実家の建て替えのタイミングはいつがいいか｜築年数より4つの年齢で判断

実家の建て替えのいい時期は、築年数ではなく、親・借りる人・子ども・家の4つの「期限」のうち、一番早く来る物で決まります。その期限から逆に数えて、住みはじめたい時期の1年以上前に動き出すのが目安です。

4つの期限	期限の目安	確かめる所
親の体と 判断力	自分で決めて 話せるうち	親の口から 聞く
借りる人 の年齢	80歳−年齢が 借りたい年数 に届くうち	フラット35 や銀行の条件
子どもの 学年	入学・進級の 前に引っ越し	学校の 年間予定
家の 建てた年	1981年5月 以前なら早め	確認済証と 登記の日付

【運営者】あいみつ
※本記事の金額・内容は一例です。ローンの条件と国の資料は、2026年10月8日に公式のページを開いて確かめた内容です。

お盆に帰ったら、母が「台所の床がふかふかする」と言っていた。風呂の追いだきも壊れたまま。「建て替えるなら、あんたたちと住みたい」と言われて、うなずいたものの、上の子が中学に上がる前がいいのか、自分のローンは何年組めるのか、何も数えられないまま夜になった。そんな人を思いうかべて書いています。

僕は実家を建て替えたことはありません。妻の実家から土地をゆずってもらい、2022年に家を建てた側です。そのとき「期限がある」と思いこんで急いだことを、いまもときどき思い出します。

上位の記事の多くは「築20〜30年」と答えていますが、実家の場合は親の年齢やローンのほうが先に期限になることがよくあります。住宅金融支援機構や国土交通省の資料を開いて、4つの期限の数え方と、決めるまでの順番を整理しました。

実家の建て替えのタイミングは4つの期限で決まる

4つの期限をそれぞれ書き出し、一番早く来る物に合わせて動きます。家の傷みだけで決めると、ほかの3つの期限に後から気づくことになります。

親が自分で決めて話せるうち

1つ目の期限は、親が自分の考えを自分の言葉で話せるうちです。実家の建て替えは、親の希望を本人から聞けなくなった時点で、進め方が一気にむずかしくなります。

寝室を1階にしたいか、仏壇をどこに置くか、庭の木を残したいか。こうした希望は、親が元気なうちなら1時間で聞けます。聞けないまま子が決めると、ほかの家族から「本当にお母さんがそう言ったの」と聞かれたときに答えられません。

体のほうも期限になります。建て替えのあいだは仮住まいに移り、完成したらまた引っ越すので、親は建て替えのあいだに2回、住む場所が変わります。知恵袋には、建て替えのローンの審査が通ったあとで親の体調が急に悪くなり、施設に入った、という相談もありました。

親が亡くなったあとの土地の扱いは、親の土地に家を建てたあと親が亡くなったときの相続にまとめています。時期を考えるうえでは、「親が元気なうちに決めておくことがある」とだけ覚えておけば足ります。

借りる人の年齢で年数が足りるうち

2つ目は、住宅ローンを借りる人の年齢です。フラット35では、借りられる年数の上限は「80歳−申し込むときの年齢」と「35年」の短いほうと決まっています。

申し込むときの年齢は、1年に満たない月数を切り上げて数えます。誕生日から数か月たっていれば、1つ上の年齢で計算されるということです。この決まりで、計算に使う年齢ごとの上限を出してみました。

計算に使う年齢	借りられる最長の年数
45歳まで	35年
46歳	34年
50歳	30年
55歳	25年
60歳	20年
65歳	15年
70歳以上	親子リレー返済のみ

45歳をすぎると、1年待つごとに借りられる年数が1年ずつへります。年数がへれば、同じ額を借りても月々の返済は重くなります。完済の年齢がどう効いてくるかは、50年ローンと完済80歳の縛りの記事でもふれています。

親が借りる案は、親の年齢でほぼ消えます。フラット35は申し込むときに70歳未満であることが条件で、70歳以上が申し込めるのは、70歳未満の子や孫が後を継いで返す「親子リレー返済」を使うときだけです。この場合、年数は後を継ぐ子の年齢で決まります。

独身の子が自分1人で借りるか、親子リレーで後を継ぐかの比べ方と、そのとき親から取る同意は、独身女性が実家を建て替える前に決める4つに書きました。

子が借りて親が住む形もあります。フラット35には、申し込む本人ではなく親が住む家にも使える「親族居住用」の扱いがあります。ただし、自分が住まない家では住宅ローン控除が原則として使えないと書かれているので、ここも確かめておきます。銀行のローンは完済の年齢の上限が銀行ごとにちがうので、借りる予定の銀行に聞いてください。

