注文住宅の諸費用は現金でいくら必要？400万円が消えた僕と5人の実話

資金計画書のいちばん下に、小さく「諸費用　○○○万円（自己資金）」と書いてありませんでしたか。

借入額の話は何度もしたのに、手元の貯金がいくら減るのかだけ、誰も説明してくれない。その違和感は正しいです。

先に結論です。注文住宅の諸費用は、総額の1割前後が現金で出ていくつもりで組むのが安全です。

僕の場合は総額4,200万円に対して、現金で出したのが約700万円。うち諸費用ぶんが約400万円でした。

しかもこれ、諸費用をローンに組み込めると知らないまま払った400万円です。営業さんは一度もその話をしませんでしたし、僕も「諸費用は現金で払うもの」と思い込んでいました。

この記事では、現金が動く費用を支払い時期の早い順に並べ、ローンに乗るお金と乗らないお金の線を引きます。そのうえで、手元にいくら残すべきかまで書きます。

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展示場に行く前に、同じ条件で複数社の間取りと見積もりを並べておく。それだけで、僕が1社だけで契約して払った350万円の差はかなり防げます。まずは家にいながら無料で取り寄せて、比べる土台を作ってください。

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注文住宅の諸費用は現金でいくら必要か

金額そのものより、まず「ローンに乗るお金」と「乗らないお金」の線を引くほうが先です。ここがぼやけていると、いくら貯めても不安が消えません。

順番に見ていきます。

目安は総額の1割前後

僕の家は土地の取得費を含めて総額およそ4,200万円でした。そのうち現金で出したのが約700万円で、頭金ぶんを除いた諸費用がだいたい400万円です。割合にするとちょうど1割くらいでした。

ただしこの1割は、僕の条件での結果にすぎません。土地を買うか譲ってもらうか、登記の内容、火災保険を何年ぶん前払いするかで金額はかなり動きます。

とくに土地を買う人は、1割では収まらないと思っておいてください。仲介手数料と所有権移転の登記、つなぎ融資の費用が上乗せされるからです。僕は土地を譲ってもらった側なので、その一番重い部分を払っていません。

なので最終的な答えは、あなたが持っている資金計画書の中にしかありません。ネットの相場を探すより、手元の書類のどの行が現金なのかを確認するほうが早いです。

総額そのものの感覚をまだつかめていないなら、先に注文住宅の費用相場と内訳を見てからここに戻ってくると、1割という数字の重さがわかります。

ローンに乗る金と乗らない金

住宅ローンは本来、建物と土地の代金を借りるためのものです。登記や保険といった周辺の支払いは、原則として自分で用意する前提で話が進みます。

ただし今は、諸費用ぶんを上乗せして借りられる商品を用意している金融機関がかなりあります。名前は諸費用ローン、諸費用込みプランなど銀行によって違います。

僕はこの選択肢の存在を、家が建ったあとに知りました。知らないことは、黙っていても誰も教えてくれません。営業さんに悪気があったとは思っていませんが、聞かれなかったから言わなかった、それだけです。

金利が本体より高くなる、審査が別になる、使える費目が決まっている。そういう条件は必ずあります。だからこそ、良いか悪いかではなく、まず存在を知って自分の銀行に聞くところからです。

諸費用と付帯工事費は別物

ここを混ぜている記事が本当に多いのですが、諸費用と付帯工事費はまったく別のお金です。混ぜたまま計算すると、必ずどこかで足りなくなります。

• 本体工事＝建物そのもの
• 付帯工事＝地盤や外構など
• 諸費用＝登記や保険や税金
• 家具家電＝見積書の外側

付帯工事は工事の一部なので、多くの場合は住宅ローンに乗せられます。一方で諸費用は工事ではないので、そのままでは乗りません。ここが現金の出どころの分かれ目です。

自分の見積書がこの3層のどこを書いているのかがあやしいと感じたら、注文住宅の見積書の見方と内訳の読み方で先に線を引き直してください。ここを整理するだけで、現金がいくら要るかは自動的に出ます。

