住宅ローンの総額はいくら？月9万35年の現実と5人の本音

「住宅ローンって、月々の返済はわかるけど、最後まで払うと総額いくらになるんだろう」。家を買おうとすると、ふとこの疑問にぶつかりますよね。月9万円の返済を35年続けるって、合計どれくらいなのか。

実は、借りたお金（元本）だけじゃなく利息が乗るので、総返済額は元本よりかなり大きくなります。月9万円・35年なら、単純計算で総額3,780万円。ここに利息が加わると4,200万円を超えることも珍しくないんです。

同じ家でも、月々だけ見て決めた人は契約後に総額の桁で青ざめ、総額で比べた人は数百万円も安く組めています。あなたはどっち側で家を買うか、を考えながら読んでみてください。

はじめまして、あいみつです。僕は35歳の会社員で、2022年に地方の郊外で家を建てました。35坪の4LDKで総額4,200万円。妻と6歳の長女と暮らしています。

正直に言うと、僕は相見積もりをサボって、断熱もケチって、ざっと350万円も損しました。だからこそ「総額」の重みは身にしみてわかります。この記事では、住宅ローンの総額がいくらになるのか、借入額・金利・期間でどう変わるのかを、計算例と5人の本音つきでやさしく解説します。

＼最初に結論／

住宅ローンの総額はいくら？月9万35年の現実

先に結論からいきます。住宅ローンの総額は「元本＋利息」です。月9万円を35年（420回）払うと、元本だけで3,780万円。これに金利ぶんの利息が乗ります。

たとえば3,500万円を金利1.0％・35年で借りると、総返済額はおよそ4,150万円。利息だけで約650万円にもなります。つまり、借りた額より650万円も多く払う計算です（あくまで概算です）。

「月9万円なら払える」と月々だけ見て決めてしまうと、総額の大きさに後で驚くことになります。下に、総額がどう決まるかを3つにまとめました。

この3つのどれが変わっても総額は大きく動きます。とくに金利が少し上がるだけで、総額は数百万円単位で増えます。月々の返済額だけでなく、必ず総額で考えるクセをつけてください。

金利と期間で総額はいくら変わる？具体例で比較

では、実際に数字で見てみましょう。借入3,500万円・35年返済を基準に、金利だけ変えるとどうなるか。下の数字はすべて元利均等返済の概算です。

金利別の総額の目安はこちらです（借入3,500万円・35年・元利均等の概算）。

金利	総返済額	利息ぶん
0.5％	約3,815万円	約315万円
1.0％	約4,150万円	約650万円
1.5％	約4,500万円	約1,000万円

あくまで概算で、借入額や返済方式によって変わります。金利1.0％の差で利息が約700万円も動くのが分かりますね。

そうなんです。たった1.0％の差でも、35年という長い時間がかかると利息は数百万円も変わります。金利は「ほんの少し」では済まされない数字なんですね。

返済期間が長いほど総額は増える

次に期間です。同じ3,500万円・金利1.0％でも、期間で総額と月々はこう変わります。

期間	総返済額	月々
35年	約4,150万円	約9万円台
25年	約3,955万円	約13万円台

期間が短いほうが利息は少なくて済みますが、そのぶん月々は重くなります。

ただし期間を短くすると、月々の返済額は上がります。25年だと月13万円台になり、家計の余裕は減ります。総額を抑えたいなら短く、毎月をラクにしたいなら長く、というシーソーの関係です。

最近は50年ローンも登場していますが、期間が延びるぶん総額はさらに大きくなります。月々はラクでも、払う利息は増える点に注意してください。

50年ローンの落とし穴については、50年ローンで後悔しないための注意点も参考にしてください。

変動金利は総額が読めない？向く人・向かない人

ここで気をつけたいのが変動金利です。変動は最初の金利が低いので、総額も小さく見えます。でも、途中で金利が上がると総額もふくらみます。変動金利は、最後まで総額がいくらか確定しないのがこわいところです。

