土地決まってないのにハウスメーカーが先でいい？土地から探した5人の実話

気になる土地が出てからハウスメーカーを探し始めると、たいてい間に合いません。土地は申し込みから契約まで1〜2週間しかないことが多いからです。

先に結論を言います。土地が決まってないなら、ハウスメーカーを先に動かしていい。というより、じっくり比べられる時間が残っているのは、土地が決まっていない今だけです。

僕は逆の順番でした。妻の実家から土地を譲ってもらえる話が先にあって、土地が決まっている安心感のまま、他社を1社も見ずに3か月でハンコを押しました。あとから数えたら350万円は払わなくてよかったお金でした。

この記事では、なぜ建物側が先なのか、土地はまだと伝えたとき営業の対応がどう変わるのか、土地から探した5人の実話、そして今夜からできる準備までまとめます。

土地から探して注文住宅を建てる人に向けた話です。建売や、すでに親の土地がある人は事情が変わります。

＼ 土地が決まっていなくても、提案はもらえる ／

「土地が見つからないと何も始まらない」と思っていませんか。複数の住宅メーカーから土地情報と、その土地に合う間取り・資金計画をまとめてもらうと、土地探しと家づくりが同時に進みます。僕は妻の実家の土地で建てたので土地探しはしていませんが、同僚は5社の提案を並べて、うちより300万円安く建てました。

• 予算に合った土地の提案
• 土地に合わせた間取り・見積もり
• 住宅カタログの請求
• 連絡方法は要望欄で指定できる

＼ 条件に合った土地を逃さない ／

申し込みのコツ：会社を選ぶ画面では「まとめて選択」か3社以上にチェック（1社だけでは比べられません）。電話番号・住所を正確に入力すると、提案が届きやすくなります。

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土地が決まってないならハウスメーカーが先でいい

順番で迷っているなら、先に動かすのは建物側です。土地にいくら出せるかは、建物にいくらかかるかが決まらないと決められないからです。

順に見ていきます。

土地の予算は建物で決まる

家にかかるお金は、土地代と建物本体だけではありません。地盤の補強、外構、カーテンや照明、エアコン、引っ越し、火災保険、そして登記などの諸費用が全部乗ってきます。

僕はここを丸ごと見落としました。地盤改良で約80万円、外構で約200万円、カーテンと照明で約40万円、エアコン4台で約60万円。全部あとから出てきたお金です。

本体価格だけで予算を組むと、ほぼ確実に足が出ます。土地から探す人は、この上乗せ分が土地によって変わるので、影響がもっと大きくなります。

だから順番はこうです。建物側の総額の見当をつける、そこから逆算して土地に出せる上限を出す、その上限を持って土地を見る。この順でないと、土地の前で判断ができません。

いい土地は2週間で消える

条件のいい土地は、売りに出てから買い手が決まるまでが早いです。買付の申し込みを入れてから売買契約までも、1〜2週間で設定されることが多くなっています。

この期間に、ハウスメーカーを何社も回って、要望を伝えて、間取りと概算を出してもらうのは無理です。1社に間取りを描いてもらうだけでも2〜3週間はかかります。

つまり土地が出てから動き出すと、比較する時間だけがきれいに削られます。土地に間に合わせるために、目の前の1社で決めることになります。

比べられるのは今だけ

土地を契約すると、そこから期限が動き出します。決済日、住宅ローンの申し込み、建物の請負契約。全部が日付で縛られていきます。

僕は土地が最初から決まっていたので、この焦りを別の形で味わいました。もう土地はあるんだから早く進めよう、という空気が家の中にできて、3か月で契約したんです。土地が決まっていることが、そのまま焦りの燃料になりました。

逆に言えば、土地が決まっていない今が、いちばん自由に比べられる時期です。急かしてくる相手がまだ誰もいないからです。

ひとつだけ誤解しないでください。土地探しをやめろという話ではありません。土地は探しながらでいいので、建物側の数字を先に手元へ置く、という並べ方です。

土地が決まってないと営業の対応はこう変わる

土地はお決まりですか、と聞かれて、まだです、と答えたときの空気。あれは悪い方向にだけ変わるわけではありません。

実際に何が起きるかを見ていきます。

土地なしは歓迎される

土地を持っていない人は、営業から見ると付き合いが長くなるお客さんです。土地探しから一緒に動けるので、その間ずっと自分のところにいてくれます。

逆に土地がすでにある人は、他社にも同じ条件で見積もりを出されやすく、比べられて終わることがあります。営業にとって土地なしのお客さんは、面倒どころか歓迎したい相手です。

