注文住宅の費用相場はいくら？平均・内訳と建てた5人の本音

注文住宅を考え始めて、まず気になるのが「結局いくらかかるの？」というお金の話ですよね。相場を知らないまま進めると、予算オーバーで後から苦しむことになりかねません。

この記事では、注文住宅の費用相場を全国平均のデータと内訳でわかりやすく解説します。年収別にいくらまで借りられるか、費用を抑えるコツまで紹介します。

結論を先に言うと、土地付き注文住宅の全国平均は約5,000万円、建物だけなら約3,500万円が目安です。ただし地域や仕様で大きく変わるため、最後は複数社の見積もり比較で“自分の適正額”を知るのが確実です。

同じ家でも、相場を知って数社を比べた人と、最初の1社の数字を信じて決めた人とでは、最終的な総額が数百万円ちがってきます。あなたはどちらで進めたいでしょうか。僕はこれをサボって、あとから約350万円も損していたと気づいた側です。

複数社の見積もりをまとめて取り寄せるなら、すまいのいろはPlusのような一括請求サービスを使うと、同じ条件で比べやすくなります。1社ずつ問い合わせる手間も省けます。

＼最初に結論／

＼ 1社で決める前に、家で比べる ／

展示場に行く前に、同じ条件で複数社の間取りと見積もりを並べておく。それだけで、僕が1社だけで契約して払った350万円の差はかなり防げます。まずは家にいながら無料で取り寄せて、比べる土台を作ってください。

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提携社数
◎ 1,320社以上 （大手35社）	○ 厳選100社以上	○ 地域の 優良工務店
もらえるもの
◎ カタログ ＋間取り ・資金計画 ・土地提案	△ カタログ （間取りは 個別相談）	○ 資料 ＋間取り ・見積もり提案
依頼先の選び方
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注文住宅の費用相場はいくら？全国平均で解説

住宅金融支援機構の調査などをもとにすると、注文住宅の費用相場の目安は次のとおりです。

区分	全国平均の目安
建物のみ（建築費）	約3,500万円
土地付き注文住宅	約5,000万円
坪単価の目安	60万〜100万円程度

あくまで平均で、都市部か地方か、木造か鉄骨か、仕様のグレードによって数百万〜1,000万円以上変わります。「平均=自分の家の値段」ではない点に注意してください。

注文住宅の費用の内訳【3つに分かれる】

注文住宅の総額は、大きく3つに分かれます。本体価格だけで予算を組むと、あとで足りなくなります。まずは割合の目安から見てみましょう。

区分	割合の目安	主な中身
本体工事費	約7割	基礎・構造・内外装・設備
付帯工事費	約2割	地盤改良・外構・給排水引き込み
諸費用	約1割	登記・ローン手数料・火災保険・税金

割合はあくまで目安で、土地条件や仕様で変わります。それぞれ詳しく見ていきます。

この内訳は、契約前にすべて見えているとは限りません。契約したあとで付帯工事が乗ってくる場合は、契約後に値上げされたときの線引きで、断れる分と断れない分の分け方を確かめてください。

本体工事費（総額の約7割）

建物そのものを建てる費用です。基礎・構造・内外装・設備など。広告やカタログに載る「坪単価」は、基本的にこの本体価格をもとにしています。

付帯工事費（総額の約2割）

建物以外の工事費です。地盤改良、外構（駐車場・フェンス）、給排水の引き込みなど。本体価格には含まれないことが多く、見落とすと予算オーバーの原因になります。

防ぐコツは、最初の見積もりをもらった時点で「この付帯工事は全部入っていますか」と一言確認すること。これだけで、あとからの“聞いてない出費”はかなり減らせます。

この付帯工事費のなかで、いちばん最後に金額が確定して予算からはみ出しやすいのが外構です。見積もりを見て青ざめた人向けに、外構費用が足りないときに打てる手を6つにまとめてあります。