諸費用を現金400万円で払った僕の資金計画書

2022年に地元の中堅ハウスメーカーで35坪4LDKを建てました。借入は3,500万円、現金は約700万円。数字だけ見るとよくある家づくりです。

問題はその700万円の中身でした。頭金として気持ちよく入れたつもりのお金の大半が、実際には登記や保険や税金に消えていきました。

しかも僕は、付帯工事の額も予算に入れ忘れていました。地盤改良に約80万円、外構に約200万円、カーテンと照明で約40万円、エアコン4台で約60万円、引っ越しに約30万円、火災保険の10年一括で約30万円。

このうち工事に当たるものはローンに乗せられましたが、保険と引っ越しと家具家電は、そのまま口座から出ていきました。通帳の残高が四桁から三桁に変わった日のことは、たぶん一生忘れません。

妻はもともと家計に厳しいタイプで、電卓を叩きながら「これ、来年の車検どうするの」と言いました。反論できませんでした。僕は借入額しか見ていなかったんです。

いま振り返って一番悔しいのは、金額そのものではありません。同じ400万円でも、諸費用ローンという選択肢を「検討したうえで現金にした」のなら納得できたはずです。

選ばなかったのではなく、選択肢があることすら知らされていなかった。この記事を書いているのは、そこだけはあなたに繰り返してほしくないからです。

支払い時期の早い順に並べた注文住宅の諸費用

金額の一覧より、支払いが来る順番のほうが役に立ちます。現金が尽きるのは総額のせいではなく、順番の読み違いだからです。

上から順に、現金が動く日が来ます。

引き渡し前後には、諸費用と並んで見積書の外の買い物も重なります。カーテンと照明が別途になっているときの範囲の確定手順を契約前に済ませておくと、この時期に現金がもう一段抜ける事故を避けられます。

契約のとき出ていくお金

いちばん最初に来るのが手付金（申込金）と、契約書に貼る印紙代です。手付金は工事代金の一部に充当されるのがふつうですが、払うタイミングではただの持ち出しになります。

ここで大事なのは金額より日付です。ローンの実行はまだ先なので、契約時のお金は100%あなたの口座から出ます。住宅ローンが下りるのは、早くても土地の決済か引き渡しの日です。

印紙税は契約金額ごとに法律で決まっている定額の税金です。会社によって変わるものではないので、見積書に載っていなければ担当者に確認してください。

土地の決済で出ていくお金

土地を買う人は、ここが最初の山です。仲介手数料、所有権移転の登録免許税、司法書士への報酬、固定資産税の日割り精算が一度に来ます。

土地の代金そのものを住宅ローンでまかなう場合でも、つなぎ融資や土地先行融資という別の仕組みを使うことが多く、その手数料や利息もこのあたりで発生します。

僕は妻の実家から土地を譲ってもらえたのでここは軽く済みましたが、それでも登記まわりの現金は必要でした。土地がタダでも、名義を動かすお金はかかります。

着工から上棟までのお金

この時期に来るのが地鎮祭や上棟の費用、そして地盤調査の結果しだいで発生する地盤改良費です。僕は柱状改良で約80万円でした。

地盤改良は工事なのでローンに乗せられることが多いのですが、契約の時点では金額が確定していません。調査してみないとわからない、が正直なところです。

つまり、ここは予算の穴が開きやすい場所です。資金計画書に地盤改良の行がないなら、いくらで見込んでいるのか必ず聞いてください。ゼロ円で組まれていることが本当にあります。

着工後に金額が増えていくパターンそのものは、注文住宅の予算オーバーの平均額と体験談にまとめています。現金の残りが心もとない人ほど、先に読んでおくと身構えられます。

引き渡し前後のお金

最後の山が、引き渡し前後です。建物表題登記と保存登記、住宅ローンの事務手数料と保証料、火災保険と地震保険の前払い、そして引っ越し代。

火災保険は5年や10年をまとめて前払いすると、月払いより総額は安くなります。ただし、その分だけ引き渡し前後の現金がごっそり減ります。僕は10年一括で約30万円を出しました。

