実家の建て替えは誰が決めるのか｜兄弟で意見が合わないときは名義を見る

実家の建て替えを決めるのは、家と土地の名義を持っている人です。親が名義人で自分で考えて決められるなら決めるのは親で、民法の決まりでは、兄弟に建て替えを止める権利は、基本的にありません。

ただし、親が亡くなって相続人どうしの共有になっていれば相続人全員がかかわる話になり、親の判断力が落ちて後見人が代わりに進めるなら家庭裁判所の許可が要ります。まずは自分の家がどれに当たるかを見て、当てはめは司法書士や弁護士に確かめてください。

名義の状態	決める人	兄弟の立場
親の名義 親は元気	親	意見は言える 止める権利はない
親が亡くなり 分け方が未定	相続人全員で 話し合う	相続人として 話し合いに加わる
親の名義 判断力が低下	後見人と 家庭裁判所	後見人に 考えを伝える
子の1人の名義	名義の子	止める権利はない

【運営者】あいみつ
※本記事の金額・内容は一例です。法律と税の記述は、2026年10月8日に一次資料で確かめた一般的な内容です。

たとえば、お盆に家族がそろった席で建て替えの話を出したら、弟に「それ、勝手に決めないで」と言われた。親は弟の顔色を見て「やっぱりやめようか」と言い出しそうで、自分は何を説明すればいいのか分からない。そんな場面を思いうかべながら書いています。

僕は実家を建て替えたことはありません。妻の実家から土地をゆずってもらって家を建てた側で、そのとき決め方を言葉にしないまま進めたことを、いまも少し引きずっています。だれが決めるのかの答えと、兄弟の話し合いを前に進める順番を、条文と国税庁・法務局のページを開いて整理しました。

実家の建て替えは誰が決めるのか：名義の状態で4つに分かれる

決める人は、家と土地がいまだれの名義で、その人が自分で決められる状態かどうかで決まります。民法には、所有者は法令の範囲で、自分の物を自由に使い、処分できると書かれています（第206条）。

自分の家がどれに当たるか、順に見ていきます。

親が名義人で元気なら決めるのは親

親が家と土地の名義人で、自分で考えて決められるなら、建て替えるかどうかを決めるのは親です。兄弟が反対していても、法律の上で建て替えを止める手だてはありません。

知恵袋でも、親の土地に弟が家を建てる話に不公平を感じた兄の相談に、「親の財産をどう使うかに、子は口を出せない」という回答がついていました。父の許しを得て実家に住む弟夫婦と兄がもめた別の相談でも、回答は「結局は家の持ち主が決めること」でした。

土地と建物の名義が別の人なら、両方の名義人がかかわります。止める権利がないことと、兄弟に話さなくていいことは別の話で、そこは合意の順番の章で書きます。

親が亡くなった後は相続人全員で話し合う

名義人の親が亡くなり、だれが家を受けつぐか決まっていないなら、建て替えは相続人全員で話し合うことになります。民法には、次の2つが書かれています。

自分の家の建て替えがこれに当たるか、だれの同意が要るかは、遺言の有無や分け方の話し合いの進み具合で変わります。条文だけで判断せず、司法書士か弁護士に確かめ、先に遺産の分け方を話し合ってください。

• だれが家を受けつぐか
• 建て替えのお金はだれか
• 受けつがない人の分
• いつまでに決めるか

2024年4月からは、相続で家や土地を受けついだ人は、それを知った日から3年以内に相続登記をすることが義務になりました。正当な理由なく放っておくと10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続を知った家や土地も、登記がまだなら2027年3月31日が期限です（法務省）。

名義が祖父母のままの実家も、めずらしくありません。その場合は親の代の相続から整理が要るので、建て替えの話より先に司法書士に相談したほうが早いです。

親の判断力が落ちたら家庭裁判所の許可

親が認知症などで自分で決められない状態なら、子が親に代わって建て替えを決めることはできません。成年後見人がついていても、親が住む家を取りこわすには家庭裁判所の許可が要ります（民法第859条の3）。

名古屋家庭裁判所の案内では、許可が要る「処分」に、売ることや抵当権をつけることと並んで「取壊し」が入っています。申し立てには、取りこわし費用の見積書などをそえるとされています。

親が倒れたあとで建て替えの話が出た家では、ここを先に確かめてください。親が自分で話せるうちに、本人の口から考えを聞いておくことが、あとで兄弟に説明するいちばんの材料になります。

