海外転勤中の家の管理｜貸す・売る・空けるの決め方と出国前の届け出

海外転勤中の家は、帰ってその家に住むかどうかと、赴任の年数で、空けて管理する・定期借家で貸す・出国前に売るの3つに分かれます。どれを選んでも、住宅ローンを借りている銀行への届け出と、住宅ローン控除の届出書は出国前に済ませます。

あなたの状況	向きやすい道
家族が日本に残る	家族がそのまま住む
帰って住む・3年未満	空けて管理する
帰って住む・長いか未定	定期借家で貸す
帰ってもこの家に住まない	出国前に売る

【運営者】あいみつ
※本記事の金額・内容は一例です。住宅ローン・税・法律の記述は、2026年10月16日に国税庁・住宅金融支援機構・e-Gov法令検索のページで確かめた一般的な内容です。

内示が出て、家族から「で、日本の家はどうするの？」と聞かれ、答えに詰まる夜があるかもしれません。会社の資料がビザや現地の住まいの話ばかりで、日本の家は「各自で」とだけ書かれていることもあります。そんな段階の人に向けて書いています。

僕に海外転勤の経験はありません。国税庁・住宅金融支援機構の資料と、海外へ出た人たちのブログや相談を読み合わせて、出国までに決めることを順番にしました。

海外転勤中の家の管理は「帰って住むか」と「年数」で3つに分かれる

家族が日本に残るなら、家の管理で悩むことはほとんどありません。家族ごと出るなら、帰ってきたときにこの家に住むかを先に決め、そのあと年数で空けるか貸すかを選びます。

上から順に、当てはまるところで止まってください。

家族が残るなら家はそのまま

本人だけが海外へ行き、家族が家に残るなら、家は空きません。やることは、銀行への住所の届けと、住宅ローン控除の条件の確認の2つに絞れます。

ただし控除は、家族が残っていても、本人が日本の税金を払っていない年は使えないことがあります。くわしくは住宅ローン控除の章で、どの年が対象になるかを分けました。

3年未満で戻るなら空けて管理

帰ってこの家に住むつもりで、赴任が2〜3年ほどと見えているなら、空けたまま管理するのが向いています。荷物を置いて行け、一時帰国のときにも泊まれるのが、貸す・売るにない良さです。

タイへの帯同が決まった人のnote（2024年・マンション）では、売る・貸す・そのままを比べて「そのまま」を選んでいました。荷物を全部出す負担と、一時帰国のたびに実家に泊まる落ち着かなさが決め手だったそうです。※あくまで個人の感想です。

長いか未定なら貸す

帰ってこの家に住むつもりでも、赴任が長い、または延びるかもしれないなら、貸すほうを考えます。空けたままの年数が長いほど、管理の費用と手間が積み上がるからです。

知恵袋の2012年の相談では、シンガポール赴任で、夫は貸したい・妻は業者の管理にしたいと割れていました。回答には、マンションの管理を48か月頼むと700万円以上になると試算して、企業向けの賃貸に切りかえた人もいました。2012年当時の1件の試算で、今の管理費の相場ではありません。※あくまで個人の感想です。

その気持ちは、空ける・貸すのどちらが正しいかとは別に、夫婦で言葉にしておいてください。貸す場合は、帰る日に返してもらえる契約にすれば、他人が住むのは決まった期間だけになります。

戻る家にしないなら売る

帰任先の勤務地が分からない、帰っても別の場所に住みそう、という人は、出国前に売ることを考えます。持ち続ける理由がないまま空ける・貸すと、ローンと税だけが続くからです。

ボストンへ帯同した人のブログ（新築分譲マンションに約6年）では、帰国後の勤務地も年数も決まっていないことを理由に売っていました。気に入った家を手放す寂しさは何度もあった、とも書かれています。※あくまで個人の感想です。

3年空けると貸すで、手元から出ていくお金の想定

空けて管理すると、管理の費用もローンも税も全部が手元からの持ち出しです。貸すと家賃でかなり埋まりますが、手数料・修理・所得税が引かれ、満室が続くとはかぎりません。