子どもの入学や進級の前

3つ目は子どもの学年です。今の家から実家に移ると学区が変わるなら、小学校・中学校・高校に上がる4月の前に引っ越しを終えると、転校の回数を1回にまとめられます。

学年の切れ目は4月だけではありません。知恵袋には、引き渡しが来年の夏ごろになりそうで、子の転校を新学年からにするか夏休み明けにするか迷う相談がありました。経験した人からは、夏休み明けのほうが話しかけてもらえて早く溶けこめた、という声もあったそうです。

同じ場所で建て替えるなら学区は変わりませんが、仮住まいが学区の外になることがあります。受験の年に2回の引っ越しが重なるのを避けたいなら、受験の年の前か後ろに工事をずらすことになります。

1981年5月以前の家は早めに

4つ目は家そのものです。1981年5月以前に建築確認を受けた家は、今より古い耐震の基準で建っています。国土交通省も、この時期の建物はまず耐震診断を受け、足りなければ耐震改修か建て替えを考えるよう呼びかけています。

この時期の家なら、ほかの3つの期限より先に、家の期限が来ていると考えてください。耐震診断や改修には、国と市区町村が一緒に支える補助の制度があるので、建て替えるか決める前に、市区町村の窓口で診断の補助があるかを聞いておくと材料がふえます。

1981年6月以降でも、2000年6月より前の木造は、柱やはりをつなぐ金物の決まりが今ほどはっきりしていない時期の家です。次の章で、この2つの年がどれくらい差になったかを見ます。

実家の建て替えは築何年かでは決めない

築年数は時期の目安になりません。見るのは「何年たったか」ではなく、「いつの基準で建ったか」です。

よく出てくる「木造住宅の寿命は22年」は、国税庁の減価償却の表にある、木造の店舗用・住宅用の耐用年数です。仕事に使う建物などにかかったお金を、何年に分けて経費にするかを決めた税の計算の年数で、家が22年で住めなくなるという意味ではありません。

熊本地震のあと、日本建築学会が益城町の中心部の被害がとくに大きかった地域で建物を1棟ずつ調べ、その結果を国土交通省の委員会が、木造を建てた時期で3つに分けて分析しています。その地域の木造のうち、倒れたりくずれたりした割合は次のとおりでした。

建てた時期	倒壊・崩壊した割合
1981年5月以前	28.2％
1981年6月〜2000年5月	8.7％
2000年6月以降	2.2％

同じ「築40年」でも、1981年5月の家と6月の家では物差しがちがいます。逆に、築20年をこえていても、手入れされた2000年6月以降の木造を急いで建て替える理由は、家の側にはあまりありません。

建てた年月日は、市区町村の建築確認の記録や、家に残っている確認済証で分かります。登記に書かれている日付は完成した日なので、1981年や82年に完成した家は、確認を受けたのがその前の年ということもあります。

家の傷み方と、建て替えかリフォームかの比べ方は、実家の建て替えの費用とリフォームとの比較に書きました。この記事では、建て替えると決めた、あるいは決めかけている人の「いつ」に絞ります。

4つの期限を1枚の表に並べる

年ごとに、借りる人・親・子どもの年齢を書いていくと、動く年が1つにしぼれます。理由が3つも4つも重なって決められないときほど、表にすると一番早い期限が見えます。

たとえば、こんな家を想定します。借りる本人は2026年に44歳で、誕生日の月に申し込む。実家は1979年に建った木造で、74歳の母が一人で住んでいる。上の子は小学4年生で、今の家から実家に移ると学区が変わる。

年	本人の年齢 借りられる年数	母と 上の子
2026年	44歳 35年	母74歳 小4
2027年	45歳 35年	母75歳 小5
2028年	46歳 34年	母76歳 小6
2029年	47歳 33年	母77歳 4月に中1

この家で一番早く来る期限は、家そのものです。1979年の建物なので、本当は今すぐにでも動きたい。次に来るのが、上の子が中学に上がる2029年4月です。

2029年4月に転校を合わせるなら、2029年3月の前半までに新しい家へ移りたい。そこから1年以上さかのぼると、遅くとも2027年の春には会社をくらべ始める計算になります。2027年に申し込めば、借りられる年数もまだ35年のままです。

• 表の左に年を書く
• 借りる人の年齢と年数
• 親の年齢と気になる体調
• 子の学年と入学の年
• 家の建築確認の年月

この5行を家族の分だけ埋めれば、話し合いが「いつか建て替えたいね」から「2027年の春に動こう」に変わります。数字は自分の家に置きかえて使ってください。

急いだほうがいい家・待っていい家

急ぐかどうかは、近くに来ている期限の数で決まります。2つ以上が2〜3年のうちに重なるなら急ぐ側、どれもまだ遠いなら待っていい側です。

急いだほうがいい家	待っていい家
1981年5月以前の建物	2000年6月以降の建物
借りる人が45歳前後	借りる人が30代
親の体に不安が出てきた	親が元気で希望もはっきり
子の入学が2〜3年後	子の学年の切れ目が遠い
雨もりや床のたわみがある	傷みが部分的で直せる

