9坪の狭小住宅の間取りは土地か建坪かで別物｜延床の計算表と3つの型

9坪の狭小住宅の間取りは、その9坪が「土地」か「建坪（1階の広さ）」かで答えが変わります。

土地9坪なら1つの階は5〜7坪で、前面道路が4mの住宅地では3階建てでも延床は約14坪が上限の目安です。建坪9坪なら、2階建てで18坪、3階建てで27坪まで広げられます。

条件	延床の目安	描きやすい間取り
土地9坪 建ぺい率60% 道路4m・住居系	約14.4坪 （47.6㎡）	1LDK ＋ロフト
土地9坪 建ぺい率60% 道路6m・住居系	約16.2坪 （53.6㎡）	小さめの 2LDK
土地9坪 建ぺい率80% 道路6m・商業系	約21.6坪 （71.4㎡）	2LDK
建坪9坪 2階建て	18坪 （59.5㎡）	2LDK
建坪9坪 3階建て	27坪 （89.3㎡）	3LDK

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※本記事の金額・内容は一例です。1帖＝約1.66㎡（0.91m×1.82m）で計算し、壁の厚みや、高さ・斜線の決まりはふくめていません。道路6mの行は地域の容積率を200%（商業系は400%）とした場合です。建築基準法と施行令は、2026年10月8日にe-Gov法令検索で原文を読んで確かめています。自分の土地で何が建つかは、市区町村の窓口と建てる会社に確かめてください。

不動産会社の紙に「建ぺい率60%」とあり、9坪にかけたら5.4坪。帖に直すと約11帖で、いま住んでいる賃貸のリビングと寝室を足したくらいしかない。それでも夫は乗り気で、ネットの事例にはLDK16帖の家が並んでいる。そんな夜に検索した人に向けて書いています。

先に僕の立ち位置を書きます。僕の家は地方の郊外に建てた35坪の4LDKで、9坪のおよそ4倍あり、狭小住宅ではありません。

それでも書くのは、2021年の打ち合わせで、間取り図の部屋の帖数ばかり見て、廊下と階段に何帖使っているかを一度も足さなかったからです。9坪の家では、その2帖が部屋1つ分の差になります。法律の原文と公開されている実例の数字を開いて、自分の土地で計算できる形にしました。

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9坪の狭小住宅は土地か建坪かで延床が変わる

土地9坪と建坪9坪では、建てられる延床がおよそ14坪と18〜27坪で、描ける間取りが別物です。検索で出てくる「9坪の家」の事例は、ほとんどが建坪9坪のほうです。

順番に見ていきます。

土地9坪の1フロアは5〜7坪

土地9坪（約29.8㎡）に建てられる1つの階の広さは、土地に建ぺい率をかけた5〜7坪です。建ぺい率は、建物を真上から見た面積を土地の何割までにするかの決まりで、地域ごとに決まっています。

建ぺい率	1フロアの広さ	帖に直すと
50%	約4.5坪	約9帖
60%	約5.4坪	約10.8帖
70%	約6.3坪	約12.6帖
80%	約7.2坪	約14.4帖

角地に指定された土地や、防火地域・準防火地域で燃えにくい造りにした家は、建ぺい率に1割足せます（建築基準法53条3項）。60%の地域でも、条件がそろえば70%になります。

ここから、隣の家との距離を取るぶん外壁がさらに内側に下がることもあります。土地の形が細長いほど、この数十cmが部屋の幅に効きます。

延床の上限は道路の幅で決まる

3階建てにしても、延床は前面道路の幅で上限が下がることがあります。容積率は、地域で決まった数字と「道路の幅×0.4」（住居系の地域）の小さいほうになるからです（建築基準法52条2項）。