そして最大の落とし穴が、外構とカーテンと家電です。見積書の外側にあるので予算に入れ忘れやすいのに、住み始めるには要るものばかり。僕は外構だけで約200万円でした。

それと、引き渡しで支払いは終わりません。不動産取得税は、取得してからしばらく経ってから都道府県の納税通知書が届く税金です。自治体や時期によりますが、引き渡しから半年〜1年ほど後になることが多く、忘れた頃に来ます。

新築住宅には課税標準からの控除などの軽減制度があり、要件を満たせば税額がゼロになる場合もあります。ただし要件も手続きも自治体の案内に従う必要があるので、金額を自分で決めつけず、建てる地域の県税事務所（都税事務所）の案内で確認してください。登記を担当する司法書士に、おおよその時期を聞いておくのも早いです。

外構だけ後回しにして、入居後に慌てる人はとても多いです。同じ状況の人の声は注文住宅の外構費用が足りないときの対処法に集めました。夫婦で削る順番が割れたときの話は、読者から届いた投稿をまとめたnoteのほうが生々しいです。

現金が足りなくなった5人の実話

以下は、実際に集めた体験談を、個人が特定されない程度に一部再編集したものです。金額と時期は本人の申告のままにしています。

ひとりずつ読んでみてください。

手付金：契約日に100万円が飛んだ

契約の日どりが決まったのが、たしか木曜の夜でした。日曜に判子を押しましょう、と。そこまではよかったんです。

金曜に電話がかかってきて、手付金を100万円お持ちくださいと言われました。え、当日ですか、と聞き返したら、そういうものです、と。38歳、地方の会社員です。

土曜の午前中に銀行を三軒まわりました。うち一軒は窓口が混んでいて一時間待ち。ATMの上限が一日いくらとか、そんなことすら知らずに生きてきたので、そこでもたつきました。妻には「なんで先に聞いてないの」と言われて、返す言葉がありませんでした。

100万円は工事代金に充当されるので、消えたわけではないと頭ではわかっています。ただ、口座から現金がなくなるという事実は、頭の理解とは別の場所に来ます。あの週末は、食費まで急に気になりました。

いま思えば、契約の日程を決めた時点で「その日に現金はいくら要りますか」と聞けばそれで終わった話です。誰も隠していなかった。ただ、こっちが聞かなかっただけなんですよね。

家は気に入っています。庭も広いし、子どもも走り回っています。でも、あの土曜の銀行の待合の椅子の硬さだけ、なぜかいまも覚えています。

登記費用：引き渡し前に80万円

44歳、夫婦と子どもふたり。引き渡しの三週間前に司法書士さんから封書が届いて、そこに書かれていた合計が80万円ちょっとでした。

内訳は表題登記と保存登記と抵当権の設定、それに報酬。金額の妥当性はいまでもよくわかりません。高いのか安いのか比べる相手がいないので。

問題は、この80万円を資金計画書のどこにも見つけられなかったことです。何度も見返しました。「諸費用一式」という行はあったんですが、その中に入っているのかどうかが書いていない。営業さんに聞いたら「入っています」と言われて、でも実際に請求は別に来ました。

あとから確認したら、一式の中に見込みとして入ってはいたけれど、支払い先が会社ではなく司法書士さんなので、別途手配というかたちだったそうです。説明されればわかる話でした。されていないだけで。

そのとき手元に残っていた現金が120万円くらい。80万を出したら40万です。妻が黙って通帳を見ていた時間が、たぶん一分くらいあって、それが一番きつかったです。

結局はボーナスでどうにかしました。どうにかはなった。ただ、家づくりのいちばん楽しいはずの時期を、金勘定だけで過ごしてしまった感覚は残っています。上の子が「新しい家いつ？」と聞くたびに、うん、もうすぐ、としか言えなかった時期でした。

