地盤改良費は平均いくら？追加120万された5人の本音と注意点

契約までは順調だったのに、地盤調査の結果を見せられて「ここは改良が必要です。追加で◯◯万円です」と言われる。家づくりでいちばん多い「えっ、聞いてない」のひとつがこれです。

実は地盤改良費は平均でだいたい50〜200万円。土地と工事のやり方で大きく変わります。多くの人が契約後に金額を知らされて慌てるのは、調べる順番にちゃんとした理由があるからです。

僕はあいみつ。35歳、地方の郊外で妻と6歳の娘と暮らす会社員です。2022年に35坪4LDKの家を建てました。

そのとき相見積もりをサボって断熱もケチった結果、あとから計算して約350万円も損していたと気づいた当事者です。だからこそ「お金の話は先に知っておくべき」と痛いほど思っています。

この記事では、地盤改良費の目安となぜ契約後に判明するのか、土地で見抜けるのか、いくら予算にみておけばいいかを、先に結論からまとめていきます。

同じ追加費用でも、先に予備費を用意していた人は「20万浮いた」と笑い、何も知らなかった人は契約後に新車一台分を突きつけられて青ざめます。この差は金額ではなく、先に知っていたかどうかだけ。あなたには前者でいてほしくて、この記事を書いています。

＼最初に結論／

地盤改良費の相場は平均いくら？工法別の目安

さっそく結論から。地盤改良費はおおよそ50〜200万円が目安です。やり方（工法）によって金額の幅が大きく、土地の状態で決まります。

家を支える地面が弱いと、そのままでは家が傾いてしまうおそれがあります。それを防ぐために地面を固めたり、固い層まで杭を打ったりする工事が地盤改良です。代表的な3つのやり方の目安を見ていきましょう。

表でも見ておきましょう。30坪程度の目安です。

工法	費用の目安
表層改良	約30〜70万円
柱状改良	約50〜100万円
鋼管杭	約100〜200万円

あくまで目安で、土地の状態や面積で変わります。一つずつかんたんに説明します。

表層改良：約30〜70万円（浅い・軽め）

地面の浅い部分だけが弱いときに使うやり方です。表面の土をセメントのような固める材料と混ぜて、固い土台を作ります。

3つのなかでは比較的お金がかかりにくく、弱い層が浅い土地で選ばれます。ただ深いところまで弱いと使えないので、調査の結果しだいです。

柱状改良：約50〜100万円

地面にセメントの柱を何本も作って家を支えるやり方です。一般的な住宅でいちばん多く使われます。

弱い層がそこそこ深い土地に向いています。柱の本数や深さで金額が変わるので、同じ「柱状改良」でも家ごとに差が出ます。

鋼管杭：約100〜200万円

鋼の杭を固い層まで打ち込むやり方です。弱い層がとても深いときに使われ、3つのなかではいちばん費用が高くなりやすいです。

そのぶん深い土地でもしっかり支えられます。土地の地盤が弱いとここまで必要になることもあるので、土地代が安くても油断できません。

なぜ地盤改良費は契約後に判明するのか

「ずるい」と感じる人が多いポイントですが、これには順番の理由があります。地盤調査は基本的に土地が決まってからでないとできないからです。

多くの場合、土地を買って建てる会社と契約したあとに地盤調査をします。だから契約の段階では正確な金額が出せず、見積もりに「地盤改良費は別途」とだけ書かれていることが多いんです。

ここで覚えておきたいのは、見積書の地盤改良費が0円や「未定」になっていても、それは「かからない」という意味ではないこと。あとから50万、100万と乗ることはふつうにあります。

だから契約前に「もし改良が必要になったら、おおよそいくらか」を聞いておくのが大事です。近所の似た土地でいくらかかったかを知っている会社も多いので、目安を出してもらえます。

土地選びの段階で地盤の弱さは見抜ける？

結論からいうと、完全には見抜けません。でもヒントになる情報はいくつかあって、危なそうな土地をある程度は避けられます。

調査するまで本当のところは分かりませんが、事前にチェックできることもあります。見抜きやすいポイントと、それでも限界がある点を両方おさえておきましょう。

弱い地盤のヒントになる土地の特徴

昔に田んぼや池、沼だった土地、川や海に近い土地、低い土地は地盤が弱めのことがあります。地名に「川」「池」「沼」「田」が入っている場所もヒントになることがあります。