たとえば住居系の地域で道路が4mなら、4×0.4で160%です。土地9坪×160%で延床は約47.6㎡、約14.4坪が上限になります。

1階と2階を5.4坪ずつ建てると、3階に残るのは約3.6坪（約7.2帖）だけです。道路が6mなら上限は240%まで上がり、地域の容積率が200%ならそちらが効いて、3階まで5.4坪ずつの約16.2坪が建ちます。

道路が4mの住居系なら、紙の200%より道路から出す160%のほうが先に効きます。紙の数字は地域の上限で、その土地の上限とはかぎらないので、道路の幅を図面で確かめてから計算してください。

出た延床を、いまの賃貸の契約書にある専有面積（㎡）と並べてみてください。47.6㎡なのか53.6㎡なのかで、いまより広くなるのか狭くなるのかが、家族の間でも同じ数字で話せます。

建坪9坪なら土地は15坪前後

建坪9坪の家を建てるには、建ぺい率60%の地域なら土地が15坪（約49.6㎡）あれば足ります。50%の地域なら18坪、80%の地域なら約11.3坪です。

建坪は、ふつう1階の広さ（建築面積）を指す言い方です。1つの階が9坪（約18帖）あれば、階段を引いてもLDKに12帖前後を取れるので、2階建てで18坪の2LDK、3階建てで27坪の3LDKが描けます。

ただし15坪の土地で27坪にするには、容積率180%が要ります。住居系の地域なら、道路の幅が4.5m以上あり、地域の容積率も200%以上あるかを見てください。

「9坪ハウス」という言葉もこちらの仲間です。建築家の増沢洵が建てた自邸（1階9坪・2階6坪・延床15坪、吹き抜け3坪）が始まりと紹介されていて、土地の広さではなく建坪の話です。

9坪の実例4つの数字

公開されている実例の数字を並べると、同じ「9坪」でも土地は9.9坪から22坪までばらばらです。事例を見るときは、写真より先に土地・建坪・延床の3つの数字を探してください。

実例 （公開元）	土地／ 建坪	延床・ 階数
K⁺A （東京）	9.9坪／ 6.8坪	22.2坪・3階 ※車庫・ ロフト込み
丸山工務店 （東京城東）	16坪／ 9.6坪	19.3坪・2階
with class （川崎市）	14坪／ 9坪	22坪・3階
相羽建設 （練馬区）	22.6坪／ 9坪	18坪・2階

いちばん上の例は、土地9.9坪で1つの階は6.8坪です。駐車場とロフトを入れて延床22.2坪、容積率に数える面積は17.5坪と書かれていて、車庫とロフトを床面積に数えない決まりを使っています。

練馬区の例は、土地が22坪あっても風致地区などの決まりで建坪9坪しか建たないと、仮の申し込みのあとに分かったと施主の手記にあります。土地の広さだけで、建つ家の大きさは決まりません。30坪台の家との広さの差は注文住宅の間取りの広さの目安と見比べると実感しやすいです。

9坪の狭小住宅の間取りは1フロア1役割で組む

1つの階に入るのは、階段のほかに「水回り」「LDK」「寝室」のどれか1つ、と考えると決めやすいです。1つの階に2つの役割を詰めると、どちらも中途半端な広さになります。

順番に見ていきます。

1フロアに入る物の帖数

土地9坪・建ぺい率60%・道路4mの条件で、1つの階に何が入るかを帖数で足し引きしました。LDKに残るのは約8.8帖で、ネットの事例で見るLDK16帖の半分ほどです。

階（広さ）	先に引く物	残る部屋
1階 （10.8帖）	階段2・玄関1.5 浴室1.5・洗面1 トイレ1	収納 約3.8帖
2階 （10.8帖）	階段2	LDK 約8.8帖
3階 （7.2帖）	階段2 収納0.7	寝室 約4.5帖

浴室は1216と呼ばれる少し小さめの型で約1.5帖、トイレは約1帖、階段は折り返しの形で約2帖として計算した一例です。壁の厚みがあるので、実際の部屋はこれより少し小さくなります。