下の表は、3年（36か月）を想定した一例です。管理の費用は個人のnoteにあった月1回5,500円の案と「月1万円ほど」という感覚、貸す側の数字は駐在妻のブログにあった友人の戸建ての例（管理費は家賃の10%、4年で修理に20万円以上）をもとに、家賃は仮に月10万円で置きました。どれも1件ずつの例と仮の値で、一般の相場ではありません。修理は4年で20万円以上の例を、3年でも同じ額に置いています。

3年の想定	空けて管理	貸す
入るお金	なし	家賃 約360万円
管理の費用	約20〜 36万円	手数料 約36万円
修理	自分で手配	約20万円〜
ローン・固定 資産税・保険	払い続ける	払い続ける
所得税	なし	申告して払う

空けた場合の約20〜36万円は、月5,500円〜1万円×36か月で出した数字です。貸す場合の約360万円は、空室ゼロ・家賃を下げない前提の上限で、実際は入居者が決まるまでの空白や、帰る前の退去・掃除の期間が入ります。

ローン・固定資産税・火災保険は、空けても貸しても持ち主が払います。差が出るのは「家賃が入るか」と「その分の手間と税」なので、自分の家の家賃の見込みと、払っているローンの額を当てはめて比べてください。

同じブログの友人の例では、早く借り手を決めるために家賃を相場より2万円下げ、帰国後の確定申告で減価償却と固定資産税を経費に入れ忘れていたそうです。貸すと決めたら、家賃は少し下がる前提で、税は早めに誰かに相談する前提で数字を置くほうが安全です。※あくまで個人の感想です。

数字を置く前に、勤め先の人事にも1つ聞いておきます。同じブログには、会社によって留守宅の管理費の補助や、持ち家を貸すことへの決まりがあるので先に確かめる、と書かれていました。補助があれば、空けて管理する側の持ち出しは表より小さくなります。※あくまで個人の感想です。

住宅ローンが残る家は、出国前に借りている銀行へ届ける

空ける・貸すのどちらでも、家族ごと家を出る前に、住宅ローンを借りている銀行に届けます。届けずに人に貸すと、残りを一度に返すよう求められることがあるからです。

住宅ローンは、借りた本人や家族が住む家のためのお金です。フラット35のよくある質問では、転勤などで一時的に住めないときは、その家に戻る前提なら人に貸すことができ、金融機関で住所変更の手続きをするよう書かれています。一方で、投資用のような目的外の使い方だと分かれば、全額を一括で返すよう求められる場合がある、とも書かれています。

住宅金融支援機構の財形住宅融資の転勤の案内では、家族全員が一時的に住めないときは「留守管理」の申請をし、期間は3年以内とされています。民間の銀行の住宅ローンは、契約の決まりが銀行ごとにちがうので、次の4つをそのまま聞いてください。

• 家族ごと出るときの届け
• その間に人に貸せるか
• 貸すと金利は変わるか
• 届けに要る書類と期限

辞令の写しを見せられるようにしておくと、話が早く進みます。銀行によっては、貸すなら別のローンへの借り換えを求められることもあるので、その返事を聞いてから空けるか貸すかを決めても遅くありません。

住宅ローン控除は、家族が日本に残るかで続くか止まるかが決まる

家族が家に残るなら控除は条件つきで続き、家族ごと出るなら出た年から止まります。止まっても、出国前に届出書を出しておけば、戻って住んだ年から残りの期間を受け直せます。

どれも国税庁のタックスアンサーNo.1234「転勤と住宅借入金等特別控除等」にもとづいています。

家族が残ると続くが条件つき

2016年4月1日以後に取得した家なら、本人が海外にいて非居住者になっても、家族が年末まで住み続けていれば控除の対象になります。ただし、日本で税金を計算する収入がある年に限られます。

国税庁の説明では、出国する前の給与や、出国後の日本の不動産の所得のような、日本で総合課税される収入がある年です。海外で働いた分の給与しかない年は、控除を引く先の税金がないので、実際には戻ってくるお金がない、と考えておいてください。

2016年3月31日以前に取得した家は、非居住者の期間は対象外です。帰国して家族と年末まで住めば、残りの期間について受けられます。

家族ごと出るなら届出書

家族みんなで出て家に誰も住まなくなる年からは、控除は受けられません。戻ったときに受け直すには、住まなくなる日までに「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を、家のある所の税務署に出します。