土地もないのに来たと思われないか、という心配はいりません。展示場の役割は、そもそも家づくりを始めたばかりの人に会うことです。

ただし歓迎される理由が「長く囲っておきたいから」でもある点は、覚えておいてください。詳しくは営業マンの態度が変わる瞬間をまとめた記事でも書いています。

出るのは概算だけになる

土地が決まっていないと、正式な見積もりは出ません。地盤の状態、道路の付き方、上下水道が引き込まれているか、高さの差があるか。これが土地ごとに違って、金額を変えるからです。

でも、比べるのに必要な数字は土地がなくても出せます。この段階で聞いておくのはこの4つです。

• 建物本体のおおよその額
• 標準仕様の断熱の等級
• 付帯工事のだいたいの額
• 諸費用のおおよその目安

この4つがそろえば、会社ごとの差はかなり見えます。同じ35坪4LDKで、A社とB社の総額が数百万円ちがう、というのはよくある話です。

土地が決まらないと何も出せません、で会話を止める会社には気をつけてください。概算すら出さないのは、比べられたくないという意思表示のこともあります。

土地を出す代わりの縛り

土地を探してくれるのはありがたい話です。ただ、紹介してもらった土地でよそに建てるのは、実際にはかなり気まずくなります。

これは意地悪をされているわけではありません。会社は土地探しに人と時間をかけていて、その分を建物で回収する仕組みだからです。

大事なのは、土地探しの窓口を1社に預けきらないことです。地元の不動産会社やポータルサイトからも並行して探しておけば、建物の会社を後から選び直せます。

そもそも展示場に行く前に済ませたいことがある人は、住宅展示場にいきなり行って損した話も先に読んでみてください。

土地から探した5人の実話

ここからは、サイトに届いた土地探しの話です。個人が分からないように一部を再構成しています。

順番に読んでみてください。

先に土地を買い比較できず

南向き、角地、55坪。値段も予算内でした。

不動産屋のサイトで見つけて、その日の夕方に現地へ行きました。32歳、会社員です。

担当の人に「これ、今日中に申し込みを入れないと厳しいと思います」と言われて、その場で買付を書きました。妻とは電話で3分だけ話しました。

あとで契約書を読んだら、建築条件が付いていました。指定の会社と3か月以内に建物の契約をしないと、土地の話ごと白紙に戻る、と。

そこから3か月です。指定の会社は1社だけ。他社の話を聞く意味がもうないので、間取りの打ち合わせだけを淡々と進めました。

建物は2,600万くらいでまとまりました。高いのか安いのか、いまだに分かりません。比べる相手がいなかったので、判断のしようがないんです。

途中で一度だけ、別のメーカーの展示場に行きました。話を聞いてすぐ、行くんじゃなかったと思いました。同じくらいの家がもう少し安く出せそうだと分かってしまったからです。