知恵袋には、9坪＝18畳から水回りと階段を引くとLDKは最大9畳、という回答がありました。ただしそれは1つの階が9坪ある場合の話で、土地9坪なら引く前の広さが10.8帖しかありません。

型A 水回りを1階に置く

1階に玄関と水回り、2階にLDK、3階に寝室を置く型Aは、土地9坪でいちばん描きやすい型です。配管が1階にまとまり、2階は階段のほかをすべてLDKに使えます。

気をつけるのは洗濯です。1階で洗って、2階か3階のベランダで干して、3階のクローゼットにしまうと、1回の洗濯で階段を何度も往復します。

• 洗濯機の上に乾燥機を置く
• 干す場所を浴室にする
• 着替えを洗面所に置く

知恵袋の3階建ての相談では、ガス衣類乾燥機を置いて干しに上がらなくなった、という回答がいくつもありました。洗面所が1帖ほどでも、乾燥機を洗濯機の上に重ねれば、洗う・乾かすが1階で終わります。

型B 水回りを2階に置く

2階にLDKと水回りをまとめる型Bは、料理・洗濯・お風呂が1つの階で終わる型ですが、土地9坪では成り立ちにくいです。10.8帖から階段2帖と水回り約5帖を引くと、LDKは4帖も残りません。

型Bが生きるのは建坪9坪（1つの階が約18帖）のときです。敷地16坪の工務店の事例では、2階にLDKと水回り、1階に寝室と収納を置き、洗面所からベランダまで階段を通らない動線にしています。

寝室を1階に置くと、年を取って階段がつらくなっても1階で寝起きできる、という声もありました。土地が15坪前後あるなら、まず型Bで描けるかを会社に聞いてみてください。

型C LDKを最上階に置く

LDKを3階に置く型Cは、まわりの家の影を抜けて、いちばん明るい階で過ごせる型です。屋根の形に合わせて天井を高くしたり、天窓やロフトを足したりしやすいのも最上階です。

敷地9.9坪のK⁺Aの例も、3階をLDKとロフトにして、2階に寝室と子ども部屋を置いています。上に階が無いぶん、LDKの真ん中に次の階段が来ません。

そのかわり、買い物袋もゴミ出しも、玄関から2つの階を上り下りします。道路4mで3階が7帖ほどしか取れない土地では型Cは組みにくいので、型Aと比べてください。

型	向く土地	気をつける所
A 水回り1階	土地9坪	洗濯の上下
B 水回り2階	建坪9坪〜	土地9坪では LDKが狭い
C LDK最上階	3階が広い土地	毎日2階分 上り下り

3階建ての暗さや冷暖房の効き方といった、狭小住宅に共通する悩みと対策は都内の狭小住宅で後悔しやすい5つの点にまとめています。

階段の位置で9坪の使える広さが変わる

階段はどの階でも約2帖を使うので、どこに置くかで残りの部屋の形が決まります。9坪の家では、階段は通路ではなく「部屋の一部」と考えます。

順番に見ていきます。

階段は各階で約2帖を使う

折り返しの階段は、0.91mの寸法で組むとおよそ1.82m四方になり、約2帖を3つの階すべてで使います。3階建てなら合計約6帖で、土地9坪の延床28.8帖の約2割です。

僕は2021年の打ち合わせで、間取り図の帖数を部屋ごとにしか見ていませんでした。廊下と階段に何帖使っているかは、建ったあとも足したことがありません。

35坪の家ならそれでも暮らせましたが、9坪の家では階段の2帖が寝室の半分にあたります。図面をもらったら、階段と廊下の帖数を書き出してもらってください。

ゆるい階段ほど面積を食う

階段の寸法には決まりがあり、住宅なら幅75cm以上・1段の高さ23cm以下・足をのせる奥行き15cm以上です（建築基準法施行令23条）。これは最低限の線で、上りやすさとは別の話です。