たとえば最初0.5％で借りても、10年後に1.5％へ上がれば、そこから先の利息は増えます。当初の見積もりより総額が数百万円増える、なんてこともありえます。

変動が向く人・固定が向く人

変動金利が向くのは、収入に余裕があって金利が上がっても返せる人、繰り上げ返済を早めにできる人です。逆に、毎月ギリギリで返す予定の人は、金利上昇で家計が一気に苦しくなります。

固定金利は最初の金利こそ高めですが、総額が最後まで確定します。「総額がいくらか分からないのは不安」という人には、固定や固定期間の長いタイプが向いています。どちらが正解かは人によって違うので、両方の総額を出して比べるのが安心です。

返済がきつくなってきた人は、借り換えで総額を減らせる場合もあります。借り換え診断についてはモゲチェックは怪しい？借り換え診断の中身でくわしく書いているので、気になる人はのぞいてみてください。

住宅ローンの総額で後悔した5人の本音

ここからは、実際に住宅ローンを組んだ人たちの本音です。月々だけ見て決めた人、総額で後悔した人、逆に総額を意識して納得している人。いろんな声を集めました。

月々しか見てなかった：ゆうた・34歳

家を建てたのは去年です。当時の僕は、正直なところ月々の返済額しか頭になかったんですよね。月9万円ちょっとなら、今住んでる賃貸の家賃と大して変わらないし、これならいけるって。むしろ家賃を払い続けるより、同じ額で自分の家になるなら得じゃんって、わりと軽い気持ちで決めちゃったんです。

営業さんも「月々はこれくらいですね」って毎月の額で説明してくれて、それで安心しきってました。総額の話って、向こうから積極的にしてこないんですよ。今思えば、月々の数字だけ見せられて、いい気分にさせられてたのかもしれない。べつに騙されたとは思わないけど、自分が見るべき数字を見てなかった。

でも契約の当日に書類をめくってて、総返済額の欄を見て固まりました。借りたのは3,400万なのに、総額が4,000万を超えてたんです。利息だけで600万以上。その瞬間まで、利息がそんなに乗るって本気で考えたことがなかったんですよ。頭のどこかで「ちょっと増えるくらいでしょ」って思ってた。600万って、ちょっとどころじゃない。

• 月々しか見てなかった
• 利息が600万超えてた
• 総額の欄を初めて直視

あとから自分で調べて分かったのは、同じ借入額でも金利が0.3％違うだけで、総額が200万くらい変わるってこと。総額の桁を見て初めて、家の値段はローン込みなんだと気づいた感じです。もっと早く、契約のもっと前に総額の紙を見せてもらっておけばよかった。そしたら、他の銀行とも金利を比べてたと思うんです。

今は普通に払えてるので、生活が破綻したわけじゃないです。ただ、あのとき総額をちゃんと見てたら、金利交渉とか他の銀行とも比べてたと思う。月々の数字で安心しちゃうの、あれ完全に罠だったなって今でも思います。家計簿つけるたびに、あの4,000万の数字が頭の片隅でちらつくんですよね。べつに毎日落ち込んでるわけじゃないけど、ふとした瞬間に「あと600万、利息で消えるのか」って考えると、なんとも言えない気持ちになります。まあ、もう契約しちゃったので、今さら言ってもしょうがないんですけどね。

利息650万に気づいた日：みさき・39歳

あのね、私もうほんとに後悔っていうか、悔しいっていうか、なんか色々混ざった気持ちなんですけど、聞いてもらえます？うちは3,500万を35年で借りたんですよ。金利1％ちょっと。で、住宅ローンの返済予定表っていうの？あれを送ってもらって、なんとなく開いたんです、夜に。そしたら一番下に総額って書いてあって、4,150万。は？ってなって。

