【体験ブログ】4人家族に70平米は狭い？5組の本音と限界の時期

• 4人で70平米は本当に狭い？
• 限界が来るのは子が何歳？
• 狭さをしのぐ工夫はある？

4人家族で70平米は狭いのか。それを調べていて、不動産会社のサイトばかり出てきて、うんざりしてこのページまで来た方が多いと思います。

知りたいのは「4人家族なら十分な広さです」という営業トークではなくて、実際に70平米で4人暮らしている人が、何年目に何で困ったかですよね。

この記事では、70平米の3LDKで4人暮らしをしている（していた）5組の家族の話を、住んだ年数と子どもの年齢つきで並べました。購入3年目、8年目の男女きょうだい、12年目の姉妹、10年目で戸建てに住み替えた家、買う直前でやめた家の5組です。

先に、うちは何年もつのかの目安です。上の子の年齢ときょうだいの性別で決まります。

上の子	男女	同性
未就学	広い（旧基準の目安に近い）	広い
小1〜小4	物があふれ始める	物があふれ始める
小5〜中1	相部屋が終わる＝限界	配置替えで続く
中2〜高校	住み替え済みが多い	持ち切る家庭が多い

もう70平米に住んでいて、住み替えを考え始めている人へ。次の家にいくら出せるかは、今の家の売値で決まります。

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【5組の家族の体験談】70平米で4人家族は狭い？

70平米の3LDKで4人暮らしをしている（していた）5組の話です。まず5組の判定から並べます。

住んだ年数	子どもの年齢	判定
3年目	6歳・4歳（男・男）	まだ広い
8年目	13歳・10歳（男・女）	もう限界
12年目	16歳・13歳（女・女）	まだ持っている
10年目で売却	14歳・12歳	限界で住み替え
賃貸で購入検討中	5歳・3歳	買う直前で中止

5組の話は、書いてもらった回答をもとに、個人が特定されない範囲で再構成しています。本当にその家に住んでいるかまでは、僕のほうで裏を取れていません。そこは差し引いて読んでください。

購入3年目：今は広いが5年後が怖い

夜、下の子が寝たあとにリビングを見わたすと、床にトミカが十何台か散らばっています。それを片づけながら、いま僕は「まだ広いほうだよな」と思っています。

三年前、モデルルームで70平米の3LDKを見たとき、営業の方に「4人家族ならこの広さで十分ですよ」と言われました。当時の子どもは3歳と1歳。正直、広すぎるくらいに感じました。妻も「二部屋も余るね」と笑っていたのを覚えています。

買ったのは新築で3,980万、ローンは月10万8千円に、管理費と修繕積立金が合わせて2万6千円です。前の賃貸は54平米の2LDKで家賃11万だったので、払う額は2万ちょっと増えました。そのかわり部屋が一つ増えて、16平米広くなっています。

いま上の子が6歳で、来年から小学生です。義母から学習机をどうするのかと聞かれて、はじめて具体的に部屋の割りふりを考えました。洋室が5.2畳と5.8畳、あとは主寝室が6畳。数字だけ見れば足りています。

収納は、各部屋のクローゼットが一つずつと、廊下の物入れが一つです。幅を測ったら、子ども部屋のクローゼットは90センチでした。いまは子どもの服が小さいので半分空いていますが、僕のスーツを入れたら同じ幅で埋まります。

ただ、机とランドセルとピアノを置いた5.2畳に、いずれ中学生の男子が寝るのかと考えると、うまく想像できません。うちは兄弟だから相部屋でいけるはずだと、自分に言い聞かせています。

引っ越してから困っているのは、いまのところ一つだけです。ベビーカーと自転車の空気入れとキャンプ道具の置き場がなくて、玄関のたたきに全部積んでいます。妻には毎週おこられています。

たたきは幅1メートル20くらいで、積んだ荷物で半分になっています。宅配の段ボールを受け取るときは、体を横にしています。

買い直せるなら、同じマンションの76平米の部屋にします。当時の差額は430万でした。月にすると1万2千円くらいの差で、それをケチった理由を、いまの僕はうまく説明できません。

このあいだ、上の子が「ぼくの部屋どこ？」と聞いてきました。まだ決めてないんだ、と答えたら、そっか、と言ってテレビに戻っていきました。あの質問に、あと何年ちゃんと答えられないままなんだろうと思っています。

（34歳・男性／子6歳・4歳／ともに男の子）

8年目の男女きょうだい：もう限界

「ドア閉めて」

息子にそう言われたのが、たぶん最初の合図でした。中学に上がってすぐの春です。それまで兄妹で同じ部屋を使っていて、着替えも並んでやっていたのに、急にいやがるようになりました。

うちは70.2平米の3LDKです。主寝室6畳を私と夫、洋室5畳を息子、もうひとつの5.5畳を娘に分けました。子ども二人に一部屋ずつ渡した時点で、夫婦の服とアルバムと季節家電の置き場が消えました。