家自体には満足しています。子どもも庭で走り回っていて、土地を選んだこと自体は間違っていなかったと思っています。

ただ、あの日の夕方に申し込みを入れずに、1週間だけ他の会社の話を聞いていたらどうなっていたのか。それだけは今でも考えます。（32歳・男性）

建物を先に見て土地が絞れた

結果から書きます。土地を見に行く前に、ハウスメーカーを3社まわりました。29歳、共働きです。

順番は、夫の職場の先輩に「建物の値段を知らないと土地は選べないよ」と言われたからです。当時はよく分かっていませんでした。

3社に同じことを伝えました。30坪くらい、3LDK、断熱はいい方にしたい、共働きなので家事の動線を短く。それで概算を出してもらいました。

本体だけで1,900万、2,150万、2,480万。付帯工事と諸費用を足すと、いちばん安いところでも2,500万は超える計算になりました。

借入の上限が4,000万だったので、土地に出せるのは1,300万まで、と決まりました。この数字が出た瞬間に、見る土地が半分以下に減りました。

不動産屋にも「1,300万まで、この学区で」と言えたので、話が早かったです。予算オーバーの土地を見せられて心が揺れる、ということが一度もありませんでした。

土地は7か月かかりました。長かったですが、待っている間に建物の会社は決まっていたので、出てきた土地にすぐ動けました。それだけです。（29歳・女性）

土地に寄せて家が5坪縮んだ

駅から徒歩9分の土地に一目ぼれしました。38歳、そこそこいい歳の男が、土地に一目ぼれです。

予算では1,500万までのつもりが、その土地は1,980万。480万オーバーです。でも「一生ここに住むなら立地」と自分に言い聞かせて買いました。

そのあとハウスメーカーの見積もりを見て、青くなりました。40坪で考えていた家が、どう削っても入らないんです。

結局35坪に縮めました。5坪です。書斎はなくなり、2階のホールに置くつもりだった本棚も消えました。

断熱のグレードも標準のままにしました。ここを上げると120万上がると言われて、もう出せる余力がなかったんです。

営業さんは「あとから内窓を入れる方法もありますよ」と言ってくれました。やさしさだったと思います。ただその見積もりは、いまだに引き出しに入れたままです。

駅は近いです。雨の日に走らなくていいのは本当にありがたい。ただ冬の朝、寒い廊下を歩きながら「立地に120万払ったんだよな」と毎回思います。

土地に一目ぼれした38歳を、誰か止めてほしかった。妻は止めました。止めたのに聞かなかったのは自分です。（38歳・男性）

営業の土地しか出てこない

34歳、パート勤務です。土地探しは全部ハウスメーカーの営業さんにお願いしていました。

毎週のように物件情報を持ってきてくれて、現地にも一緒に行ってくれて、とても親切でした。そこは今でも感謝しています。

ただ半年たったころ、友達に「他の会社でも土地を見てもらってるの？」と聞かれて、はっとしました。見ていませんでした。

自分でポータルサイトを開いてみたら、同じエリアで営業さんが持ってきていない土地がいくつも出ていました。安いものも、広いものもありました。

営業さんに聞いたら「あれはうちの規格だと形が合わなくて」と説明されました。たぶんうそではないと思います。ただ、選ぶ前に消されていたのは事実です。

そのあと自分でも不動産屋を2軒まわりました。ただ、そのころにはもう間取りの打ち合わせが5回目くらいで、いまさら会社を変える話は夫にも切り出せませんでした。

結局その会社で建てました。家は気に入っています。値段が適正だったかは、やっぱり分かりません。

引き渡しのとき、営業さんが笑って言いました。「奥さん、最後まで他社さん見ませんでしたね。うち的にはありがたかったです」。（34歳・女性）

安い土地で150万上乗せ

41歳。相場より300万安い土地を見つけたときは、正直やったと思いました。

元は畑だった土地で、道路より1メートルくらい低い場所にありました。そこが安い理由だとは分かっていました。

買ってから、ハウスメーカーの現地調査で数字が出てきました。地盤の補強で90万、盛り土と土留めで60万、上下水道の引き込みで50万。

足すと200万です。300万安く買って、200万戻した計算になります。手元に残ったのは100万でした。

ハウスメーカーの担当は「先に見せてもらえれば概算は出せましたよ」と言っていました。買う前に聞くという発想がなかったんです。

土地を売った不動産屋にも悪気はなかったと思います。聞かれなかったから言わなかった、それだけの話でしょう。こちらが何を聞けばいいのかを知らなかった、というのが結論です。