だって借りたの3,500万じゃないですか。なのに4,150万、650万も多く払うって、どういうこと？って。最初それ、計算間違いだと思ったんですよ本気で。銀行がミスったんじゃないかって。夫に「ねえこれ間違ってない？」って言ったら、夫もよく分かってなくて。二人して夜中に電卓ポチポチ叩いて、月々の額に回数かけて、あ…合ってるんだ…って。あのときの空気、わすれられないです。リビングがしーんとして。

• 総額4,150万に絶句
• 利息650万は計算ミスかと
• 夫婦で電卓叩いて確認

で、その650万あったら何ができたかなって考えちゃって。車2台買えるじゃんとか、子どもの学費まるごといけるじゃんとか。考えれば考えるほど夜眠れなくなって。繰り上げ返済をコツコツやれば利息は減らせるって後で知って、今は少しずつ繰り上げしてます。それでちょっと気持ちが落ち着いた。

でもね、ほんと思うのは、契約する前にこの総額の紙を見せてほしかった。月々の話ばっかりで、総額って向こうから言ってこないんですよ。聞かなきゃ出てこない。だから、これから組む人はぜったい「総額いくらですか」って自分から聞いてほしい。聞かないと、私みたいに後で夜に一人で絶句することになるから。あー、思い出したらまたモヤモヤしてきた。

変動で総額ぶれた：けんじ・45歳

変動金利で組んだ。最初は0.5％台。総額の見積もりも安かった。固定より数百万安く見えた。それで決めた。単純な話だ。深く考えてない。安いほうを選んだ。それだけだ。

問題はその後だ。数年して金利の見直しがあって、じわじわ上がった。0.5から0.7、0.9。少しずつだ。だが効いてくる。当初の総額より増える計算になった。最初に見せられた総額は、あくまで「今の金利が続けば」の話だったと、そのとき理解した。誰も嘘はついてない。書類にもそう書いてあった。読んでなかった俺が悪い。変動はそういうものだと、俺がよく分かってなかっただけだ。

• 当初0.5％台で総額が安かった
• 見直しで金利が上昇
• 総額は確定じゃなかった

変動の総額は、契約時点では確定しない。これは覚えておいて損はない。変動の総額見積もりは「最低ライン」であって、上に動く。下には動かない。上にだけ動く。固定なら最初から総額が決まってる。動かない。その安心料として、最初の金利差を払うかどうか、だ。俺は払わなかった。安いほうに飛びついた。それで今、落ち着かない。固定にしてれば、こんなにニュースを気にすることもなかった。総額が決まってるって、思ったより安心なんだな。失ってから分かった。

俺は今、繰り上げ返済を急いでる。金利が上がる前に元本を減らせば、利息も総額も減るからだ。ボーナスはほぼ全部突っ込んでる。後悔してるかと聞かれれば、半々だな。低金利の恩恵は受けた。月々は安かった。それは事実だ。ただ、総額がぶれるストレスは想定外だった。眠れる日と眠れない日がある。家計のスプレッドシートを月一で更新するたび、金利のニュースを気にする自分がいる。日銀がどうとか、前は一切見なかった言葉を追ってる。まあ、こういう神経質な性格だから、最初から固定にしとけばよかったのかもな。今さらだが。

期間延ばして後悔：あやの・41歳

うちはね、月々をとにかくラクにしたかったの。子どもが二人いて、これから教育費もかかるし、毎月の返済は少しでも軽いほうがいいって。それで返済期間をめいっぱい長くしたんです。長くすれば月々下がりますよって言われて、はいはいそれでお願いしますって。深く考えてなかった、ほんと。月々が下がるって聞いて、もうそれだけで頭がいっぱいだったの。総額のことなんて、これっぽっちも気にしてなかった。