火災保険：一括払いで30万円追加

保険なんて年に何万円かでしょ、と思っていました。36歳、共働きです。

提示されたのは10年一括でおよそ30万円。地震の特約を付けるかどうかでさらに変わります、と言われて、その場では決められませんでした。

一括のほうが総額は安いんです。そこは説明されましたし、計算もしてもらいました。でもこっちは引き渡し前で、カーテンとエアコンと引っ越しの見積もりが同時に机の上に乗っている状態でした。安いほうを選ぶ余裕が、現金のほうになかったんです。

• 火災保険　10年で約30万
• カーテンと照明　約35万
• エアコン3台　約45万
• 引っ越し　約25万

この4つだけで135万円。全部、同じ月に来ました。誰も悪くないのに、なぜか自分が段取りの悪い人間だと思えてくる時期でした。

保険の担当の方は親切で、5年でも問題ないですよ、と言ってくれました。あとから入り直すこともできますし、と。その一言で少し楽になったのを覚えています。

結果として保険は5年に短くしました。総額では損をしているはずです。損をしているとわかったうえで選ぶしかない場面って、家づくりには何度かあるんだなと。それだけが学びといえば学びでした。

いまも毎年この時期になると、保険の更新の案内が来ます。そのたびに、机の上に見積もりが四枚並んでいたあの夜を思い出します。

つなぎ融資：利息が想定の倍

土地から買った41歳です。つなぎ融資という言葉自体は、土地を探している段階で知っていました。知っていたつもりでした。

仕組みはわかります。住宅ローンが下りるのは建物の引き渡し時なので、それまでの土地代や着工金を一時的に借りる。利息だけ先に払う。そこまでは理解していました。

読み違えたのは期間です。着工が二か月遅れました。理由は地盤の改良と、あとは単純に工程の都合だそうです。誰かが悪いというより、そういうものらしくて。

二か月ぶん、利息が増えました。最初に説明された概算の倍近くになって、正直「聞いてた話と違う」と思いましたが、書面を読み返したら「工期により変動します」とちゃんと書いてありました。読んでいなかったのは自分です。

金額としては数十万円の話なので、家全体からすれば大きくはないのかもしれません。ただ、想定していないお金が出ていくときの心のダメージは、金額に比例しないです。

これから土地から買う人には、つなぎの利息は工期が延びる前提で多めに見ておいて、とだけ言いたいです。延びないほうが珍しいらしいので。

ちなみに工期が延びたぶん、賃貸の家賃も二か月よけいに払いました。こっちのほうが金額は大きかったかもしれません。計算する気にならないので、いまだにしていないです。

外構と家電：入居後に200万円

引き渡しの日、玄関を出たところが土のままでした。33歳です。

外構は後回しにしましょう、と自分たちで決めたんです。予算が厳しかったので。駐車場だけ最低限のコンクリートにして、あとは追々やろうと。

追々がいつまでも来ませんでした。雨の日に靴が泥だらけになる。子どもが庭に出られない。隣の家との境がないので視線が気になる。住んでみて初めて、外構って見た目の話じゃなくて生活の話なんだと知りました。

結局、入居から半年で業者に頼みました。カーポートとフェンスと土間で、見積もりが180万円。そこに冷蔵庫と洗濯機の買い替えが重なって、合計は200万円を超えました。この時点でもう住宅ローンには乗せられません。

ローンに組み込めた時期に決めきれなかったのが全部です。あのとき100万円分だけでも先に入れておけば、金利の低いお金で払えていた。いまさら言っても遅いんですけど。

家そのものへの不満はないです。むしろ好きです。ただ、庭に出るたびに「あと半年早く決めていれば」とちょっとだけ思う。それが消えるのは、たぶんローンが終わる頃です。近所の人からは「きれいになったね」と言われました。はい、と笑って答えましたけど、内心では計算機の数字がちらついていました。