名義がすでに子なら決めるのはその子

家と土地の名義がすでに子の1人に移っているなら、決めるのはその子です。生前に名義を移してある家なら、兄弟の同意がなくても建て替えは進められます。

ただ、兄弟が「聞いていない」と怒るのは、名義が移った事実より、その説明がなかったことのほうが多いです。贈与だったのか売買だったのかで相続のときの扱いが変わることもあるので、移したときの形は兄弟に聞かれたら答えられるようにしておきます。

兄弟で意見が合わないときに最初に確かめる3つ

話し合いの前に、名義・お金・住む人の3つを紙に書き出してください。兄弟の意見が割れる家では、この3つのどれかが、人によって思いこみのまま話されていることが多いです。

1つずつ確かめ方を書きます。

名義は登記事項証明書で確かめる

名義は、法務局で取れる登記事項証明書で確かめます。土地と建物は別々の証明書なので、両方を取ってください。

取り方	手数料（1通）
書面で請求 （窓口・郵送）	600円
オンライン請求 （郵送で受取）	520円
オンライン請求 （窓口で受取）	490円

手数料は法務省の登記手数料のページで2026年10月8日に確かめた額です。地番が分からないときは、固定資産税の納税通知書の明細に土地と家屋の所在が載っているので、それを手がかりにします。

僕は2021年に妻の実家から土地をゆずってもらう話を進めたとき、名義の中身を自分で確かめませんでした。

お金をだれが出すかで税の話が変わる

建て替えのお金を、だれが、だれの名前で出すかを先に決めます。お金を出す人と名義を持つ人がずれると、贈与税の話になることがあります。

国税庁は例として、親の名義の建物に子がお金を出して増築すると、増えた部分は親の物になり、親が子にその分を払わなければ、親が子から利益を受けたとして贈与税がかかると説明しています。子が出した分に見合う持ち分を子に移して共有にすれば贈与税はかからない一方、その移し方によっては親に譲渡所得の税がかかることも書かれています（国税庁 No.4557）。

親の土地に子が地代も権利金も払わずに家を建てる形（使用貸借）なら、土地を借りる権利に贈与税はかかりません。そのかわり、その土地は将来、親の相続のときに相続税の対象になります（国税庁 No.4552）。

親から子へ家を建てるお金を渡す場合は、2026年12月31日までの贈与なら、受け取った子が自分の住む家の名義を持つことなどの条件を満たすと、省エネ等住宅で1,000万円、それ以外で500万円まで贈与税がかからない特例があります（2026年10月時点・国税庁 No.4508）。自分の家に当てはまるかは、税務署か税理士に確かめてください。

だれが住むかで兄弟の受け止め方が変わる

建て替えた家にだれが住むかで、兄弟の受け止め方は大きく変わります。親だけが住む家と、兄弟の1人の家族が親と住む家とでは、ほかの兄弟にとって「実家」の意味がちがいます。

知恵袋には、弟が実家を建て替えて父と同居を始めたら、姉が「弟の家になって、前のように帰れない」とさびしさを書いた相談がありました。回答の多くは「代がわりしたのだから弟の家」で、気持ちの行き場は残ったままでした。

住む人が決まると、ローンをだれが組むかも決まります。親の年齢では住宅ローンを組みにくいことがあり、子が組めば建物は子の名義になるので、上のお金と名義の話に戻ります。

兄弟が建て替えに反対する理由を4つに分ける

兄弟の「反対」は、相続・実家がなくなるさびしさ・介護・お金の4つのどれかであることが多いです。言葉どおりに受けとらず、どれに当たるかを先に見分けると、持っていく話が決まります。

言葉と、その裏にある心配と、持っていく話を表にしました。

兄弟の言葉	本当の心配	持っていく話
相続は どうするの	取り分が 減るのでは	名義と 相続の考え
もう帰れない	実家が なくなる	帰り方の 約束
親の世話は だれが	介護の 分担	住む人の 役割
私も出すの	お金の 負担	出す人と 出さない人