階の高さを2.9mとすると、1段23cmなら13段、1段20cmなら15段が要ります。段が増えるほど、階段の長さと面積がふえます。

子どもを抱っこして上る、年を取ってから上る、を考えるとゆるい階段がほしくなりますが、9坪ではそのぶんが部屋から引かれます。完成見学会などで同じ段の高さの階段を上ってみて、どこまでゆるくするかを決めてください。

階段を置く場所は3つ

9坪の家の階段は、壁ぎわ・家の真ん中・リビングの中の3つから選びます。階段は1階から3階まで同じ場所を通るので、1つの階の都合だけで決めないことが大事です。

• 壁ぎわ：部屋が四角く残る
• 真ん中：前と後ろに分けられる
• リビングの中：廊下が要らない

細長い土地なら、長い辺の壁ぎわに階段をそわせると、残りの部屋がまっすぐな四角になり、家具を置きやすくなります。家の真ん中に置くと、階段をはさんで道路側と奥側に部屋を分けられます。

リビングの中に階段を通すと廊下のぶんが要らなくなる一方で、暖かい空気が上へ逃げやすくなります。寒さや音への手の打ち方はリビング階段の後悔と対策で整理しています。

9坪の収納は床ではなく上と外に逃がす

床に収納を作るほど部屋が減るので、ロフト・階段の下・家の外の3か所に逃がします。とくにロフトは、決まりの線を守れば延床に数えずに足せます。

順番に見ていきます。

ロフトは高さと広さに線がある

ロフト（小屋裏の物置）は、天井の高さ1.4m以下で、その階の床面積の半分未満なら、床面積や階数に数えない扱いをする役所が多いです。東京都中野区の取扱いもこの線で、出入りの方法や窓の大きさにも条件がついています。

細かい条件は役所ごとに違います。固定の階段を認めるか、窓をどこまで付けられるかは、建てる地域の取扱いを会社に確かめてもらってください。

3階が7.2帖の家なら、その上のロフトは3.6帖未満が目安です。季節の物や思い出の箱を上に逃がせれば、3階の4.5帖にベッドとクローゼットが入ります。

階段の下と壁の厚みを使う

階段の下は、1階の収納にいちばん使いやすい場所です。折り返し階段の下なら、掃除機や日用品のストックがまとめて入ります。

壁の厚みの中に浅い棚を作るつくり方もあります。本や調味料、子どもの小物のように奥行きの要らない物なら、床を1cmも使わずに並べられます。

3人で賃貸の2LDKに住んでいたころ、長女のおもちゃでリビングが埋まりました。9坪の家ならなおさら、子どもの物の置き場所を先に決めておかないと、LDKの8.8帖がすぐ物置になります。

家全体の収納の量の目安は、収納が足りない後悔を防ぐ間取りにまとめています。

家の外に出す物を決める

自転車・ベビーカー・外遊びの道具のように、家の中に入れなくていい物は、最初から外に置き場所を決めます。土地9坪では、1.5帖の玄関にベビーカーを広げると人が通れません。

車を置くなら、1階のほとんどが車庫になる点も先に決めておく話です。車庫は延床の5分の1までは容積率の計算に入れない決まりがありますが（建築基準法施行令2条）、土地9坪で1階を車庫にすると、水回りを2階より上に上げることになります。

9坪の土地で建てる前に確かめる法規5つ

土地を買う前に、役所の窓口かホームページで5つの指定を確かめると、何が建つかの大枠が決まります。5つとも、重要事項説明書や土地の図面にも出てくる項目です。

確かめること	9坪で効く所
用途地域と 建ぺい率・容積率	1フロアと延床の上限
前面道路の幅と 接している長さ	容積率の上限 建てられるか
高さと斜線の決まり	3階が建つか
防火の指定	建ぺい率の＋1割 3階の造り
敷地面積の最低限度	そもそも建つか