手元の現金を減らさない4つの方法

ここからは、現金の減りを実際に止められる手だけを4つ書きます。精神論は入れません。

上から順に、効果が大きいものです。

諸費用ローンの可否を聞く

まずこれです。自分が借りる予定の金融機関に、諸費用を借入に含められるか、含められるならどの費目までかを直接聞いてください。

聞き方は「諸費用も含めて借りることはできますか。できる場合、金利と対象になる費目を教えてください」で十分です。専門用語は要りません。

そのうえで、使うかどうかは別の判断です。借りられると知ったうえで現金で払うのと、知らずに現金で払うのは、まったく違います。僕がやらなかったのは後者でした。

資金計画書に日付を入れる

資金計画書は金額の一覧にはなっていますが、支払い日の一覧にはなっていません。ここに自分で日付を書き込むだけで、事故はかなり減ります。

紙に印刷して、各行の右端に「契約時」「土地決済」「着工」「引き渡し」と書くだけです。同じ月に3つ以上かたまっている行があれば、そこが危ない月です。

それと、金額が確定していない行に印をつけてください。地盤改良のように、あとで決まるお金は必ずあります。ゼロ円で組まれていないかの確認も、このタイミングで一緒にやります。

前払いの保険を年数で調整

火災保険は契約年数を短くすると、その場の現金が減ります。総額では長いほうが得なので、ここは損得ではなく資金繰りの判断です。

引き渡し月に他の支払いが集中しているなら、保険だけ年数を短くして現金を温存する手はあります。あとから入り直すこともできます。

ただし補償の中身を削るのは別の話です。水災を外す、地震の特約を切るといった判断は、現金が苦しいという理由だけで決めないほうがいいです。

同じ条件で3社に出させる

結局これがいちばん効きます。資金計画書が1社ぶんしかないと、そこに書かれた諸費用が高いのか安いのか、そもそも抜けがあるのかを判断できません。

同じ坪数・同じ条件で3社に出させると、見えるのは総額の差だけではありません。1社だけ地盤改良の行がない、1社だけ外構がゼロ円といった抜けが、並べた瞬間に浮かび上がります。

僕は1社しか見ずに契約して、あとから同僚と300万円の差を知りました。比べなかったことそのものが、いちばん高くついた買い物でした。

契約日まで2週間以上あるなら、まだ間に合います。審査を通った会社のカタログと資金計画をまとめて取り寄せられる持ち家計画は無料で使えます。掲載する会社側が費用を払う仕組みなので、請求する側にお金はかかりません。

使い勝手が気になる人は持ち家計画の評判と口コミを先に読んでください。

逆に、もう契約日が来週に決まっている人には間に合いません。その場合は取り寄せより、いま手元にある資金計画書の「確定していない行」を担当者に詰めるほうが先です。

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申し込みのコツ：会社を選ぶ画面では「まとめて選択」か3社以上にチェック（1社だけでは比べられません）。電話番号・住所を正確に入力すると、提案が届きやすくなります。

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手元に残す現金の決め方

出ていく額の話ばかりしてきましたが、本当に決めるべきなのは残す額のほうです。ここを先に決めると、金額の迷いが一気に減ります。

目安として僕が痛い目を見て思うのは、生活費の半年ぶんは絶対に触らないこと。それと、1年以内に来るのがわかっている支出は別に置いておくことです。

• 生活費の半年ぶん
• 車検や税金など確定の出費
• 子どもの入学や進学の費用
• 家電が壊れたときの予備費
• 不動産取得税の納税ぶん

この5つを引いた残りが、家に出せる現金です。順番が逆になると、引き渡しの月に「来年の車検どうするの」と言われる側になります。僕がそうでした。

そして残す額が足りないと感じたなら、それは貯金が足りないのではなく、家の総額かローンの組み方を見直す合図です。現金を削って帳尻を合わせるのが、いちばん危ないやり方です。

注文住宅の諸費用と現金に関するよくある質問

注文住宅の諸費用は現金でいくら用意すればいいですか？

目安は総額の1割前後です。僕は総額4,200万円に対して諸費用ぶんが約400万円でした。ただし土地の有無や登記の内容で大きく動くので、最終的な額は手元の資金計画書で確認してください。