生の声から、4つの中身を1つずつ見ていきます。

相続のとき不公平にならないか

いちばん多いのは、「建て替えた家と土地は、親が亡くなったらどうなるのか」という心配です。住む兄弟だけが得をするように見えると、反対は強くなります。

親の土地に子が地代なしで建てても、土地は親の相続財産のままです。親の生前に何も決めておかないと、建て替えた家の下の土地をめぐって、兄弟で話し合うことになります。

反対に、親が子の家のためにお金を出した場合は、相続のときに「生計の資本としての贈与」として、その子の取り分から差し引いて計算されることがあります（民法第903条）。当てはまるかどうかと、親が別の考えを残したときの扱いは、弁護士か税理士に確かめてください。

遺言や、受けつがない兄弟への分け方は、親の土地に家を建てたあと親が亡くなったときの相続にまとめました。建て替えの話し合いでは、「相続のときどうするかは、親と一緒に専門家に聞いてから決める」と約束するだけでも、受け止め方が変わります。

帰る実家がなくなるさびしさ

「相続」と口では言いながら、本当はさびしさが中心のこともあります。さびしさには、お金ではなく「帰り方」の話で応えられます。

発言小町には、長兄が父にだけ相談して実家を建て替え、次兄と妹には着工の準備が終わってから伝えた、という相談がありました。次兄は絶縁し、妹は帰る実家がなくなったと書いています。

建てる前に、次のような小さなことを決めて伝えておくと、「自分の居場所も考えてもらえた」と受けとってもらえます。

• 盆や正月に泊まれる部屋
• 仏壇や写真の置き場所
• 合鍵と訪ねるときの連絡

介護と同居をだれが引き受けるか

住まない兄弟が気にしているのは、親の世話の分担かもしれません。介護は、住む側にとっても住まない側にとっても、口に出しにくい話です。

知恵袋には、親の土地に弟が家を建てることへの不満に、「親の近くに住む弟一家は親の面倒を見ることになる。いいことばかりではない」と返した回答がありました。同じ敷地に姉弟で住むか迷う相談でも、不安の中心は介護の分担でした。

建て替えの話と一緒に、「通院の付きそいはだれが」「施設を考えるとき、だれが相談の窓口になるか」くらいは言葉にしておきます。住む側が得をするだけの話ではないと伝わります。

自分もお金を出すのか

「自分も出すことになるのか」がはっきりしないまま反対している兄弟もいます。出してほしいのか、出さなくていいのかを、最初に言い切るのがいちばん早いです。

兄弟が少しでもお金を出すなら、出した分に合わせて名義を持つかどうかも決めることになります。名義を持つ人がふえると、あとで売るときや大きく直すときに、その人たちの同意がかかわってきます（民法第251条）。

兄弟夫婦で協力して実家を二世帯に建て替えたあと、関係がこじれて片方が出て行き、ローンの返し方でもめた相談もありました。だれが返すかは、仲のよい時期に紙にしておきます。

兄弟の合意をとる5つの順番

合意は「親の口から→名義の確認→案を紙に→決まる前に兄弟へ→決まったことを紙に」の順でとります。順番が逆になるほど、兄弟には「後から知らされた」と映ります。

順に書きます。

①親の考えを親の口から聞く

最初に、建て替えたいのか、どこでだれと暮らしたいのかを、親本人の口から聞きます。住む側の子が親の考えを代わりに話すと、兄弟には「言わせている」と聞こえます。

兄弟がそろう場では、親に「自分たちはこうしたい」と話してもらい、住む側の子は横で聞く役に回ります。親が遠慮して本音を言わない家なら、兄弟それぞれが別々に親と話す時間をつくるのも手です。

②名義と相続の見通しを確かめる

次に、登記事項証明書で名義を確かめ、親が亡くなったときにどうするかの考えを親から聞いておきます。結論が出ていなくても、「専門家に聞く予定」と言えれば十分です。

名義が祖父母のままだったり、親とその兄弟の共有だったりすると、建て替えの話はそこで止まります。兄弟に話す前に分かっていれば、「先に名義を整える」と順番を示せます。

③お金と住む人の案を紙にする

3つ目に、だれが、どの名前でお金を出し、だれが住むのかの案を紙1枚にします。口で説明すると、聞く人ごとに受けとり方がずれます。

• 土地と建物の名義
• お金を出す人と割合
• ローンを組む人
• 住む人と住みはじめる時期
• 相続のときの考え

金額が分からなければ、「取りこわしと建物と諸費用で、いくらになるか会社に出してもらう」と書くだけでかまいません。総額の紙の作り方は、次の章で書きます。

④決まる前に兄弟に話す

兄弟には、親と住む側の案ができた段階で、住宅会社と契約する前に話します。着工や契約のあとに知らされる形が、いちばんこじれます。

生の声を読むと、こじれた相談の多くは「父にだけ相談して」「事前に話がなくて」「相談もなく」と、知らされた順番に怒っていました。中身への反対というより、決まったあとに知らされたことへの反発です。