総額の差が「標準仕様の中身の差」から来ていることも多いです。候補社の設備や断熱を同じ枠で並べたいときは、注文住宅の標準仕様を比較表にする手順のほうにテンプレを置いてあります。

諸費用（総額の約1割）

登記費用、住宅ローンの手数料・保証料、火災保険、税金など。現金で必要になることも多いので、別枠で用意しておくと安心です。本体価格とは別に100万円前後を現金で確保しておくと、最後に慌てずにすみます。

この現金がいつ、どの順番で出ていくのかは、注文住宅の諸費用は現金でいくら必要かを支払い時期順に並べた記事にまとめました。僕が400万円を現金で払ったときの内訳も書いています。

つまり、本体価格の1.3〜1.4倍くらいが総額の目安。見積もりを比べるときは、必ずこの内訳まで含めて比較しましょう。

手元にもう見積書があるなら、注文住宅の見積書の見方として内訳を3層に分ける手順を先に通してみてください。この割合から外れているとき、どの層が抜けているのかが分かります。

年収別・注文住宅にいくらまでかけられる？

住宅ローンの借入目安は、一般に年収の5〜7倍程度といわれます。年収別のざっくりした目安はこちらです。

年収	借入額の目安（年収6倍）
400万円	約2,400万円
500万円	約3,000万円
600万円	約3,600万円
700万円	約4,200万円

ただし、これは「借りられる額」であって「無理なく返せる額」とは限りません。返済負担率は手取りの20〜25%以内を意識し、教育費や老後資金も踏まえて余裕をもった計画を立てましょう。

注文住宅の費用を抑える3つのコツ

同じような家でも、進め方しだいで総額は大きく変わります。費用を抑えるコツは次の3つです。

• 複数社で相見積もりを取る
• 本体以外の費用も最初に把握
• 優先順位をつけて取捨選択

中でも効果が大きいのが複数社の相見積もりです。同じ条件で比べるだけで、数百万円の差が見つかることも珍しくありません。相場を知る一番の近道でもあります。

注文住宅の相見積もりのやり方5ステップ｜実際にやった5人の本音と注意点

逆に、目の前の1社に値引きをお願いして下げる方法もあります。ただ、フラット35利用者調査（2024年度）で土地を別に持っている人の「注文住宅」の建設費は全国平均3,932万円で、3%値引きしても約118万円です。

なお、この記事の冒頭の表にある約3,500万円は、同じ調査の「土地付注文住宅」のほうの建設費（3,512万円）です。区分がちがう数字なので、混同しないでください。

いずれにしても、比べて出る差のほうが大きくなりがちです。その差については値引き交渉でいくらまで通るのかの記事で数字を並べています。

削るときに最後まで残りがちなのが、見積書の外に置かれた費用です。とくに注文住宅のカーテンと照明が別途になっている場合の数え方を先に通しておくと、窓と部屋の数から自分の家の金額が出せるので、削る順番を決めやすくなります。

注文住宅を建てた5人の費用体験談

ここからは、実際に注文住宅を建てた5人の費用のリアルな体験談です。
※体験談は取材・アンケート・公開されている評判をもとに、個人が特定されないよう一部再構成しています。

付帯と諸費用で300万超過（36歳）

一昨年の秋でした。最初に本体価格の見積もりをもらったとき、3,400万くらいで、これなら土地と合わせて5,000万で収まるなと、わりと軽い気持ちで判子を押す手前まで行っていたんです。