買ったのは8年前で、築12年の中古、3,280万でした。そのとき息子は5歳、娘は2歳。洋室が二つ空いていて、片方は夫の趣味の部屋になっていました。いまその部屋に息子がいます。

いまリビングにあるものを書き出すと、こうです。

• 私の衣装ケースが3段
• 夫の書類ワゴン
• 娘のピアノと教本の山
• 使っていないヨガマット

来客があると、この4つをどこかに寄せるところから始まります。ソファは3年前に処分しました。

衣装ケースは幅40センチのものを3段、テレビの横に積んでいます。上に郵便物を置くようになって、もう家具みたいな顔をしています。

洗面所も朝はずっと渋滞しています。息子が朝練を始めてから、6時台に4人が順番待ちをする状態になりました。娘が「お兄ちゃん長い」と毎朝言っています。

洗面台は幅75センチで、鏡の前に立てるのは一人です。息子が6時10分から20分使って、娘が6時半、私が6時45分。夫は会社で歯をみがくようになりました。

夫は「あと5年で息子が出ていくから」と言います。私もそうかもしれないとは思っています。ただそれは、あと5年この状態が続くという意味でもあります。

同じ値段なら、駅から遠くても80平米のほうを選びます。当時は候補にあったんです。徒歩12分で82平米、3,350万。雨の日の送り迎えを考えてやめました。送り迎えは4年で終わって、部屋の足りなさは8年目のいまも続いています。

私は先週、近所のトランクルームの資料を取り寄せました。1.5畳で月8,800円、年にすると10万を超えます。夫にはまだ言っていません。

（41歳・女性／子13歳の男の子・10歳の女の子）

12年目の姉妹：意外とまだ持っている

せまくなると思っていたんです。ずっと。

上の子が中学に入るころには相部屋なんて無理だろうと覚悟していて、その前に住み替えるかどうか、夫と何回も話しました。結局動かないまま、下の子まで中学生になりました。

たぶん、姉妹だったのが大きいと思います。着替えを見られても、生理の話をしても、お互いにどうでもいい。上の子が高一になったいまも、6.1畳の洋室に二人で寝ています。

部屋の中を言うと、幅97センチのシングルが二台、幅100センチの机が二つ、あとは本棚がひとつです。ベッドとベッドのあいだは50センチくらいで、すれちがうときはどちらかがベッドに座ります。

一度だけ、去年の春に「もう分けたい」と言われました。そのときは二段ベッドをやめて、シングルを二台入れて、机を背中合わせに置きなおしました。ベッドを一台処分するのに三千円かかったのと、下の子が上の段を惜しがって半日むくれていたのを覚えています。

かかったお金は、ベッド二台とマットレスで7万4千円、机のライトを二つ買い足して6千円です。住み替えの見積もりを取ったときは諸費用だけで200万を超えていたので、8万で済んだなら安いものだと夫と話しました。

それで落ち着いてしまいました。壁に向かって座るより背中合わせのほうが集中できると上の子が言っていて、そういうものかと思いました。

もちろん、リビングはずっと散らかっています。うちは幅150センチの食卓の半分がいつも参考書とプリントで埋まっていて、ごはんのたびに端に寄せています。あれはもう直りません。

買い直すとしても、たぶん同じ家を買います。ただ、子どもが男の子と女の子だったら無理だったと思います。そこは運でした。

この前、下の子の友だちが遊びに来て、帰りぎわにこう言いました。「ここ二人部屋なの、いいなあ」

（47歳・女性／子16歳の高1・13歳の中1／ともに女の子）

10年目で戸建てに住み替えました

結論から書くと、去年の秋にマンションを売って、車で25分ほど郊外に土地を買い、そこに家を建てました。延べ床105平米の4LDKです。

きっかけは上の子の受験でした。ずっとリビングで勉強させていたのを本人がいやがるようになって、でも5畳の部屋に机とベッドと本棚を入れるともう歩けません。妻が「これ、もう無理じゃない」と言ったのが去年の2月です。

そのころの部屋割りは、5畳に上の子、4.5畳に下の子、6畳に夫婦でした。夫婦の服は半分がリビングの突っ張りラックで、僕の仕事かばんは玄関に置いていました。10年前は「二部屋も余る」と思っていた家です。

売却は思っていたより高く決まりました。買ったときが3,780万で、売れたのが3,600万ちょっと。ただ仲介手数料などで125万ほど引かれるので、手取りは3,475万くらいです。

残っていたローンが2,500万ほどあったので、手元に残ったのは1,000万弱。10年住んで実質300万の目減りなら悪くないほうだと、不動産屋には言われました。

そのお金でどこまでいけるのか、ざっくり出した数字がこれです。

• 土地は1,180万でした
• 建物は2,400万くらい
• 外構と諸費用で約300万
• 新しいローンは2,900万

家を建てるほうは、最初に行ったハウスメーカーの営業さんがものすごく感じのいい人で、正直その場で決めかけました。妻に「他も見てからにして」と止められて、しぶしぶ同じ条件で3社に見積もりを出してもらいました。