1つ目は用途地域です。都市計画図で、用途地域と建ぺい率・容積率を確かめます。多くの市区町村は、ホームページで地図を見られるようにしています。

2つ目は道路です。家の土地は、道路に2m以上接していないと建てられません（建築基準法43条）。道路の幅が4m未満なら、道路の真ん中から2m下がった線までしか使えない場合があり、9坪の土地ではこの下がるぶんが大きく効きます。

3つ目は高さです。第一種・第二種低層住居専用地域などでは、家の高さが10mか12mまでと決められています（55条）。北側の土地の日当たりを守る北側斜線などもあり、3階が建たない、建っても斜めに削られることがあります（56条）。

4つ目は防火の指定です。防火地域・準防火地域では、3階建てにすると外壁や窓の造りの決まりが重くなることがあります。そのかわり、燃えにくい造りにすれば建ぺい率に1割足せます。

5つ目は、敷地面積の最低限度です。地域によっては「この広さより小さい土地には建てられない」と決められています（53条の2）。決まる前から1つの敷地だった土地は、そのまま全体を使うなら建てられますが、大きな土地を分けて9坪にした土地は建てられないことがあります。

建築条件なしは「建てる会社を自分で選べる」という意味で、法律の決まりがゆるいという意味ではありません。上の5つは、条件なしの土地でも同じようにかかります。

9坪は会社によって描ける間取りが大きく違う

同じ9坪でも、3階建ての造り方・寸法の決め方・延床に数えない部分の使い方で、会社ごとに入る部屋が変わります。1つの案だけ見て「9坪ならこんなもの」と決めないでください。

理由の1つ目は、木造の3階建ては構造計算が要ることです（建築基準法20条）。3階建てを多く建てている会社と2階建てが中心の会社では、柱や壁の置き方、窓の大きさの自由度が変わります。

2つ目は寸法の基本です。0.91mを基本にする会社と1mを基本にする会社では、同じ階段や廊下でも使う幅がちがい、9坪では部屋の広さに数十cmの差で出ます。

3つ目は、ロフト・車庫・バルコニーの扱い方です。敷地9.9坪の例のように、延床に数えない部分を上手に使って、数字以上の広さを出す会社もあります。

「この土地で何が建ちますか」と聞くのは、図々しいことではありません。土地を買う前に聞いておくほうが、会社にとっても話が早く進みます。間取りを描いてもらえる先と無料で頼める範囲は、間取りを作ってもらう先4つで比べています。

せまい土地や細長い土地では、会社の規格に入らず設計事務所を考える人もいます。どちらに頼むかの決め方は設計事務所とハウスメーカーのどっちに相談するかに書きました。

僕は1つの会社の間取りしか見ないまま決めて、あとから約350万円は払わなくてよかったと気づきました。9坪の土地ほど、案のちがいがそのまま部屋の数に出ます。

土地の候補があって、ほかの会社の描き方も見たい人には、タウンライフ家づくりという無料のサービスがあります。依頼する会社を自分で選び、間取りプラン・資金計画・土地探しの提案を、家にいながら頼めます（全国1,190社以上・大手ハウスメーカー35社以上が掲載。2026年11月時点・公式の自社調べ）。

提案の中身や出し方は会社ごとにちがいます。要望欄に「敷地9坪・前面道路○m・3階建て希望、延床と各階の帖数を書いてください」と添えておくと、届いた案を同じ物差しで並べられます。

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9坪の狭小住宅の間取りでよくある質問

9坪の土地に家は建てられますか？

多くの場合は建てられます。ただし、道路に2m以上接していることと、地域に敷地面積の最低限度が無いか（あっても決まる前からの敷地か）を先に確かめてください。建てられる1つの階の広さは、建ぺい率しだいで5〜7坪です。