注文住宅の諸費用を住宅ローンに含めることはできますか？

諸費用を上乗せして借りられる商品を用意している金融機関は多くあります。ただし金利や対象になる費目は銀行ごとに違います。使うかどうかは別として、まず可否を聞くところから始めてください。

注文住宅で最初に現金が必要になるのはいつですか？

契約時の手付金と印紙代です。住宅ローンの実行は早くても土地の決済か引き渡しなので、契約時のお金は自分の口座から出ます。なお手付金は、こちらの都合で契約をやめる場合に戻らない扱いになることがあります。金額と一緒に、やめたときどうなるかも契約書で確認してください。

注文住宅の諸費用と付帯工事費は何が違いますか？

付帯工事は地盤改良や外構などの工事なので、多くの場合は住宅ローンに乗せられます。諸費用は登記や保険や税金で、工事ではないためそのままでは乗りません。現金が出るかどうかの分かれ目がここです。

注文住宅の資金計画書に地盤改良費がないのは普通ですか？

調査前は金額が確定しないので、見込みで入れる会社と入れない会社があります。行がないなら、いくらで見込んでいるかを必ず聞いてください。ゼロ円で組まれたまま進むと、着工前に穴が開きます。

注文住宅の火災保険は一括で払ったほうが得ですか？

総額だけで見れば長い年数をまとめたほうが安くなります。ただし引き渡し前後は他の支払いも重なります。その月の現金が苦しいなら、年数を短くして手元を残す判断もありです。補償の中身は削らないでください。

注文住宅のつなぎ融資の利息はいくらくらいかかりますか？

借入額と借りている期間で決まるので、工期が延びればそのぶん増えます。概算は必ず「工期が延びた場合」も一緒に出してもらってください。延びるほうがむしろ普通だと思っておくと安全です。

注文住宅で土地を親からもらう場合も現金は必要ですか？

必要です。土地の代金がかからなくても、名義を動かす登記の費用はかかります。僕も妻の実家から譲ってもらいましたが、登記まわりの現金は出ました。税金の扱いは条件で変わるので専門家に確認してください。

注文住宅の外構費用は住宅ローンに入れられますか？

契約の段階で工事として組み込めていれば入れられることが多いです。入居後に別の業者へ頼むと、そのローンには乗りません。後回しにするなら、いつまでなら組み込めるかを先に確認してください。

注文住宅は引き渡しが終われば現金の出費は終わりますか？

終わりません。不動産取得税の納税通知書が、引き渡しから半年〜1年ほど後に届くことが多いです。新築住宅には軽減制度があり要件を満たせばゼロになる場合もありますが、扱いは自治体の案内で確認してください。手元に残す額を決めるときは、この分も別に置いておくと安全です。

注文住宅の諸費用が高いかどうかを確かめる方法はありますか？

同じ条件で複数社の資金計画書を並べるのがいちばん確実です。金額の差だけでなく、1社だけ抜けている行が見つかります。1社ぶんだけ見ていても、高いか安いかは判断できません。

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まとめ：出ていく額より、残す額から決める

注文住宅の諸費用は、現金で総額の1割前後が出ていくつもりで組む。そして出す額より先に、残す額を決める。この2つだけで足ります。

あらためて、この記事の内容をまとめます。

家は人生でいちばん高い買い物です。それなのに、現金がいつどれだけ出るかは誰も教えてくれません。その情報の差が、そのまま数百万円の差になります。

今日やることは1つで十分です。資金計画書を印刷して、現金で出る行に印をつける。それだけで、いま怖がっている金額の正体がはっきりします。

そのうえで手元に1社ぶんしか計画書がないなら、同じ条件でもう2社そろえてください。持ち家計画なら審査を通った会社のカタログと計画をまとめて無料で取り寄せられます。契約日まで2週間以上ある人向けです。

僕が400万円を現金で払ったこと自体は、いまでも間違いだったとは思っていません。間違いだったのは、他に方法があると知らないまま払ったことです。

あなたの手元の現金が、家が建ったあとの暮らしまでちゃんと残りますように。