一社目と、最終的に契約したところで、280万ちがいました。仕様はほとんど同じです。あのとき妻が止めていなかったら、その280万をそのまま払っていたことになります。

3社に同じ条件を出すとき、紙に書いたのは四つだけです。子ども部屋を6畳で二つ、夫婦の寝室、物をしまう部屋をひとつ、予算の上限。同じ紙を渡したのに、出てきた間取りは三つともちがいました。階段の位置がちがうだけで、2階の廊下が1畳ぶん変わるんです。

いま困っているのは通勤で、片道が25分のびました。あと庭の草がすごくて、これは業者に頼むことにしました。

子どもたちは自分の部屋ができて喜んでいて、その代わり前より部屋から出てきません。それでも、受験の年に個室があってよかったとは思っています。

もう一度選ぶなら、最初のマンションはたぶん同じものを買います。子どもが小さいあいだの7年は、駅まで歩けるあの家で本当に助かったので。変えるのは動き出す時期で、上の子が小4のときに調べはじめておけば、受験の年に引っ越しを重ねずにすみました。

（43歳・男性／子14歳・12歳）

賃貸70平米：買う直前で止まった

うちはいま賃貸の3LDKで、広さは70.5平米です。家賃は駐車場込みで13万ちょっと。

去年から新築マンションを見はじめて、駅から徒歩9分のところがすごく気に入りました。3LDKの71平米で4,380万。二回モデルルームに行って、三回目に申込書を出す約束までしていました。

前の日の夜に、なんとなく気になって間取り図を並べてみたんです。いま住んでいる部屋と、買おうとしている部屋。ほとんど同じでした。LDKが0.5畳広くて、洋室の一つが0.2畳せまい。

それを見た瞬間に手が止まりました。毎日せまいねと言いながら暮らしている広さを、これから35年ローンを組んで買おうとしている。夫にそう言ったら、しばらく黙ってから「たしかに」とだけ返ってきました。

翌日、担当の方に電話して見送りますと伝えました。すごく感じのいい人だったので、それが一番きつかったです。

いま探しなおしているんですけど、同じ駅で85平米を見たら5,480万でした。1,100万ちがいます。月の返済にすると3万円ほど増えるので、そこで止まっています。

そのとき夫が、同じ4,380万で戸建てだと何平米になるんだろう、と言いました。調べたことがなかったんです。マンションしか見ていなかったので。

なので、いまの賃貸をもう1回更新することにしました。次の更新までの2年で、85平米のマンションと郊外の戸建ての両方を並べてから決めるつもりです。上の子が小学校に上がるまでに決める、という目標はいったん下ろしています。

（36歳・女性／子5歳・3歳）

5組目の方と同じところで止まっているなら、延べ床70平米の戸建てで4人がどう暮らせるかも先に見ておいてください。

おまけ：僕の賃貸2LDK時代の気づき

僕自身の話も少しだけ。家を建てる前、賃貸の2LDKに妻と長女の3人で住んでいました。3人なら十分だと思っていた部屋が、あるときから急にせまく感じるようになりました。

面積は1平米も変わっていません。変わったのは、娘の持ち物の量と、娘が動き回る範囲です。せまくなるのは面積が減ったときではなく、家族の時期が変わったときだと、そこで初めて分かりました。

だから5組の話を読んで「うちはまだ大丈夫」と感じた方ほど、いまの感想がいちばん物の少ない時期のものだという前提だけは持っておいてほしいです。3人の2LDKでさえそうだったので、4人の70平米ならなおさらだと思います。

70平米が限界を迎えるのは子どもが何歳のときか

70平米がもつかどうかを決めるのは、面積ではなく時間です。ここがこの記事でいちばん大事なところです。

年齢の段階ごとに見ていきます。

未就学のうちはむしろ広い

子どもが0歳から6歳くらいまでは、70平米は広く感じます。まだ個室が要らないので、洋室が2つ空いたままになる家も多いです。旧基準の年齢換算でも、3歳と1歳なら目安は70平米ちょうどで、数字の上でも足りている時期です。

この時期に家を買った方が「4人で70平米、余裕でした」と言うのは本当です。ただ、その感想はいちばん物が少ない時期に出された評価だという前提で受け取る必要があります。