妻と二人、展示場の小さい商談ブースで、コーヒーが薄かったのだけ妙に覚えています。

問題はそのあとでした。地盤調査をしたら改良が必要だと言われて、外構もうちは角地なのでフェンスがぐるっと要って、給排水の引き込みも道路から距離があって。

気づいたら付帯工事だけで500万近く積み上がっていました。本体価格しか見ていなかった自分が、いちばん甘かったと思います。

さらに諸費用。登記やローンの保証料、火災保険、それと引っ越しやカーテン、照明。こういう細々したのが現金でけっこう出ていくんですよね。

家具なんてあとでいいやと思っていたのに、カーテンがない部屋で寝るわけにもいかず。

最終的に、当初5,000万のつもりが5,300万ちょっと。300万のオーバーです。たかが300、されど300で、貯金の取り崩し方が変わってきます。妻に「これ、誰が払うんですかね」と冗談みたいに言われて、いや僕ですけど、と。

いま住み始めて1年半。家自体には満足しています。ただ、最初にもらった本体価格の見積もり、あれを総額だと思い込んでいた頃の自分に、もうちょっと内訳を疑えと言ってやりたい。まあ、終わったことなんですけど。

坪単価のからくりに気づいた（41歳）

最初に営業さんに言われた坪単価は、たしか55万でした。うちは35坪で建てるつもりだったので、単純にかけ算して1,900万ちょっと。ずいぶん安いじゃないかと、その場では思ったんです。今思えば、そこが入り口でした。

実際に詳細な見積もりが出てきたら、本体だけで3,200万。坪単価に直すと90万を超えていました。なんでだ、と。

営業さんに聞いてみたら、最初の坪単価は標準仕様のいちばん素っ気ない状態の数字で、そこにオプションやら何やらが乗っていくと、という説明で。

要するに坪単価って、会社によって何を含めて計算しているかがバラバラなんですよね。あとから分かったのは、こういう内訳でした。

• 広告の坪単価は本体のみ
• 設備グレードで大きく動く
• 付帯・諸費用は別計算

だから単純な坪単価の比較って、ほとんど意味がないんだなと。同じ「坪60万」でも、A社とB社で含まれているものが全然ちがう。坪単価ではなく、内訳まで揃えた総額で比べるようにしてからは、各社の本当の高い安いが見えてきました。

ちなみに最終的にうちが建てたのは、最初に坪55万と言ってきた会社ではないところです。坪に直すと70万くらいでしたが、含まれているものが多くて、結果的にそこがいちばん総額で安かったんです。

最初の55万という数字、結局なんだったんだろうと、家のローン明細を見るたびに、たまに思い出します。

相見積もりで400万減（32歳）

正直に白状すると、最初に行った1社で勢いよく決めかけていました。営業さんの感じも良くて、間取りも気に入って、もう他は見なくていいかな、と。契約書の説明まで進んでいたんです。

止めたのは妻でした。「一回くらい他も見てから決めようよ」と。面倒だなと思いつつ、一括の見積もりサイトで何社かに同じ条件を出してみたんです。35坪・4LDK、予算は同じ。そうしたら、これが見事に各社バラバラで。

同じような家なのに、安いところと高いところで400万近く違ったんですよ。内訳を並べると、差が出ていたのはこのあたりでした。

• 基礎と断熱の標準仕様
• 住宅設備のメーカー
• 付帯工事の含み方

最終的に、最初に決めかけていた会社とは別の、いちばんバランスの良かったところにしました。総額でいうと、当初の1社よりだいたい380万くらい安くなった計算です。

あのまま1社で決めていたら、何百万も損していたと思うと、今でも少し背筋が寒くなります。

今はその家のリビングで、休みの日に子どもとプラレールを敷き詰めて遊んでいます。床暖房を入れた部屋で、冬でも子どもが裸足で走り回っているのを見ると、まあ最初の1社で焦って決めなくてよかったなと、しみじみ思います。

妻には「あのとき止めてよかったでしょ」と、ことあるごとに言われています。返す言葉がありません。

諸費用を完全に見落とした（33歳）

いちばん参ったのは、諸費用というやつです。本体と付帯で予算を組んで、よし収まった、と安心していたら、最後の最後で「諸費用がだいたい200万ほどかかります」と。聞いてないよ、と思わず口に出しそうになりました。