税務署から年末調整用の控除証明書をもらっていて、使っていない年の分があれば、それも一緒に出します。届出書を出さずに出国すると、戻ってからの受け直しができなくなるおそれがあるので、出国の準備の中でいちばん先に済ませたい手続きです。

控除の期間そのものは延びません。たとえば控除の期間が残り8年で3年空けたなら、戻ってから受けられるのは残りの5年ぶんです。確定申告そのもののやり方は住宅ローン控除の確定申告が大変だった話にまとめています。

貸していた年に戻ると翌年から

空けていた家に戻った場合は、戻った年から受け直せます。その年に家を人に貸していた期間があると、受け直せるのは翌年からです。

出国中の家	控除を受け直せる年
家族が住んでいた	その年も対象（条件つき）
空けていた	戻って住んだ年から
戻る年まで貸していた	戻った年の翌年から
届出書を出さずに出た	受け直せないおそれ

帰任が決まったら、借主の退去と自分たちの入居が年をまたぐかどうかも見ておきます。12月に退去・1月に入居なら、貸していた年と戻った年が分かれます。どれも、再び受ける最初の年は確定申告が必要です。

空き家のまま管理するなら、誰が月何回通うかを先に決める

空けて管理する人が出国前に決めるのは、「誰が」「月に何回」「何をするか」の3つです。ここが決まっていれば、空けている間の心配はかなり減ります。

順番に見ていきます。

頼む相手は親族か業者か

近くに頼める親族がいれば親族、いなければ業者、と考えるのが早いです。どちらでも、鍵を預ける相手は1人にしぼると、何かあったときに誰が見たかが分かります。

親族に頼むなら、回数とお礼を出国前に決めておくと、頼んだ側も頼まれた側も気を使いすぎずに済みます。先ほどのnoteでは、親が高齢で頼めず業者を探していたところ、親しい親戚が月1回の窓開けを引き受けてくれたそうです。※あくまで個人の感想です。

業者に頼むなら、見に来た日と家の様子を写真で報告してくれるかを先に確かめます。知恵袋の回答には、写真つきの報告は費用が上がる、という声もありました。※あくまで個人の感想です。

月1回やることを紙にする

人が住まない家は、空気と水が動かないことで傷みます。頼む相手に渡す紙に、毎回やることを書いておくと、親族でも業者でも同じ見方ができます。

• 全部の窓を開けて換気
• 全部の蛇口と排水に通水
• 郵便受けを空にする
• 雨もり・カビの跡を見る
• 庭の草と外まわりを見る

電気と水道は止めずに、基本料金だけ払い続けるほうが、通水や換気扇が使えて管理しやすくなります。台風や大雪のあとは、回数とは別に1回見てもらう約束もしておくと安心です。

保険と税の払い方を変える

火災保険は、家に誰も住まなくなることを保険会社か代理店に伝えて、補償がそのまま続くかを確かめます。住んでいる前提の契約のまま空けると、いざというときに話がこじれることがあります。

固定資産税は、毎年1月1日の持ち主にかかるので、住んでいなくても払い続けます（総務省 固定資産税の概要）。米国へ出た人のブログでは、固定資産税と水道料金を口座振替にして出国していました。納付書が届く住所と払い方は、市区町村の窓口で出国前に決めておきます。

貸すなら、帰任の日から逆算して定期借家にする

帰ってこの家に住むつもりで貸すなら、期間が来たら終わる「定期借家」の契約にします。ふつうの賃貸の契約だと、帰国しても家を返してもらえないことがあるからです。

順番に見ていきます。

定期借家とふつうの賃貸

ふつうの賃貸（普通借家）は、貸す側から終わらせるには、借地借家法28条の「正当の事由」が要ります。定期借家なら、決めた期間が来れば更新なしで終わります。

借地借家法38条では、定期借家は書面（電子の記録も可）で契約し、契約の前に「更新がなく期間の満了で終わる」と書いた別の書面を渡して説明しなければなりません。説明をしなかったときは、更新しない決まりそのものが無効になります。

期間が1年以上なら、満了の1年前から6か月前までに「期間の満了で終わります」と借主に知らせる必要があります。帰任が2030年3月の見込みで、2月末で返してもらうなら、日付はこうなります。