体験談の1組目がまさにこの段階です。今は広い、でも先が読めない。買って3年目の家庭の実感としては、かなり正直なところだと思います。

小学校中学年で物があふれ出す

最初に効いてくるのは、部屋の数ではなく物の量です。小学校3〜4年生くらいから、家の中の物が一気に増えます。

増えるものを並べると、こんな感じです。

• 学習机と教科書・参考書
• 習い事の道具と楽器
• サイズが上がった服と靴
• 作品や賞状などの思い出品

70平米の3LDKは、収納が各部屋に1か所ずつしかないことがほとんどです。入りきらなくなった物は、そのままリビングに出てきます。

体験談の2組目でリビングに衣装ケースが並んでいるのは、この段階を通り越した先の姿です。

異性きょうだいは小5から中1で詰む

ここが最大の分かれ道です。子ども2人が男女の組み合わせだと、上の子が小学5年から中学1年になったあたりで、相部屋が成立しなくなります。

きっかけは着替えです。それまで平気だったのが、ある日を境に急に無理になります。話し合いで解決する種類の問題ではありません。

子ども2人に1部屋ずつ渡すと、3LDKでは夫婦の荷物の置き場が完全に消えます。主寝室は寝るだけの部屋になり、あふれた物はリビングに出るしかありません。

この状態が、下の子が家を出るまで続きます。上の子が中1で下の子が小4なら、あと8年から10年です。

同性きょうだいは高校まで持つ

逆に、子ども2人が同性なら話がまったく変わります。着替えも生活音もお互いに気にならないので、相部屋が高校まで成立するケースが多いです。

体験談の3組目は姉妹で、12年目のいまも続いています。「もう分けたい」と言われたときも、二段ベッドをやめて机を背中合わせにするだけで収まっています。

同じ70平米でも、同性きょうだいと異性きょうだいでは限界がくる時期が数年ちがいます。この記事の5組でも、男女の2組目は上の子が中1で限界、姉妹の3組目は上の子が高1でも続いています。だから「70平米は狭いですか」という質問には、性別を聞かないと答えられません。

限界がくる年を逆算して動く

やることは単純です。上の子の年齢と、きょうだいの性別から、限界がくる年を先に出しておきます。

きょうだいの組み合わせ	限界の目安	動き出す年
男女	上の子が小5〜中1	上の子が小3〜小5
男男・女女	上の子が高校生か、持ち切ることも	上の子が中2〜中3（持ち切るなら不要）

限界の年が出たら、そこから2年ほど手前を「動き出す年」に設定します。家を売るにも、次の家を探すにも、実際は1年以上かかるからです。

追い詰められてから動くと、選べる物件が少ないなかで焦って決めることになります。時間があるうちに調べ始めた人だけが、比べて選べます。

延べ床70平米の戸建てなら4人家族はどう暮らせるか

マンションではなく戸建てで70平米（約21坪）を考えている方、これから建てる方に向けた話です。結論から言うと、延べ床70平米の戸建ては、同じ70平米のマンションより部屋が小さくなります。

理由は階段です。2階建てにすると、階段と2階の廊下で4〜6平米ほど使うので、部屋として使える広さはそのぶん減ります。3LDKなら、LDKが14畳前後、個室が4.5〜5畳で三つ、というあたりが目安です。

	マンション70平米	戸建て延べ床70平米
部屋に使える広さ	廊下の長さしだい	階段のぶん減る
収納	各部屋に1か所が多い	階段下などを足せる
音	上下左右に気をつかう	1階と2階で分けられる
広さを決める人	売り主	建てる前なら自分

限界がくる時期の考え方はマンションと同じで、上の子の年齢ときょうだいの性別で決まります。ちがうのは、建てる前なら広さを自分で決められることです。4組目の方は延べ床105平米の4LDKにして、子ども部屋を6畳で二つ取りました。

ここで知っておいてほしいのは、同じ予算と同じ希望でも、会社によって出てくる延べ床と間取りが変わることです。廊下を短くまとめる会社もあれば、収納を厚く取る会社もあります。1社の図面だけ見ていると、それが広いほうなのかどうか分かりません。

展示場に行く前に、家で3社ぶんの間取りと見積もりを並べてください。僕は1社だけで契約して、約350万円の差を払いました。

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70平米を広く使うレイアウトと収納の工夫

限界がくる前に、まずはお金をかけずにできることから試します。効果が大きい順に5つ挙げます。

先に正直に書くと、男女きょうだいの相部屋そのものは工夫では解けません。工夫が効くのは物の量と、同性の相部屋です。男女の場合、工夫で稼げるのは限界がくるまでの2〜3年と考えてください。できそうなものから試してみてください。

主寝室を子供部屋に明け渡す

いちばん効くのに、いちばんやられていないのがこれです。3LDKでは主寝室が6畳前後で一番広いことが多く、そこを夫婦2人で使っています。

子ども2人を広い主寝室で相部屋にして、夫婦が狭いほうの洋室に移ると、子ども1人あたりの面積が増えます。夫婦は寝るだけなので、実は5畳でも足ります。

広い部屋は、長く過ごす人が使う。それだけの入れ替えで、体感がかなり変わります。

二段ベッドで床を取り戻す

5畳の部屋にシングルベッドを2台置くと、それだけで床の半分以上が消えます。二段ベッドにすると、1台ぶんの床がまるごと戻ってきます。

戻った場所には机を2つ並べられます。上下に分かれるので、視線が合わないぶん相部屋のストレスも減ります。

デメリットも書いておくと、上の段は夏に暑いのと、シーツの交換がかなり面倒です。あと中学生くらいになると本人が嫌がることがあります。

だから使う時期を分けます。小学生のうちは二段ベッド、思春期に入ったらシングル2台と机を背中合わせに組み替える。3組目の姉妹がまさにこの順番でした。

間仕切りで半個室をつくる

1部屋を完全に2つに分けるのではなく、視線だけ切る方法です。突っぱり式のパーテーションや、背の高い本棚を部屋の真ん中に置きます。

費用は、突っぱり式のパーテーションなら1万円台から、天井まで届く可動式の間仕切り収納でも10万円前後が目安です。工事をしないので、要らなくなったら戻せます。着替えのときだけ気になる、という段階ならこれで足りることが多いです。