たしかに月々は下がったの。下がったんだけど、あとで総額を見たら期間を延ばしたぶん利息がすごく増えてて。同じ借入額でも、期間が長いほど利息は増えるのよね。月々ラクになったぶんのツケが、総額にぜんぶ乗ってた感じ。下がった、でも総額は増えた。下がった、でも総額は増えた。なんかずっとこの言葉が頭をぐるぐるしてる。安くなったはずなのに、トータルでは高くなってるって、この感覚、わかってもらえるかしら。

• 月々を軽くしたくて期間を延ばした
• 月々は下がったが総額は増えた
• 総額のことは全然見てなかった

でね、後悔ってほどじゃないけど、もうちょっと考えればよかったなとは思うの。余裕がある月だけ繰り上げ返済すれば、期間は後から縮められるって知って。だから今は、ボーナスのときにちょっとずつ繰り上げてます。最初から短くするより気持ちはラク。これはこれでアリだったのかも。

結局のところ、月々と総額って両方見ないとダメなのよね。私は月々ばっかり見て、総額をまったく見てなかった。逆に総額だけ見て月々がきつくなる人もいるだろうし。どっちかに偏るとダメなの。バランスなんだよね、たぶん。家計に正解はないっていうか、その家その家で事情がちがうし。うちは子どもがいるから月々を軽くしたのも、それはそれで間違ってなかったのかもしれない。でもね、せめて総額がいくら増えるのかを知った上で選びたかった。知らずに選んだのと、知って選んだのって、後の気持ちが全然ちがうと思うの。あー、もっと早くこういうの誰かが教えてくれてたらなあって、今さらだけど思っちゃう。ほんと今さらなんだけどね。

総額で選んで納得：たかし・37歳

僕はもともと数字が好きで、家を買うときも最初から総額で考えてたんです。月々いくらより、最終的に総額いくら払うのか。そっちが本当の家の値段だと思ってたので。月々の数字って、ある意味マジックみたいなもので、長く借りれば借りるほど小さく見せられる。でも総額はごまかせない。元本に利息を足した、まぎれもない本当の数字なんですよ。だから僕は、複数の銀行に同じ条件で見積もりを出してもらうところから始めました。

これがけっこう差が出るんですよ。同じ3,600万・35年でも、銀行によって金利がちょっとずつ違うから、総額が300万以上ちがうこともあった。同じ家、同じ借入額なのに、どこで借りるかだけで300万。最初それを見たときは、ちょっと笑っちゃいました。一番総額が安いところで組んだら、最初にどこかで見せられた見積もりより400万近く総額を下げられたんです。やってみて分かったのは、銀行は黙ってると一番安い条件を最初から出してくれるとは限らないってこと。こっちが比べてるって分かると、向こうも条件をよくしてくれたりするんですよね。

• 最初から総額で判断
• 複数行で総額300万差
• 比べて400万下げた

もちろん比べるのは面倒でした。書類そろえて、何回も窓口行って。でもその面倒を一回がんばれば、総額で数百万も変わるなら、時給換算したらとんでもなくいい仕事だなと。家は人生で一番高い買い物なので、ここだけは手を抜きたくなかった。

後悔は今のところないです。総額にちゃんと納得して組んだので、月々払ってても「これは自分が納得して選んだ額だ」って思える。それが精神的にすごくラクなんですよね。知らずに高い額を払ってるのと、比べた上でこれが一番安いと分かって払ってるのとでは、同じ金額でも気持ちが全然ちがう。妻からも「あのとき面倒くさがらずに比べてくれてよかった」って言われました。あのときは正直、何回も窓口に行くのしんどかったですけどね。まあ、僕がただ数字いじるのが好きなだけって話でもあるんですけど。

総額を下げるには複数社のプランを比べて固める

5人の本音に共通していたのは、「総額は比べると下がる」ということでした。同じ借入額でも、金利や条件は会社によって違います。だから1社だけ見て決めると、知らないうちに高い総額で契約してしまうことがあります。

そして総額を下げる第一歩は、実は家そのものの値段（＝借入額）を抑えることでもあります。借入額が減れば、利息も総額もまるごと減ります。だから、家を建てる会社選びの段階で、同じ要望を複数社に渡して見積もりを比べるのが正解です。