役所やネットで見られる古い地図、ハザードマップ、地盤の参考情報なども役に立ちます。同じ造成地でも区画ごとに地盤が違うことがあるので、隣がよくても自分の区画は分からない、くらいに思っておくと安全です。

それでも調査するまで確定しない理由

特徴はあくまでヒントで、実際は調べてみないと分かりません。一見しっかりした土地で改良が必要になることも、弱そうでも問題なかったことも両方あります。

だから「土地を見て自分で完璧に判断しよう」とするより、土地を決める前に詳しい会社に相談して、近隣のデータをふまえた目安をもらうほうが現実的です。一人で抱え込まなくて大丈夫です。

地盤改良費は最初からいくら予算にみておくべき？

結論、最初から100万円前後を「予備のお金」として別枠でみておくと安心です。0円で済めばラッキー、くらいの気持ちでいいと思います。

家づくりは地盤改良以外にも、外構や照明、カーテンなど「あとから足されるお金」がいくつもあります。地盤改良費をギリギリの予算に入れていないと、ここで一気にきつくなります。

目安としては、総予算のなかに地盤改良の予備費として100万円ほど別でとっておくのがおすすめです。要らなければそのぶんを家具や貯金にまわせばいいだけです。

費用全体の感覚をつかみたい人は、注文住宅の費用相場もあわせて見ておくと、地盤改良費が全体のどのくらいかイメージしやすくなります。

地盤改良費で後悔した5人の本音

ここからは、実際に地盤改良費でつまずいた人やうまく乗り切った人の声を集めました。後悔だけでなく、納得できたケースもあります。

同じ「地盤改良費」でも、感じ方も金額もかなりバラバラでした。一人ずつ見ていきましょう。

追加130万で青ざめた：38歳・男性

正直に書きます。契約のハンコを押したあとに、地盤調査の結果が出ました。担当の人から渡された紙に「地盤改良が必要です」と書いてあって、その下の金額がだいたい130万。最初は桁を見間違えたのかと思いました。見間違いじゃなかったです。

契約のときの見積書には「地盤改良費 別途」とだけ書いてあって、僕はそれを「たぶん要らないやつ」くらいに勝手に解釈してたんですよね。誰も嘘はついてないんです。ただ僕がその三文字の重さを分かってなかった。あとで聞いたら、うちの区画は昔ちょっと低い土地だったらしくて、まわりの家も同じくらい改良してたみたいでした。

そこから僕がやったのはこれです。

• 工事のやり方が妥当か説明してもらう
• 近所の似た区画の金額を聞く
• 削れる場所がないか別で探す

結果、金額自体はほぼそのままでした。地盤の工事って値切るものでもないと言われて、まあそうかと。痛かったのは金額より「知らなかった」ことです。最初から130万あるって分かってたら、たぶんもっと冷静に他のところで調整できた。

あと地味にこたえたのが、住宅ローンの組み直しでした。改良費の130万を現金で出すか、ローンに乗せるかで担当の人と何往復もして、結局ローンに足したんですけど、毎月の返済が少し増えました。たった数千円なんですけど、35年って考えると、その数千円がじわじわ効いてくる気がして。なんというか、家ってこういう細かいお金の積み重ねなんだなと、そこで初めて実感したというか。

今でも、あのとき土地を決める前に一回聞いておけばなあ、とたまに思います。べつに会社が悪いわけじゃないんです。聞かなかった自分の問題。ただ、もし今から土地を探す人がいたら、土地の契約より前に「ここって改良どのくらいかかりそうですか」って一言聞くだけでいいよ、とは伝えたい。後悔ってほどでもないけど、スッキリもしてない感じ、と言えば伝わるでしょうか。新車一台分のもやもやを、いまだに引きずってます。

予備費が効いた：34歳・女性

わたしの場合はね、本当にもう、家づくりを始める前にネットで色々調べる派だったんです。性格的に心配性で、調べないと不安で眠れないタイプというか。それで地盤改良っていうのがあるらしい、しかも数十万から百万くらいかかることもあるらしいっていうのを、契約のずっと前に知ってたんですよ。だから最初の予算を組むときに、夫に「これ、別で100万くらい置いとこう」って言って、半ば無理やりですけど予備のお金として確保しておいたんです。夫は「そんなにかからないでしょ」って渋い顔してました。