いつ	やること
2029年2月末〜8月末	終わる旨を借主に知らせる
2030年2月末	契約が終わり家が返る
2030年3月	掃除・点検して入居

海外にいる間はこの通知を忘れやすいので、管理を頼む不動産会社に任せるか、カレンダーに入れておきます。不動産会社の解説では、定期借家は借りる人が限られ、家賃は下がりやすいとされています。帰任が延びたときに再契約できるかも、最初に話しておいてください。

家賃の税と納税管理人

出国して非居住者になっても、日本の家の家賃は日本で確定申告する所得です。申告や税務署の書類を受け取る人として、納税管理人を決めて届け出ます（国税庁No.1923）。

納税管理人は家族でも税理士でもかまいません。届出書は「所得税・消費税の納税管理人の届出書」で、出国の日までに出すのが原則です。

借主が会社（社宅として借りる場合など）だと、その会社は家賃の20.42%を差し引いて税務署に納めます。個人が自分や家族の住まいとして借りるなら、この差し引きは要りません（国税庁No.2884・2026年10月時点）。手取りの計算が変わるので、借主がどちらかは契約前に確かめます。

荷物と設備を決めて出る

貸すときは、家の中の荷物を出して、残す設備を決めてから出国します。荷物の行き先（実家・倉庫・持って行く）を早めに決めるほど、募集を早く始められます。

エアコンや照明を残すなら、壊れたときに誰の負担で直すかを契約に書きます。米国へ帯同した人のブログには、貸すと借主のトラブルが怖い、自分の賃貸時代の使い方を思い出すと今より雑だった、という本音がありました。気になる所は、傷つきやすい床や壁の写真を出国前に撮っておくと、帰ってからの話し合いが楽になります。※あくまで個人の感想です。

売るなら、出国前に売り出しを始める

帰ってこの家に住まないと決めたら、出国の前に売り出すほうが手間が少なくなります。出国後に売ると、書類の手間が増え、買主によっては代金から税が差し引かれるからです。

順番に見ていきます。

ローンの残りと査定額の幅

最初にするのは、ローンの残りと、査定額の幅を並べることです。建てて数年の家は、査定額よりローンの残りが大きいことがあります。

僕は2026年6月に住み替えを考えて5社に査定を頼み、同じ家で2,890万円から3,220万円まで、330万円の幅が出ました。いちばん高い額で売れても、仲介手数料などを引くと残り約3,130万円のローンに約13万円届かず、売らずに住み続けています。

1社の数字だけでは、その額が高いのか低いのかも分かりません。出国まで時間がない人ほど、複数の会社の額を一度にそろえて、足りない分を現金で出せるかまで見ておきます。

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出国後に売るときの手間

出国までに買主が見つからなくても、海外から売ることはできます。ただし、買主が会社の場合や、住まい以外の目的で買う個人の場合は、代金の10.21%が差し引かれて税務署に納められます（国税庁No.2879・2026年10月時点）。

個人が自分や家族の住まいとして買い、代金が1億円以下なら、この差し引きはありません。差し引かれた分は、あとの確定申告で精算します。

米国へ出た人のブログには、非居住者になってから売るには、委任状・在留証明・サイン証明が要る、とありました。現地の日本の大使館や領事館に行く手間が入るので、売ると決めた人は、出国前に不動産会社と媒介の契約まで済ませておくと楽です。※あくまで個人の感想です。

3,000万円控除の期限

自分が住んでいた家を売って利益が出たときに使える3,000万円の特別控除は、住まなくなってから3年を過ぎる年の12月31日までに売る場合に限られます（国税庁No.3302）。住まなくなった後に貸していても、この期限内なら使えます。

たとえば2027年3月に家族で出て住まなくなったなら、期限は2030年12月31日です。「しばらく貸して、帰任が見えないなら売る」と考える人は、この日付を家族のカレンダーに入れておいてください。

この控除が関係するのは、買った額より高く売れて利益が出る場合です。ローンの残りより安くしか売れない家では、別の特例が関係するので、売る年が決まったら税務署か税理士に「いつ売ると何が使えるか」を聞いてください。住み替えでお金の順番が詰まった人の話は住み替えで後悔する3つの型にまとめています。

海外転勤の出国日から逆算する、家の手続きの順番

家の手続きは、銀行→税務署→保険→管理・募集・売り出し→住民票の順に進めると、あとの手続きが前の答えを待たずに済みます。税務署の届出書と納税管理人は、出国の日までという期限があるので、ほかより先に置きます。