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申し込むと各社から連絡が来ます。電話が苦手なら、備考欄に「連絡はメール希望」と書いておくと安心です。これだけで、しつこい電話に悩まされにくくなります。

間取りや要望のまとめ方は、注文住宅の間取りの決め方5ステップも合わせて読むと、各社に渡す条件がそろえやすくなります。具体的にいくらまで借りていいかは住宅ローンはいくらまで借りられる？を参考にしてください。

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住宅ローンの総額に関するよくある質問

住宅ローンの総額は月9万35年でいくらですか？

元本だけで月9万円×420回＝3,780万円です。これに金利ぶんの利息が加わるので、実際の総額は4,200万円を超えることもあります。月々だけでなく総額で見るのが大切です。

住宅ローンの総額に利息はいくら乗りますか？

3,500万円・金利1.0％・35年なら、利息はおよそ650万円です。金利が上がるとこの利息が一気に増えます。利息は総額のうち無視できない大きさだと考えてください。

住宅ローンの総額を減らすにはどうすればいいですか？

借入額を抑える、金利の低い銀行を選ぶ、繰り上げ返済をする、の3つが基本です。とくに借入額そのものを下げると、利息も総額もまるごと減ります。複数社で比べるのが近道です。

住宅ローンの総額は金利でどれくらい変わりますか？

3,500万円・35年で、金利0.5％なら総額約3,815万円、1.5％なら約4,500万円です。1％の差で総額が約700万円も変わります。金利のわずかな差を軽く見ないでください。

住宅ローンの総額は変動と固定でどちらが安いですか？

金利が上がらなければ変動のほうが総額は安くなります。ただし変動は途中で金利が上がると総額が増えます。総額を確定させたいなら固定が安心です。どちらが得かは人によります。

住宅ローンの総額は期間を短くすると減りますか？

はい、期間が短いほど利息が減るので総額も減ります。ただし月々の返済額は上がります。総額を取るか毎月の余裕を取るか、家計に合わせて決めるとよいです。

住宅ローンの総額は繰り上げ返済で変わりますか？

変わります。繰り上げ返済で元本を早く減らすと、その先の利息が減り、総額も下がります。少額でも早いタイミングほど効果が大きいです。無理のない範囲で続けるのがコツです。

住宅ローンの総額は借り換えで減らせますか？

今より低い金利に借り換えられれば、残りの総額を減らせます。ただし手数料がかかるので、差し引きで得かどうかの確認が必要です。返済がきつい人は一度診断してみる価値があります。

住宅ローンの総額の見積もりはどこで分かりますか？

銀行の返済予定表（償還予定表）の一番下に総返済額が書かれています。契約前に必ず見せてもらってください。向こうから言ってこないことも多いので、自分から「総額いくらですか」と聞くのが安心です。

住宅ローンの総額は年収のどれくらいが目安ですか？

借入額の目安は年収の5〜7倍と言われますが、これは総額ではなく借入額の話です。総額は利息ぶん大きくなるので、月々の返済が手取りの2割以内に収まるかも合わせて確認すると安心です。

まとめ｜住宅ローンは月々でなく総額で考える

住宅ローンの総額は「元本＋利息」で、月9万円・35年なら4,200万円を超えることもあります。月々の返済額だけで決めず、必ず総額で考えるのが後悔しないコツです。

あらためて、この記事の内容をまとめます。

家は人生で一番大きな買い物です。だからこそ、総額という本当の値段から目をそらさないでほしいんです。

そして総額を下げる一番たしかな方法は、同じ要望を複数社に渡して、プランと見積もりを比べてもらうことです。比べるだけならお金はかかりません。僕みたいに相見積もりをサボって損をしないよう、ここだけはがんばってください。

あなたの家づくりが、納得のいく総額に落ち着くことを願っています。

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