送る言葉は、決まったことの報告ではなく、「意見がほしい」の形にします。住む側からと、住まない側からの文例を置いておきます。

住む側から：父さんと母さんが、家の建て替えを考えている。まだどことも契約していないし、名義やお金の案もこれから詰めるところ。決める前に意見を聞きたいので、◯日か◯日に時間をもらえないかな。

住まない側から：建て替えに反対したいわけじゃない。ただ、名義とお金と、親が亡くなったときのことを先に知りたい。紙で見せてもらえると助かる。

⑤決まったことを紙に残す

話がまとまったら、決まったことを紙に書き、全員が同じ物を持ちます。日付と、その場にいた人の名前を入れた1枚があるだけで、あとで「言った、言わない」になりにくくなります。

僕は2021年、妻の実家から土地をゆずってもらう話を、義実家の居間で義父母と妻と4人で決めました。その場に紙は1枚もなく、だれがどこまで決めたのかを言葉にしないまま家が建ちました。

2026年に住み替えを考えたときも、売るなら義父母に相談が要ると気づいて手が止まりました。正式な取り決めにするなら、遺言や合意書の形は司法書士や弁護士に相談してください。

話し合いに持っていく「総額」と「間取り」の紙

兄弟の不安の多くは「いくらかかって、どんな家になるのか」が見えないことから来るので、総額と間取りを紙で用意します。数字が見えないまま話すと、聞く側はいちばん悪い想像で空白を埋めます。

建て替えでは、新しい家の代金のほかに、古い家の取りこわしや仮住まいなど、更地から建てるときには無いお金がかかります。項目ごとに、見積書のどこに出てくるかを表にしました。

項目	見積書で見る所
古い家の取りこわし	解体工事・別途工事の行
仮住まいと引っ越し	見積書の外 （自分で見積もる）
取りこわしと新築の登記	諸費用の行
地盤の調査と改良	付帯工事・別途の行
新しい家	本体工事の行
外構・カーテン・照明	付帯工事・別途の行

見積書を3つの箱に分けて読む手順は注文住宅の見積書の見方に、建て替えの費用の目安とリフォームとの比べ方は実家の建て替えの費用とリフォームの比べ方にまとめています。

土地を出してくれた家族に、あとから数字を言い出すのは思った以上にむずかしいです。兄弟に見せる紙は、親と住む側が先に1枚にしておいてください。

1社の案だけだとそれが正解に見えるので、できれば複数の会社の案を並べ、家族で「この家なら」と言える形を探します。

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申し込みのコツ：会社を選ぶ画面では「まとめて選択」か3社以上にチェック（1社だけでは比べられません）。電話番号・住所を正確に入力すると、提案が届きやすくなります。

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話がまとまらないときの相談先

法律と税の当てはめは、家族の話し合いでは決着しないので、自分の家のことは専門家に聞きます。この記事に書いたのは一般的な決まりで、名義や家族の事情によって答えは変わります。

困りごと	相談先
名義・相続登記	司法書士・法務局
贈与税・相続税	税務署・税理士
兄弟の対立・遺言	弁護士
相談の費用が心配	法テラス（条件あり）
親の判断力の低下	家庭裁判所

親が亡くなったあとで分け方がまとまらなければ、相続人は家庭裁判所に遺産の分割を求めることができます（民法第907条）。法テラスでは、収入などの条件を満たすと、弁護士や司法書士の無料法律相談を受けられます。

親が元気なうちなら、親と一緒に専門家に会っておくほうが、兄弟にとっても公平に見えます。兄弟の1人が強く反対しているうちは、住宅会社との契約は待ち、少なくとも合意の順番の④まで済ませてください。

配偶者の親の家を建て替える話なら、自分の兄弟ではなく配偶者の兄弟との話になります。義理の親の土地に家を建てるときの備えもあわせて読んでおくと、話す相手と順番が整理できます。