ただ、音とにおいは通ります。異性きょうだいで思春期に入ってしまうと、半個室では持ちません。あくまで時間を数年稼ぐための手段だと考えてください。

収納は1か所に集約する

各部屋に少しずつ物をしまうと、どこに何があるかわからなくなり、結局あちこちに置きっぱなしになります。

季節家電、来客用の布団、思い出の品といった「めったに使わないもの」は、家の中の1か所にまとめてしまいます。使う頻度で分けるだけで、日常の動線から物が消えます。

それでも入りきらないなら、月に数千円のトランクルームを使うほうが、住み替えるより圧倒的に安くつきます。

勉強はリビングと外に逃がす

子ども部屋に机を置かないという選択もあります。小学生のうちはリビング学習のほうが成績が伸びるという話もありますし、机がなければ部屋はぐっと広く使えます。

中学生以降は、図書館や塾の自習室に逃がします。家の中に自分だけの場所がなくても、家の外に確保できていれば成立します。

ただし、これは本人の性格によります。人がいると集中できない子には無理なので、押しつけないほうがいいです。

70平米4人家族のリノベーションで間取りは変えられるか

住み替えの前に、いまの家を作り替える道があります。ただ、できることとできないことがはっきり分かれます。

順番に見ていきます。

4LDK化は足すのでなく削る

「70平米を4LDKにできますか」という質問が多いのですが、答えは、できます。ただし面積が増えるわけではなく、いまある広さを割るだけです。

70平米の3LDKは、だいたいLDK14畳前後＋6畳＋5畳＋4.5畳といった構成です。ここから4部屋にするには、どこかを2つに割るしかありません。割る先はLDKか、いちばん広い6畳です。

• 6畳を割ると3畳が2つになる
• LDKを削ると14畳が11畳に
• 窓のない部屋ができやすい
• エアコンと照明の追加も要る

3畳の子供部屋は、ベッドと机を入れたら通路しか残りません。大事なのは部屋数より、子どもが一人になれる場所があるかどうかなので、4LDKという言葉に引っぱられすぎないほうがいいです。

費用の平均は170万だが間取り変更は別

お金の話です。国土交通省の令和6年度 住宅市場動向調査では、リフォームをした世帯が実際にかけた資金は平均154万円、中央値48万円でした（三大都市圏）。令和7年度の調査では平均が170万円に上がっています（中央値は未公表）。

ただしこの数字は、給湯器の交換や外壁の塗り替えまで含めた全リフォームの平均です。間取りを変える工事の相場ではありません。

令和6年度の平均と中央値の差が、リノベの現実をよく表しています。半分の世帯は50万円前後の小さな工事しかしていないということです。

間取りを変える工事は、この中央値の帯ではまず収まりません。壁の新設に加えて、電気配線、建具、床の張り替え、場合によっては空調まで動きます。

ここでも僕が言いたいのは同じで、間取りを変える工事こそ複数社で見積もりを取ってください。1社の見積もりだけで「そんなものか」と決めると、僕が家を建てたときと同じ失敗をします。

動かせない壁が必ずある

そして、マンションには技術的にどうにもならない制約があります。ここを知らずに図面を描いてもらうと、あとで全部やり直しになります。

建物の構造が壁式構造の場合、室内の壁の一部が建物を支えています。この壁は抜けません。柱と梁で支えるラーメン構造なら室内の間仕切りは動かせますが、そのぶん柱や梁の出っぱりが部屋に食い込みます。

見分け方の目安は、築年が古い5階建て前後の板状マンションは壁式が多く、高層や柱の出っぱりがある建物はラーメン構造が多いことです。確実なのは管理組合の竣工図で確認することで、リノベ会社に頼めば図面から判定してくれます。

さらに、窓・サッシ・玄関ドア・バルコニーは共用部分なので、自分の判断では触れません。水回りの移動も、床下の配管スペースと管理規約しだいです。図面上は簡単そうに見える工事ほど、規約で止まります。

だからリノベを検討するなら、間取りの夢を描く前に、管理組合で構造の種類と規約を確認するのが先です。ここで「壁式でした」と分かったら、その時点で住み替えの検討に切り替えたほうが早いです。