内訳を見せてもらうと、登記の費用、ローンの事務手数料に保証料、火災保険に地震保険、それと不動産取得税やら印紙やら。一個一個はそこまで大きくないのに、足すと200万。

しかもこれ、ローンに組み込みにくくて、現金で用意してくださいと言われたのが地味にきつかった。

住宅ローンで全部まかなえると思い込んでいたのが、完全に誤算でした。家の値段ばかり見ていて、買うこと自体にかかるお金を、まったく頭に入れていなかったんです。

結局、本体の仕様を一部見直して削れるところを削り、それでも足りない分は親に少し頭を下げて一時的に借りました。33歳にもなって親に金を借りるとは、と。

電話口で「家を建てるのにお金が足りなくて」と言うときの、あの間の悪さ。返済はもう終わりましたけど、あのときの電話のかけにくさは、いまだに忘れられません。

だから諸費用は別枠で現金を持っておけ、と人には言いたい。言いたいんですけど、自分も結局その場にならないと実感できなかったので、どこまで伝わるのか。こればっかりは、人によるのかもしれません。

地盤改良で200万追加（42歳）

そもそも、なんであの土地を選んだんだっけ、と今でもたまに考えます。日当たりが良くて、駅から歩ける距離で、値段も手頃で。いい土地を見つけたと、その時は本当に喜んでいたんです。

ところが、いざ建てる段になって地盤調査をしたら、軟弱地盤だと。改良工事が要りますと言われて、その費用がおよそ200万。

土地の値段が手頃だったのには、ちゃんと理由があったわけです。元は田んぼだったと、近所の人にあとから聞きました。

地盤改良の費用は、土地を買う前にはほぼ分からないのが厄介なところです。調査してみないと出てこない。だから予算には、見えない200万みたいなものが、最初から潜んでいたことになります。

総額でいうと、土地と建物と諸費用ぜんぶで4,800万くらい。当初の想定からは200万以上ふくらみました。安く土地を買ったつもりが、結局その分を地面の下に埋めたようなものだなと、妙に納得したのを覚えています。

家は気に入っています。地震が来ても、まあこの地盤改良した分は安心だろうと。表面に出ないところに200万かけたわけですが、見た目には何も残らないお金というのは、なんとも言えない気持ちになります。

高い保険料を先払いしたと思うことにしました。妻には「考え方がポジティブすぎる」と笑われていますけど。

最後に、費用についてよくある質問にまとめて答えます。

よくある質問

この記事に関連して、よくいただく質問をまとめておきます。

注文住宅は結局いくらかかりますか？

建物だけなら全国平均で約3,500万円、土地付き注文住宅なら約5,000万円が目安です。内訳は本体工事が約7割、付帯工事が約2割、諸費用が約1割。

「本体価格2,500万」みたいな広告は付帯と諸費用が抜けています。総額は本体の1.3〜1.4倍が目安なので、750万〜1,000万ほど上乗せになると思っておいてください。

坪単価だけで総額は判断できますか？

判断できません。坪単価は本体工事のみで、付帯工事（外構・地盤改良・水道引込）と諸費用（登記・ローン手数料）が含まれてないからです。

坪単価60万×35坪＝2,100万に見えても、本体の1.3〜1.4倍が総額の目安なので、最終的な支払いは2,700万〜2,900万くらいになります。総額で比較してください。

年収500万円でいくらの家が買えますか？

借入額の目安は約3,000万円、年収の6倍です。返済は手取りの20〜25%以内に収めるのが目安で、これ以上組むと教育費と老後資金が削られます。

頭金300万入れて借入を3,000万に抑えるのが現実解。地方郊外なら土地込みで建てられる価格帯です。

費用を安く抑えるにはどうすればいいですか？

効くのは①相見積もり3社以上（200〜400万圧縮）②延床コンパクト化（30坪に絞る）③設備グレードは中位で固定の3点。逆に「ハウスメーカーキャンペーン」「期間限定値引き」はほぼ効果なしです。値引きじゃなく、競合の存在が価格を下げます。