待っていい側の家は、待つあいだにやれることがあります。家の建てた年を調べる、親の希望を聞いておく、借りる人を決めておく。この3つが済んでいれば、期限が近づいたときにあわてずに動けます。

市況が良くなるまで待つ、という考え方もありますが、金利や値段の動きは誰にも当てられません。家を買うタイミングを2026年の金利と価格で考えた記事でも、市況より自分たちの条件で決めるほうを書いています。実家の建て替えなら、その条件が4つの期限です。

期限に追われて決めた僕の家づくり

期限が近いと感じたまま進めると、決めることがふえる後半で、判断がどんどん雑になります。僕はこれを、期限そのものより「期限があると思いこんだこと」で起こしました。

いつ	僕に起きたこと
2021年 契約前	長女の小学校入学を 期限に感じて急いだ （当時1〜2歳）
契約後	打ち合わせは 約7か月続いた
終盤	「もうどっちでもいい」が 口ぐせになった
入居後	終盤に決めた オプションの多くが 要らなかった

入学までは何年もあったのに、「早く決めないと間に合わない」と思いこんでいました。終盤の判断が雑になったのは、疲れに加えて、頭のどこかに「早く終わらせないと」があったからです。

実家の建て替えは、新しく建てるときの打ち合わせに、親との話、家の片づけ、仮住まい探しが加わります。僕の7か月より長くなると思っておいたほうがいい。だからこそ、期限から逆に数えて早めに始めて、後半に余白を残すのが、急がされないための一番の手です。

建て替えの時期を決めるまでの5つの順番

時期は、親に聞く→家の年を調べる→借りる人と年数を決める→総額と期間を出してもらう→引っ越しの月を決める、の順で決めます。前の段が決まらないと、後ろの段の数字が出せないからです。

①親の考えと体のことを聞く

最初に、親が建て替えたいのか、いつまでに、誰と住みたいのかを聞きます。「いつ死ぬか」ではなく「いつまでに、どう暮らしたいか」で聞くと、親も子も話しやすくなります。

聞き方の例です。「お母さんが元気なうちに、住みやすい家にしたいと思ってる。何年後くらいに、どんな家で、誰と暮らしたい？」。体のことは、「階段はきつくない？」「通っている病院は今の家から近いほうがいい？」のように、間取りの話として聞くと重くなりません。

知恵袋には、義父は建て替えに前向きなのに、義母は「まだ住める家を目の前で壊されるのはつらい」と言っている、という相談がありました。家の傷みと、親の気持ちが追いつく時期は別です。気持ちが追いついていない親には、時期を決める前に、話す回数をふやすところから始めます。

②家の建てた年月日を調べる

次に、家がいつの基準で建っているかを確かめます。確認済証が見つからなければ、市区町村の建築の窓口で、建築確認の記録が残っているかを聞きます。

1981年5月以前だと分かったら、この時点で家の期限が一番早いと考えます。耐震診断の補助があるかも、同じ窓口で一緒に聞けます。2000年6月以降と分かれば、家の側の期限には余裕があるので、ほかの3つで時期を決めればいい、と家族に伝えられます。

③借りる人と年数を決める

3つ目に、誰がローンを借りるかと、何年で返すかを決めます。借りる人が決まると、ローンの側の期限が年単位で決まります。

• 子が1人で借りる
• 親子リレー返済で借りる
• 親の貯金で建てる

親子リレー返済でも、年数は後を継ぐ子の年齢で決まるので、子の期限から逃げられるわけではありません。フラット35の団体信用生命保険も、入れるのは申し込むときに70歳未満の人だけで、保障が続くのは80歳の誕生日の月の末までと決まっています。

借りる人の人生の予定も期限になります。知恵袋には、親が年齢で借りられず、子が半分を自分の名義で借りて実家を建て替えたあと、結婚して家を出たくなったが2軒分は払えない、という相談がありました。

借りる人が今後どこで暮らすつもりか、同居するなら配偶者がどう思っているかを、この段で家族と言葉にしておきます。配偶者の本音は、親のいない場で、時期より先に聞いておくほうが話しやすいです。

④総額と期間を出してもらう

4つ目に、いくらかかって、相談から住めるまで何か月かかるかを、住宅会社に出してもらいます。逆算に要るこの2つの数字は、家と会社ごとにちがい、自分では出せません。

1社だけだと、その会社の数字がそのまま「ふつう」に見えてしまいます。何社かの間取りと資金計画を並べると、総額にも期間にも幅があることが分かり、期限に間に合う案を選べるようになります。見積もりの金額をどう読むかは、注文住宅の見積書の見方に手順を書いています。