工夫しても狭いときの住み替えという選択肢

男女きょうだいなら、工夫で稼げるのはだいたい2〜3年ぶんです。同性なら3組目のように持ち切ることもありますが、面積が足りない以上、いつかは選択の話になります。

それぞれ見ていきます。

広いマンションに買い替える

いまの生活圏を変えたくないなら、これがいちばん素直です。学区も通勤も変わらずに面積だけ増やせます。

問題は値段です。同じエリアで70平米から85平米に上げると、価格は1.2倍では止まりません。体験談の5組目の方が「85平米以上になると急に予算が届かなくなる」と書いていたのは、そのままの実感だと思います。

ここで大事なのが、いまの家がいくらで売れるかを先に知っておくことです。売却額が確定しないと、次にいくら出せるのかが永遠に決まりません。

そして査定額は、会社によって数百万円ちがうことがめずらしくありません。1社に聞いて「こんなものか」と思ってしまうのが、いちばんもったいないパターンです。

僕自身が持っているのは35坪の戸建てですが、その自宅を5社に出したときは、最高額と最低額で330万円ひらきました。マンションでも事情は同じで、1社の数字だけ見ていると、この差に気づけません。どこに出すとどう変わるかは不動産一括査定おすすめ5選にまとめています。

査定額がローンの残りより低い場合は、差額を現金で用意しないと売れません。その場合は住み替えではなく、工夫で持ち切る側に回るか、差額を貯める年数を逆算に足してください。

マンションの売却や住み替えを考え始めた人が使いやすい査定サービスを、3社に絞って並べます。

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参考記事：不動産一括査定おすすめ5選｜5社に出したら330万差がついた実録

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戸建てに移るという選択

駅からの距離を少し譲れるなら、同じ予算で面積が一気に増えます。体験談の4組目は、マンションを3,600万で売って、郊外の土地と家を合わせて3,880万で建てています。延べ床は105平米です。

売るときに消えるお金も先に見ておきます。4組目の3,600万円で計算するとこうなります。

出口のコスト	目安
売却の仲介手数料（3%＋6万円＋税）	約125万円
抵当権抹消・司法書士	1〜2万円
売買契約の印紙税	1万円
引っ越し	10〜20万円
次の家の仲介手数料（中古なら）	同じ率でかかる

売って利益が出た場合の税金は、自分が住んでいた家なら3,000万円まで控除があるので、多くの人はかかりません。ただし所有5年以下（売った年の1月1日時点）で利益が出ると税率が約2倍になるので、そこだけは事前に確認してください。

もちろん、いいことばかりではありません。通勤時間はのびますし、庭の手入れも修繕もすべて自分持ちになります。管理人がいない生活を面倒だと感じる人には向きません。

それでも検討する価値があるのは、子どもが個室を必要とする期間が10年前後と決まっているからです。その10年をどこで過ごすかの話だと考えると、判断しやすくなります。

戸建てに移るなら、僕から言えることは一つだけです。同じ条件で最低3社に見積もりを出してもらってください。僕は1社で決めて約350万円損しましたし、4組目の方は3社で比べて280万円ちがいました。

戸建てに切り替えるなら、展示場に行く前に、家で複数社の間取りと見積もりを並べてください。比べる相手がいないまま最初の1社を好きになるのが、いちばん高くつきます。

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申し込みのコツ：会社を選ぶ画面では「まとめて選択」か3社以上にチェック（1社だけでは比べられません）。電話番号・住所を正確に入力すると、提案が届きやすくなります。

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展示場に行く前に家で比べたい理由は、もう一つあります。紹介制度や来場予約の特典は、「展示場に行く前」の登録が条件になっている会社が多いんです。どの会社にどんな特典があるかはハウスメーカーの紹介制度と来場特典の一覧にまとめたので、予約の前に一度のぞいてみてください。

売って賃貸に移るという第三の道

買い替えの予算が届かないなら、いまの家を売って、広い賃貸に移る道もあります。ローンが消えるので、月々の負担を家賃の形で調整できます。

個室が必要な期間は、上の子が小5になってから家を出るまでの10年前後です。その10年だけ広い賃貸で過ごして、子どもが出たあとに小さい家を買い直すという考え方は、無理に85平米を買うより現実的な家庭が多いはずです。

注意点は2つあります。いまの家を貸して自分は賃貸へ、というやり方は住宅ローンの規約で原則できないので、必ず銀行に確認すること。学区を変えたくないなら賃貸の空きが出るまで時間がかかるので、査定と並行して早めに探し始めることです。