9坪の狭小住宅は何人で住めますか？

土地9坪・道路4mの住居系なら、延床約14坪の1LDK＋ロフトが目安で、2人暮らしなら組みやすい広さです。子どものいる3人家族なら、道路が広く3階まで建つ土地か、建坪9坪（土地15坪前後）を考えると部屋数を取れます。人数の決まりは無いので、寝る場所と収納を数えて決めてください。

9坪の土地で3階建てにすると延床は何坪ですか？

建ぺい率60%なら1つの階は約5.4坪で、3階まで建てると約16.2坪です。ただし住居系の地域で道路が4mなら容積率が160%に下がり、約14.4坪が上限になります。建坪9坪の3階建てなら27坪です。

9坪の家にビルトインガレージは作れますか？

土地9坪では、1階のほとんどが車庫になり、水回りや寝室を2階より上に上げることになります。車庫は延床の5分の1まで容積率に数えない決まりがあり、敷地9.9坪で駐車場つきの3階建ての実例もあります。車か部屋かを、土地を買う前に決めてください。

9坪ハウスの間取りとはどんなものですか？

建築家の増沢洵が建てた自邸（1階9坪・吹き抜けのある2階6坪・延床15坪）を元にした、建坪9坪の小さな家のことです。土地が9坪の家ではなく、広い土地に小さく建てる考え方です。1つの階が約18帖あるので、土地9坪の家よりLDKを広く取れます。

9坪で平屋の間取りは作れますか？

建坪9坪の平屋なら約18帖で、階段が要らないぶん1LDKが組めます。土地9坪の平屋は1つの階が5〜7坪（約10〜14帖）なので、ワンルームに近い広さになります。

9坪の3階建てで冷蔵庫や洗濯機は階段で運べますか？

階段の幅や折り返しの形によっては通らないことがあります。知恵袋では、手すりや照明を外してぎりぎり通した例があり、取材記事ではソファを外から吊り上げて入れた例も紹介されていました。大きい家電や家具の運び込みの道すじを、設計の段階で会社に確かめてください。

9坪の3階建ての間取りで老後も住めますか？

寝室・トイレ・洗面を同じ階にまとめておくと、年を取ってから1つの階で暮らしやすくなります。知恵袋では、1階の寝室の横にトイレと洗面台を置いて老後に備えた例や、まっすぐに近い階段にして昇降機を付けられるようにした例がありました。

土地が1坪ちがうと、間取りは何帖ちがいますか？

建ぺい率60%なら、土地1坪で1つの階が約0.6坪（約1.2帖）変わります。3階建てなら3つの階で約3.6帖ですが、道路4mの住居系では容積率160%が効いて約3.2帖が上限です。10坪や8坪の土地も、この式で目安を出せます。

9坪の家の間取り図はどこで見られますか？

工務店や設計事務所の事例ページに多く載っています。見るときは、写真より先に土地（敷地面積）・建坪（建築面積）・延床面積の3つの数字を探し、自分の土地に近い条件の物を選んでください。

まとめ：9坪の狭小住宅の間取りは土地か建坪かを先に分ける

9坪の狭小住宅の間取りは、9坪が土地か建坪かで、延床がおよそ14坪から27坪まで変わります。土地9坪なら型A（水回り1階）、建坪9坪なら型B（水回り2階）から考えると、無理のない間取りに近づきます。

あらためて、この記事の内容をまとめます。

土地は一度買うと、広さも道路の幅も変えられません。帖数に直した数字を家族で一緒に見てから決めれば、「思ったより狭い」を買う前に話し合えます。

9坪の家では、会社の描き方の差がそのまま部屋の数に出ます。同じ土地で2つ以上の間取りを並べてから決めるのがいちばん確かです。複数社の間取りを集めるサービスの選び方は、注文住宅の一括資料請求サイトのおすすめに並べました。

土地の契約まで2週間以上あるなら、そのあいだに延床と各階の帖数が書かれた案を2つそろえておくと、買うかどうかを数字で決められます。