実家の建て替えを誰が決めるのか・兄弟の意見に関するよくある質問

実家の建て替えに、兄弟の同意は法律で必要ですか？

親が名義人で、自分で考えて決められるなら必要ありません。決めるのは親です。ただし、親が亡くなって相続人の共有になっている場合は、兄弟をふくむ相続人全員の話し合いになります。だれの同意が要るかは、司法書士か弁護士に確かめてください。

親が亡くなった実家を建て替えるには、だれの同意が要りますか？

分け方が決まっていなければ、相続人全員がかかわります。民法には、遺産は分けるまで相続人の共有になることと、共有の物を大きく変えるにはほかの共有者の同意が要ることが書かれています。自分の家に当てはまるかは司法書士か弁護士に確かめ、先に遺産の分け方を話し合います。

親が認知症の場合、子が代わりに実家の建て替えを決められますか？

子が代わりに決めることはできません。成年後見人がついていても、親が住む家を取りこわすには家庭裁判所の許可が要ります。まずは家庭裁判所の後見の案内を読むか、司法書士・弁護士に相談してください。

親の土地に子が家を建てると、贈与税はかかりますか？

地代も権利金も払わずに借りる形（使用貸借）なら、土地を借りる権利に贈与税はかかりません。その土地は、親の相続のときに相続税の対象になります。建物のお金を親が出す場合は別の話になるので、税務署か税理士に確かめてください。

親のお金で兄弟が実家を建て替えたら、相続で不公平になりませんか？

親が子の家のためにお金を出した分は、相続のときに「生計の資本としての贈与」として、その子の取り分から差し引いて計算されることがあります（民法第903条）。親が遺言などで別の考えを示していれば扱いが変わるので、弁護士か税理士に確かめてください。

兄弟でお金を出し合って実家を建て替えるとき、名義はどうすればいいですか？

出したお金と名義の割合がずれると、贈与税の話になることがあります。名義を持つ人がふえると、あとで売るときや大きく直すときに、その人たちの同意がかかわってきます。割合の決め方は、出す前に税理士や司法書士に相談してください。

実家の名義がだれになっているかは、どこで確かめられますか？

法務局で登記事項証明書を取れば確かめられます。土地と建物は別々なので、両方を取ります。手数料は窓口で600円、オンライン請求なら郵送で520円、窓口受取で490円です（2026年10月時点）。

実家の名義変更（相続登記）をしないと、どうなりますか？

2024年4月から、相続で受けついだことを知った日から3年以内の相続登記が義務になりました。正当な理由なく放っておくと10万円以下の過料の対象になります。名義が亡くなった人のままだと、建て替えの話も進めにくくなります。

兄弟に実家の建て替えを話すのは、いつがいいですか？

親と住む側の案ができた段階で、住宅会社と契約する前に話します。契約や着工のあとに知らされる形がいちばんこじれます。決まったことの報告ではなく、「決める前に意見を聞きたい」という形で伝えます。

建て替えた実家は、兄弟にとって「実家」ではなくなりますか？

兄弟の1人の家族が親と住むと、ほかの兄弟には「その兄弟の家」に感じられることが多いです。泊まれる部屋、仏壇の置き場所、訪ねるときの連絡の仕方を建てる前に決めて伝えると、帰る場所が残っていると受けとってもらいやすくなります。

兄弟と実家の建て替えの話し合いがまとまらないときは、どこに相談しますか？

名義や登記は司法書士、税は税務署か税理士、兄弟の対立や遺言は弁護士に相談します。費用が心配なら、条件を満たせば法テラスで無料の法律相談を受けられます。親が亡くなったあとで分け方がまとまらなければ、家庭裁判所に遺産の分割を求めることもできます。

まとめ：実家の建て替えは名義を見て、決まる前に兄弟へ

実家の建て替えを決めるのは家と土地の名義人で、親が元気なら親です。兄弟に止める権利はありませんが、親が亡くなった後は相続人全員の話し合いになり、判断力が落ちた後は家庭裁判所の許可が要ります。

建て替えは何十年も使う家の話で、兄弟とはその先も付き合いが続きます。権利の話で押し切るより、順番を守って紙を見せるほうが、結局は早く決まります。

親と住む人の間で建て替える方向が決まっていて、兄弟に見せる総額と間取りの紙がまだ無いなら、複数の会社から間取りプランと資金計画の提案をそろえておくと話し合いが進みます。どのサービスが合うかは、注文住宅の一括資料請求サイトのおすすめで比べています。