安い土地には理由がある、というのは知識としては知っていました。知っているのと、その金額を自分で払うのは別の話でした。

まあ100万は残ったので、失敗とまでは言いません。言いませんが、あのとき「やった」と思った自分にはもう一度会いたくないです。（41歳・男性）

土地を先に契約した人がぶつかる4つの壁

順番を逆にしたときに起きるのは、この4つです。どれも気持ちの問題ではなく、期限とお金の問題です。

1つずつ見ていきます。

建築条件で会社を選べない

建築条件付きの土地は、売主が決めた会社で家を建てることが条件になっています。契約から一定の期間内に建物の契約をする、という決まりが付くのがふつうです。

期間は3か月程度に設定されることが多く、そこまでに建物の契約がまとまらなければ、土地の売買契約も白紙に戻ります。

このとき払ったお金は原則として全額返ってきますが、返り方は契約書に書かれています。申し込む前に、そこだけは自分の目で読んでください。

この土地を買った時点で、ハウスメーカーを比べるという選択肢は消えています。土地の紹介文に小さく書かれているだけのこともあるので、必ず確認してください。

本審査に建物の書類が要る

住宅ローンの本審査では、建物の請負契約書や見積書、図面を求められます。土地だけ決まっていても、そこから先に進めません。

土地の売買契約には決済の期日があります。その日までに建物側が固まっていないと、間に合わせるために会社選びが雑になります。

金融機関によっては土地の分だけ先に借りられる仕組みもありますが、扱いは銀行ごとに違います。土地を申し込む前に、使う予定の銀行に確認しておくと安全です。

つなぎ融資の利息が走る

住宅ローンは、家が完成して引き渡されるときに実行されるのが基本です。土地の代金はそれより前に払うので、その間を別のお金でつなぐことになります。

これがつなぎ融資です。金利は住宅ローンより高めに設定されていることが多く、借りている期間が長いほど利息が積み上がります。

土地の契約から着工までを、じっくり会社選びに使おうとすると、その分だけ利息が増えていきます。比較にかける時間が、そのまま利息に変わるのがこの段階です。

かかるのは利息だけではありません。事務手数料や印紙代も別に必要で、金額も条件も金融機関によってかなり違います。土地を申し込む前に窓口で確かめておいてください。

工事費は土地ごとに変わる

同じ家を建てても、土地によって足される工事があります。地盤の補強、道路との高さをそろえる工事、上下水道やガスの引き込み、古い建物が残っていれば解体。

僕の土地は義理の実家の敷地の一部で、しかも住宅地でした。それでも地盤の補強で約80万円かかっています。条件が悪い土地なら、もっと積まれます。

買う前にハウスメーカーへ土地の資料を見せれば、この上乗せ分の見当はつけてもらえます。買ってから聞くと、ただの請求書になります。

土地が決まる前にやっておく3つの準備

今夜から動けることは3つだけです。展示場に行く必要も、どこかに電話をかける必要もありません。

順番どおりにやってみてください。

総額から予算を逆算する

まず、家全体に出せる金額を決めます。借入額に自己資金を足した数字です。この時点では、ざっくりで構いません。

次に、建物側の総額を本体価格の1.3〜1.4倍で見ておきます。付帯工事と諸費用が、それくらい乗ってくるからです。

僕の場合は、諸費用のうち約400万円を現金で払うことになりました。住宅ローンに組み込めることを知らないまま、貯金から出したんです。手元の現金が消えると、あとの選択肢がすべて狭くなります。

全体からこの建物側の総額を引いた残りが、土地に出せる上限です。この1本の数字が、土地探しの間ずっと自分を守ってくれます。

同じ条件で概算を集める

次に、複数の会社に同じ条件を渡して、建物の概算をそろえます。坪数、部屋数、断熱の希望、これだけは全社で同じ言葉にしてください。

条件がずれると、金額の差が仕様の差なのか、値付けの差なのか分からなくなります。僕はそもそも1社しか見ていないので、比べる材料が最初からありませんでした。

土地がない今できるのは、カタログと標準仕様、価格帯を集めるところまでです。間取りと細かい概算は、候補の土地が2〜3か所出てきてからで間に合います。

土地がない段階でも、カタログと標準仕様は取り寄せられます。審査を通った会社のカタログをまとめて請求できる持ち家計画なら無料で使えます。掲載する会社の側が費用を払う仕組みなので、請求する人にお金はかかりません。

連絡が続くのが心配なら、備考欄に希望の連絡手段と時間帯を書いておいてください。それだけでかなり変わります。

使い勝手や連絡がどれくらい来るのかが気になる人は、持ち家計画の評判と口コミを先に見てから決めてください。何社まで回ればいいか迷っている人には、ハウスメーカーを何社回るかの目安もあります。

土地の条件を数字にする

最後に、土地の条件を言葉ではなく数字にします。上限額、必要な広さ、駅や職場までの分数、通う学校の区域。これを紙に書き出します。

数字にしておくと、不動産会社に伝えるのが早くなります。条件外の土地を見せられて心が動く、という時間の無駄も減ります。

あわせて、高さの差がある土地、道路に接している幅が狭い土地、水道が引き込まれていない土地は、追加の工事費が乗る可能性があると覚えておいてください。気になる土地が出たら、買う前にハウスメーカーへ資料を見せる。これだけで防げます。

土地が決まってないハウスメーカー選びのよくある質問

土地が決まってない時期に、よく届く質問をまとめました。

土地が決まってないのにハウスメーカーの展示場へ行っていいですか？

行って問題ありません。展示場は家づくりを始めたばかりの人に会う場所で、土地なしの来場はごくふつうです。むしろ土地の予算を決めるために、先に建物の金額感を知りに行く場だと考えてください。