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⑤引っ越しの月を決める

最後に、仮住まいへ出る月と、新しい家に入る月を決めます。子の学年の切れ目に合わせつつ、引っ越しが一番混む時期は外すのが目安です。

国土交通省は、引っ越しの依頼が例年3月から4月に集中するとして、時期をずらすよう呼びかけています。4月の入学に合わせたい家は、3月の前半か、もっと早い冬のうちに入る計画にしておくと、業者の予約で困りにくくなります。

建て替えでは、出るときと戻るときの2回の引っ越しがあります。戻る月だけでなく、出る月も子の行事や親の通院の予定とぶつからないかを、家族のカレンダーで確かめておきます。

実家の建て替えのタイミングでよくある質問

実家の建て替えは築何年が目安ですか？

築年数より、いつの基準で建ったかを見ます。1981年5月以前に建築確認を受けた家は古い耐震の基準なので、築年数にかかわらず早めに考えます。よく聞く「22年」は税の計算で使う耐用年数で、住めなくなる年数ではありません。

親が何歳までに実家を建て替えたほうがいいですか？

何歳と決まった線はありません。目安は、親が自分の希望を自分の言葉で話せて、2回の引っ越しに体がついていけるうちです。親の年齢より、いまの体の様子と、本人の考えを聞けるかどうかで見てください。

親が70代でも、実家の建て替えで住宅ローンは組めますか？

フラット35に申し込めるのは、原則として申し込むときに70歳未満の人だけと決まっています。70歳以上でも、70歳未満の子や孫が後を継ぐ親子リレー返済なら申し込めて、年数は後を継ぐ子の年齢で決まります。子が借りて親が住む「親族居住用」の扱いもあります。

45歳をすぎてから実家を建て替えると、ローンはどうなりますか？

フラット35の上限は「80歳−申し込むときの年齢」と35年の短いほうなので、計算に使う年齢が46歳なら34年、50歳なら30年が上限になります。年齢は1年に満たない月を切り上げて数えます。年数がへるぶん、同じ額を借りれば月々の返済は重くなります。

子どもの受験の年に実家を建て替えるのは避けたほうがいいですか？

仮住まいへの引っ越しと戻る引っ越しが受験の時期に重なるなら、ずらすほうが落ち着いて過ごせます。学区が変わるなら、入学や進級の4月の前に引っ越しを終えると転校が1回で済みます。夏休み明けに合わせる家もあります。

実家の建て替えに向いている季節はありますか？

季節で値段が下がるという確かな資料は見つかりませんでした。出典のある話としては、国土交通省が、引っ越しの依頼が3月から4月に集中すると呼びかけています。季節より、子の学年と引っ越しの混む時期を外すことを先に考えてください。

実家の建て替えは、動き出してから住めるまでどれくらいかかりますか？

家と会社によってちがうので、何社かに期間を出してもらうのが確かです。僕の場合は更地からの新築で、契約後の打ち合わせだけで約7か月かかりました。建て替えは、ここに片づけ・解体・仮住まいが加わります。

2025年の法改正で、実家の建て替えの進め方は変わりましたか？

2025年4月から、原則としてすべての新築住宅に省エネ基準への適合が求められ、木造2階建てなどの審査の対象も見直されました（国土交通省）。今から建てる家はこの決まりの上で計画されるので、図面の準備にかかる期間も会社に聞いておきます。

親が実家の建て替えに乗り気でないときは、待ったほうがいいですか？

家が1981年5月以前の建物でなければ、待って話す回数をふやしたほうがいいです。親の希望を聞けないまま進めると、間取りも時期も子の都合で決めることになります。古い基準の家なら、まず耐震診断の話から始めると切り出しやすくなります。

実家の建て替えの費用はいくらくらいかかりますか？

広さ・建物・地域・今の家の解体の中身で大きく変わるので、会社に総額を出してもらうのが確かです。新しい家の代金のほか、解体・仮住まい・2回の引っ越しがかかります。建て替えかリフォームかの比べ方とあわせて、実家の建て替えの費用の記事にまとめています。

まとめ：実家の建て替えは一番早い期限から逆算する

実家の建て替えのいい時期は、築年数ではなく、親・借りる人・子ども・家の4つの期限のうち一番早い物で決まります。その期限から逆に数えて、住みはじめたい時期の1年以上前に動き出してください。

あらためて、この記事の内容をまとめます。

家は何十年も使う物で、建て替えのやり直しはききません。期限を数えないまま急ぐと、決めることが一番多い後半に、余白がなくなります。

親と建て替える方向で話がついていて、住みはじめたい時期まで1年以上あるなら、何社かの間取りと資金計画を先に並べて、総額と期間の幅を知っておくと、逆算の数字が埋まります。サービスごとのちがいは注文住宅の一括資料請求サイトのおすすめで比べています。