住み替えを考え始める目安の時期

動き出す目安は、限界がくる年の2年前です。異性きょうだいなら上の子が小3〜小5、同性なら中2〜中3あたりから調べ始めれば間に合います。

この時点でやることは、売るか売らないかを決めることではありません。いまの家がいくらなのかを知って、選択肢が何個あるかを把握するだけです。

数字を知ったうえで「やっぱりここで工夫して住み続ける」と決めるのは、とてもいい判断です。知らないまま住み続けるのとは、まったく意味がちがいます。

どこに査定を出すか迷ったら、不動産一括査定おすすめ5選を参考にしてください。

国の基準では4人家族の70平米はいつから足りないのか

せまいと感じているのは、あなたのわがままではありません。ただし国の基準は、子どもの年齢で答えが変わります。

順に見ていきましょう。

旧基準では4人世帯の目安は都市部で95平米

2026年3月までの住生活基本計画では、国が世帯人数ごとの広さの目安を決めていました（国土交通白書・誘導居住面積水準の参考資料。数値は2011年の計画から2021年の計画まで同じです）。健康で文化的な生活に必要な最低限が「最低居住面積水準」、ゆとりある暮らしの目安が「誘導居住面積水準」です。

4人世帯（大人4人換算）だとこうなります。

基準	4人世帯の広さ
最低居住面積水準	50平米
都市居住型の誘導水準（マンション想定）	95平米
一般型の誘導水準（戸建て想定）	125平米

最低居住面積水準は「10平米×人数＋10平米」で、同じ計画に載っていた計算式です。70平米は、最低ラインの50平米は超えています。ただ、マンションでゆとりを持って暮らす目安の95平米には25平米も足りていません。

不動産会社が「50平米を超えているので問題ありません」と言うとき、比べているのは最低ラインのほうです。ゆとりの目安のほうは、たいてい出てきません。

ただしこの表は、2026年3月27日に閣議決定された新しい住生活基本計画には載っていません。新計画は世帯人数別の表をやめて、単身から「夫婦と2人の未就学児」までの世帯をまとめて考慮した、供給する住宅の規模の下限として「40平米程度を上回る」ことだけを示しています。

つまり95平米は、いまは旧基準としてしか残っていない数字です。それでも家探しの現場では今も使われているので、この記事では「旧目安」と呼んで使います。

年齢換算すると大きく欠けるのは上の子10歳から

旧基準には、あまり知られていない注記があります。世帯人数は、3歳未満を0.25人、3〜5歳を0.5人、6〜9歳を0.75人として数えるというものです。

この換算で、都市居住型（マンション）の目安を子どもの年齢ごとに出すとこうなります。

子どもの年齢	換算人数	旧目安（都市型）
2歳と0歳	2.5人	65平米
3歳と1歳	2.75人	70平米
5歳と3歳	3人	75平米
小1と年少	3.25人	80平米
小3と小1	3.5人	85平米
小5と小3	3.75人	90平米
2人とも10歳以上	4人	95平米

つまり「25平米足りない」が本当になるのは、2人とも10歳を超えてからです。3歳と1歳までは足りていて、5歳と3歳で5平米、小3と小1で15平米と少しずつ広がり、上の子が10歳で20平米足りなくなります。

体験談の1組目（6歳と4歳）は換算3.25人で目安80平米。今は10平米足りないだけで、上の子が10歳になる4年後に一気に20平米足りなくなります。

70平米は壁芯で実際は66平米前後

チラシに書いてある専有面積は、たいてい壁の中心線で測った「壁芯面積」です。実際に使える床の面積である「内法面積」は、これより数平米小さくなります。

目安として、壁芯70平米なら内法は66〜67平米くらいです。畳に直すと2畳ぶんほど、頭の中の数字より小さい部屋に住むことになります。

ここに柱の出っぱりや廊下が加わります。図面上は5.5畳の洋室でも、柱型がふたつ食い込んでいると、ベッドと机を置いた時点で歩ける場所がほとんど残りません。

せまいと感じる感覚は正しい

ここまでをまとめると、70平米で4人暮らしをしてせまいと感じるのは、あなたの片づけが下手だからでも、ぜいたくだからでもありません。逆に、子どもが未就学でまだ広いと感じているなら、その感覚も旧基準の計算どおりです。

上の子が10歳を過ぎているなら、旧目安に20〜25平米足りない家に、実際は数平米さらに小さい状態で住んでいる。それだけの話です。

この事実を知っておくと、収納の工夫がうまくいかなかったときに自分を責めなくてすみます。工夫でどうにかなる範囲と、そもそも面積が足りていない範囲を分けて考えられるようになります。

70平米4人家族のリアルはブログでしかわからない理由

広さの話だけは、売る側の情報がまったく当てになりません。理由を3つに分けます。

ひとつずつ見ていきます。

業者は4人なら十分としか言わない

モデルルームで70平米の3LDKを見ると、まず間違いなく「4人家族ならこの広さで十分ですよ」と言われます。うそをついているわけではありません。

ただ、モデルルームに置いてある家具は実際より一回り小さいものが使われていることが多く、生活感のあるものは何ひとつ置かれていません。ランドセルも、部活のバッグも、参考書の山も、そこにはない。