土地が決まってない状態でハウスメーカーの見積もりは出ますか？

正式な見積もりは出ませんが、概算は出ます。土地によって地盤の補強や引き込み工事が変わるため、そこだけが確定できないからです。建物本体、標準仕様、付帯工事の目安、諸費用の目安の4つを聞けば、会社ごとの差は十分に見えます。

土地とハウスメーカーは、結局どちらを先に決めるべきですか？

動き出すのは建物側が先です。土地に出せる上限は、建物にいくらかかるかが決まらないと出せません。ただし土地を買うのが先という意味ではなく、建物の情報を集めながら土地を探す並行の形が現実的です。

ハウスメーカーに土地を探してもらうと囲い込まれますか？

紹介された土地でよその会社に建てるのは、実際にはかなり気まずくなります。会社は土地探しの手間を建物で回収する仕組みなので、これは自然な流れです。土地探しの窓口を1社に預けきらず、不動産会社やポータルサイトからも並行して探しておいてください。

土地が決まってないとハウスメーカーの営業に嫌がられませんか？

嫌がられません。土地から一緒に動ける人は付き合いが長くなるので、営業から見れば歓迎したいお客さんです。土地もないのに来たと思われるのでは、という心配は手放して大丈夫です。

土地が決まってない段階で住宅ローンの審査はできますか？

事前審査なら受けられます。年収や勤務先から、借りられそうな上限の見当をつける段階だからです。ただし物件が決まっていないと事前審査を受け付けない金融機関もあるので、窓口で先に聞いてください。本審査は建物の請負契約書や図面が必要になるので、建物の会社が決まってからになります。

建築条件付きの土地でもハウスメーカーを先に選べますか？

原則として選べません。建築条件付きは、売主が指定した会社で建てることが土地を買う条件になっているからです。条件を外してもらえる土地もまれにありますが、あてにしないほうが安全です。会社を比べたいなら、その条件が付いていない土地を探してください。紹介文に小さく書かれているだけのこともあるので、申し込む前の確認は必ずしてください。

土地が決まってない時期に、ハウスメーカーは何社くらい比べればいいですか？

カタログや標準仕様を取り寄せるだけなら、5社前後まで広げて構いません。そこから実際に間取りと概算を出してもらうのは3社くらいが現実的です。僕は1社しか見ずに契約して、あとから350万円の差に気づきました。

土地と建物の予算はどう振り分ければいいですか？

割合で決めるのではなく、建物側から引き算してください。建物の総額は本体価格の1.3〜1.4倍で見ておき、全体の予算からそれを引いた残りが土地の上限です。土地に寄せすぎると、削られるのは断熱や広さといった、あとから直しにくい部分になります。

土地が決まってないうちにカタログを取り寄せると営業の連絡は来ますか？

会社によっては連絡が来ます。備考欄に希望の連絡手段と時間帯を書いておくと、かなり変わります。僕は不動産の一括査定で同じことを試して、メール希望と書いた会社は本当にメール中心でした。連絡が続くのが負担なら、他社とも比べて決めますと伝えれば止まります。

まとめ：比べられる時間は土地が決まる前だけ

土地が決まってないなら、ハウスメーカーは先に動かして大丈夫です。土地に出せる金額は、建物の値段が決まってはじめて出てくるからです。

あらためて、この記事の内容をまとめます。

土地を契約すると、決済の日、ローンの期限、つなぎ融資の利息と、日付が一気に動き出します。そこから会社を比べようとしても、時間が味方をしてくれません。

家は人生でいちばん大きな買い物で、情報の差がそのまま数百万円の差になります。僕の350万円は、比べなかった分の請求書のようなものでした。

今日やることは1つで十分です。土地を見に行く前に、建物の総額を数社ぶん手元に置く。

持ち家計画でカタログをまとめて取り寄せて、家で並べてみてください。無料ですし、土地が決まっていなくても請求できます。

会社が多すぎて頭が回らなくなってきた人は、ハウスメーカーが決められないときの絞り方もあわせてどうぞ。

土地が決まっていないことは、出遅れではありません。まだ誰にも急かされていない、いちばん強い時期です。同じ涙を次の人が流さなくていいように、この順番だけは覚えて帰ってください。