見積もりは無料でもらえますか？

無料です。持ち家計画やLIFULL HOME’Sなど一括資料請求サイトを使えば、複数社から無料でカタログや価格資料がまとめて届きます。

展示場で1社ずつ取るより圧倒的に早くて、しつこい営業も比較的少なめ。費用を抑える第一歩はまず複数見積もりを集めることです。

注文住宅と建売はどっちが安いですか？

総額は建売が500万〜1,500万安いです。建売3,500万vs注文4,500万が相場差。ただし注文は間取り自由・断熱グレード選択・将来の修繕費が抑えられるメリットがあるので、長期コストで見ると差が縮まります。短期予算なら建売、30年スパンで考えるなら注文の方が得な場合も多いです。

注文住宅でローコスト住宅はやめた方がいいですか？

「やめた方がいい」は言い過ぎですが、断熱と耐震だけは妥協厳禁です。ローコストでも断熱等級5・耐震等級3が取れる会社を選んでください。

タマホーム・アイダ設計・アキュラホームあたりは仕様確認すれば普通に住める家が建ちます。安かろう悪かろうの会社は逆に光熱費で損します。

注文住宅の付帯工事はいくらかかりますか？

目安は総額の約2割で、500万〜800万です。内訳は外構100〜200万、地盤改良50〜150万、水道ガス引込50〜100万、照明カーテンエアコン100〜200万あたり。

登記費用やローン手数料は付帯工事ではなく諸費用（総額の約1割）なので、別枠で用意してください。「本体だけ」の見積もりで判断せず、付帯込みで比較することです。

注文住宅の費用で値引き交渉はできますか？

できます。相見積もりがあれば100万〜300万の値引きは普通に出ます。営業の決算月（3月・9月）と「他社見積もり提示」のセットが最強。

逆に1社のみで進めると値引きは50万出ないことが多いです。値引きは技術じゃなく、競合の存在で決まります。

注文住宅の費用体験談はどこで読めますか？

本記事の「注文住宅を建てた5人の費用体験談」の章にまとめています。付帯と諸費用で300万超過した36歳、坪単価のからくりに気づいた41歳、相見積もりで400万下がった32歳、諸費用200万を見落とした33歳、地盤改良で200万のせられた42歳の5人です。

金額の出どころも書いてあるので、予算組みの参考にしてください。

家を建てる全体の流れを最初から確認したい人は注文住宅の流れと始め方｜7ステップと建てた5人の本音を読むと、抜けてる手順がないかチェックできます。

大手ハウスメーカーで建てた人の実例として、住友林業の平屋の坪単価はいくら？実際に建てた5人の総額と本音も参考になります。総額の内訳がリアルです。

あわせて読みたい関連記事です。

▶ 家の維持費は月いくら？建てた後にかかるお金

▶ 地盤改良費は平均いくら？追加された人の本音

▶ 注文住宅の間取りの決め方5ステップ｜後悔した5人の本音

まとめ：相場を知り、複数社で“自分の適正額”を確かめよう

注文住宅の費用は、土地付きで約5,000万円、建物のみで約3,500万円が全国平均の目安。ただし本当に大事なのは、平均ではなく「自分の条件での適正額」を知ることです。

あらためて、この記事の要点をまとめます。

家は人生で一番大きな買い物。まずは持ち家計画で、複数社のカタログと価格帯を無料で見比べて、自分の適正額を確かめてみてください。

浮いた数百万円は、子どもの進学や、家族との時間に回せるお金です。僕がムダにした350万円を、あなたには本当に大切なことに使ってほしいと思っています。

「結局、自分にはどれが合うんだろう？」と迷ったら、ここで紹介した会社を含む主要8社を、条件を並べて比較した総合ランキングが参考になります。タイプ別の選び方もまとめています。