そして営業の方は、あなたの家に10年後も住んでいるわけではありません。売った時点で関係が終わる人の「十分です」を、10年分の判断材料にするのは無理があります。

平米数だけ見ても判断できない

同じ70平米でも、住み心地はまるで違います。廊下が長い間取りは、それだけで数畳ぶん損をしています。

体感の広さを決めるのは、平米数よりこのあたりです。

• 廊下と玄関にとられる面積
• 柱の出っぱりの有無
• 収納が何か所あるか
• 洋室が独立しているか
• 天井の高さ

図は壁芯70平米の3LDKでよくある構成です。この形で廊下が長くなると、それだけで数畳ぶん損をします。

だから「70平米は広い・せまい」という一般論には、そもそも答えが出ません。答えが出るのは「70平米のこういう間取りに、こういう家族が住んだらこうなった」という具体的な話だけです。

知りたいのは今より5年後10年後

いま子どもが3歳と1歳なら、70平米はむしろ広いくらいです。困っている人はほとんどいません。

問題は、家は35年ローンで買うのに、子どもの体と持ち物は5年で別物になることです。あなたが本当に知りたいのは今の広さではなく、この家があと何年もつのかのはずです。

その答えを持っているのは、すでに10年住んだ人だけです。だから体験談を探しに来たわけで、その勘は正しいと思います。

4人家族と70平米の狭さに関するよくある質問

検索でよく見かける疑問に、まとめて答えます。

4人家族で70平米は狭すぎますか？

子どもが未就学のうちは、狭すぎるとは言えません。旧基準の年齢換算では3歳と1歳の4人家族の目安が70平米ちょうどで、小学生のあいだも不足は5〜15平米です。2人とも10歳を超えると旧目安95平米に25平米足りなくなり、せまいと感じるのは自然です。

70平米4人家族の子供部屋は何畳とれますか？

3LDKなら5畳前後が2部屋というのが標準的です。ベッドと机と本棚を入れると、歩けるのは1畳ぶんくらいになります。二段ベッドを使えば床がもう少し残ります。

4人家族の70平米はいつから狭く感じますか？

物の量では小学3〜4年生から、部屋割りでは上の子が小学5年から中学1年のあたりからです。未就学のうちはむしろ広く感じる家庭がほとんどです。

70平米4人家族で子供が男女だとどうなりますか？

上の子が小5から中1のあいだに相部屋が難しくなります。一部屋ずつ渡すことになるので、夫婦の荷物の置き場が消えます。同性のきょうだいより数年早く限界がきます。

70平米4人家族のブログが少ないのはなぜですか？

広さの話は住んでいる本人しか書けないうえ、うまくいっていない話ほど発信されにくいからです。検索で出てくる大半は、売る側が書いた記事になります。

70平米は何畳くらいの広さですか？

およそ43畳、坪に直すと約21坪です。ただしチラシの数字は壁の中心で測った面積なので、実際に使える床は66平米ほど、2畳ぶんくらい小さくなります。

4人家族が70平米で暮らすと収納は足りますか？

子どもが小学校中学年になると、まず足りなくなります。3LDKは各部屋に1か所ずつしか収納がないことが多いためです。使う頻度で分けて1か所に集約するのが基本になります。

70平米4人家族は住み替えたほうがいいですか？

きょうだいが同性なら、工夫で高校まで持つ家庭が多いです。男女なら住み替えを検討する価値があります。まずは今の家の査定額を知って、選択肢が何個あるかを確認するところからです。

70平米のマンションは売るとき不利になりますか？

広さだけで不利になることは考えにくいです。ただ同じ広さの売り物も多いので、査定額は会社によって差が出ます。1社で決めずに複数社で比べてください。

4人家族に必要な広さは何平米ですか？

2026年3月までの国の旧目安は、大人4人換算でマンション95平米、戸建て125平米でした。子どもが小さいうちは年齢換算で65〜85平米が目安になります。2026年3月の新しい計画では、この表自体がなくなっています。

これから70平米を買う4人家族は何を確認すればいいですか？

図面で廊下の長さ、柱の出っぱり、収納の数、洋室が独立しているかを見て、いま住んでいる家の間取り図と並べてください。男女の子どもなら、上の子が小5になる年までに住み替える前提で買うか、最初から80平米以上を探すかを先に決めておくと迷いません。

まとめ：70平米4人家族が知りたいのは限界がくる時期

70平米が広いかせまいかに、一般論の答えはありません。答えを決めるのは、子どもの年齢ときょうだいの性別、そして限界がくる年まであと何年あるかです。

あらためて、この記事の内容をまとめます。

家の広さで悩んでいる時間は、子どもが家にいる時間からそのまま引かれていきます。個室が必要な期間は、上の子が小5になってから家を出るまでの10年前後しかありません。

だからこそ、追い詰められる前に選択肢の数だけでも把握しておいてください。いまの家がいくらなのかを複数社で確かめておくだけで、動くも動かないも自分で選べるようになります。

僕は1社しか見ずに家を建てて、約350万円損しました。買うときも売るときも、比べなかった人だけが損をします。それだけは覚えて帰ってください。

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