出国まで	家のためにやること
3か月前	空ける・貸す・売るを決める
3か月前	銀行に届けと条件を聞く
3か月前	人事に留守宅の補助を聞く
2か月前	管理の相手・不動産会社を決める
1か月前	火災保険の連絡・税の払い方
出国の日まで	控除の届出書・納税管理人
出国の前	海外転出の届けと鍵の受け渡し

住民票の海外転出の届けは、市区町村の窓口で出国の前に出します。家の郵便物の行き先と、税務署や市区町村からの書類を誰が受け取るかも、このときに家族で決めておきます。

海外転勤がこれから何度もありそうで、次に家を持つかどうかで迷っている人は、全国転勤だと家が買えないのかを4つの問いで決める記事も参考にしてください。建てる前に決めておく4つを書いています。

海外転勤中の家の管理でよくある質問

海外転勤中の家は、空き家・賃貸・売却のどれが多いですか？

どれが多いかの公的な統計は見つかりませんでした。帰ってその家に住むかと赴任の年数で向きが変わり、戻る予定で短いなら空き家で管理、長いか未定なら定期借家で貸す、戻らないなら売る、と分けると決めやすくなります。

海外赴任中、住宅ローンが残っている家を貸してもいいですか？

借りている銀行に届けて、認められれば貸せます。フラット35では、転勤などで一時的に住めないときは、戻る前提なら賃貸できると案内されています。届けずに貸して目的外の使い方と分かると、一括返済を求められることがあります。

海外転勤で家族ごと出ても、住宅ローン控除は受けられますか？

家族ごと住まなくなった年からは受けられません。住まなくなる日までに「転任の命令等により居住しないこととなる旨の届出書」を税務署に出しておけば、戻って住んだ年から残りの期間を受け直せます。控除の期間は延びません。

本人だけ海外に赴任して家族が家に残る場合、住宅ローン控除は続きますか？

2016年4月1日以後に取得した家なら、家族が年末まで住み続けていれば対象です。ただし、日本で総合課税される収入がある年に限られるので、海外で働いた分の給与しかない年は、実際に戻るお金はないと考えてください。

海外赴任中の家の管理は、月に何回くらい必要ですか？

この記事で読んだ個人のブログやnoteでは、月1回の例が多く見られます。換気・通水・郵便受け・雨もりやカビ・外まわりを毎回見てもらい、台風や大雪のあとは別に1回見てもらう約束をしておくと安心です。

海外転勤で家を貸したら、帰国したときに住めますか？

定期借家の契約にすれば、決めた期間が来たら更新なしで終わります。契約の前に別の書面で説明すること、期間が1年以上なら満了の1年前から6か月前までに終わる旨を知らせることが必要です。ふつうの賃貸の契約だと、すぐには返してもらえないことがあります。

海外にいる間の家賃収入に税金はかかりますか？

日本の家の家賃は、非居住者になっても日本で申告する所得です。納税管理人を決めて税務署に届けます。借主が会社なら家賃の20.42%が差し引かれ、個人が自分の住まいとして借りるなら差し引きはありません（2026年10月時点）。

海外転勤の前に家を売るなら、いつから動けばいいですか？

売ると決めたらすぐです。ボストンへ帯同した人のブログでは、9月に売り出して1月に買主が決まり、3月末に手続きを終えて出国していました。まずローンの残りと査定額の幅を並べ、足りない分を出せるかを確かめます。※あくまで個人の感想です。

まとめ：海外転勤中の家は「帰って住むか」を決めてから管理の方法を選ぶ

海外転勤中の家は、帰ってその家に住むかを先に決め、住むなら年数で空けるか貸すか、住まないなら出国前に売ります。どれでも、銀行への届けと税務署の届出書は出国前です。

あらためて、この記事の内容をまとめます。

出国までの3か月は、仕事の引き継ぎと家族の準備で埋まります。家のことは、決める順番さえ分かっていれば、1つずつ片づけられます。

売ると決めた人は、ローンの残りと並べる数字を複数の会社でそろえてから動いてください。一括査定の選び方は不動産一括査定のおすすめと5社に出した結果に書いています。空ける・貸すと決めた人は、まず銀行への電話からです。