で、いざ調査の結果が出たら、うちは柱状改良っていうやつで、金額は80万ちょっと。普通だったら「えっ80万!?」ってなる場面だと思うんですけど、わたしはもう100万を最初から無いお金として考えてたので、むしろ「あ、20万浮いた」って思っちゃったんですよね。同じ金額でも、心の準備があるかないかで全然ちがう。これは本当にそう思いました。

わたしが最初にやっておいてよかったのは、このあたりです。

• 予備費を最初に別枠で確保
• かかる前提で予算を組む

調べてるときにね、一つだけ気をつけたことがあって。ネットで「地盤改良は◯◯万円!」みたいに断言してる情報って、土地によって全然ちがうから鵜呑みにしちゃダメだなって思ったんです。だからわたしは金額そのものより、「うちの地域だと田んぼだった場所が多いらしい」っていう、土地の成り立ちのほうを調べました。市役所で古い航空写真を見せてもらったり、近所の年配の方に昔この辺なにがあったか聞いたりして。われながらよくやったなと思います。

結局、浮いた20万は子どものために少し貯金して、残りはカーテン代に消えました。カーテンって地味に高いんですよね、あれもびっくりしました。注文住宅って窓が多いと、その分カーテンも増えて、気づいたら数十万なんですよ。誰も最初に教えてくれないんだから、もう。

だから何が言いたいかというと、先に覚悟したお金は怖くないってことなんですけど、これも人によるのかな。同じ80万でも、わたしみたいに「100万覚悟」だと安心するし、夫みたいに「かからないでしょ」だとショックになる。心の置き場所の問題なのかもしれません。とにかく、心配性でよかったって、人生で初めて思った出来事でした。夫はいまだに納得いってない顔してますけど。

別途の三文字を甘く見た：41歳・男性

見積書に「別途」と書いてあった。それだけの話だ。

俺はそれを読み飛ばした。いや、読んだけど、深く考えなかった。総額が予算ぎりぎりだったから、そこに上乗せがあるなんて想像したくなかったのかもしれない。人間、見たくないものは見ないようにできてる。

調査の結果、改良費はおよそ90万。柱状改良というやつだった。担当に「これは必須ですか」と一応聞いた。必須だと言われた。地面が弱いまま建てれば家が傾く。それはまずい。理屈は分かる。分かるが、財布は別の言語で叫んでいた。予算はもうパンパンで、90万を足す余裕はどこにもなかった。

仕方ないから、削った。どこを削ったかというと、ここだ。

• キッチンのグレードを一段下げた
• 外構を最低限にした
• 食洗機をあきらめた

地盤の工事自体は必要なものだから、文句はない。家が傾くよりはるかにマシだ。ただ「別途」という三文字を甘く見た代償が、よその設備に出たというだけ。

あとで気づいたが、見積書の「別途」とか「※」とか、ああいう小さい注釈ほど金がかかる。本体価格の大きい数字ばかり見て安心していた俺がバカだった。地盤改良、外構、地盤調査の費用、付帯工事。だいたい注釈の中に潜んでいる。次があるなら、まず注釈から読む。たぶん次はないが。

順番が逆だったらと思う。先に地盤の分を引いてから、設備を考えればよかった。今さらだが。住んでみればキッチンのグレードなんて慣れる。外構も、そのうち少しずつ手を入れればいい。だが食洗機だけは、毎晩の皿洗いのたびに思い出す。妻の視線も痛い。食洗機は、来年あたり後付けを検討している。妻の機嫌のためにも。家の値段は、住んでから効いてくる。

何度も聞いて損なし：36歳・女性

わたし、しつこいくらい聞いたんです。本当にしつこく。担当の人にちょっと申し訳ないくらい、何回も同じこと聞きました。だって分からないんだもん、地盤のことなんて。

土地を決める前の段階で、「もしここで建てたら、地盤改良ってかかりそうですか?」って聞いたんです。そしたら担当の人が、近くで建てた家のデータをふまえて「この区画なら、たぶん50万から80万くらいみておくと安心ですよ」って教えてくれて。正確じゃなくていいから、目安が知りたかったんですよね。それが分かるだけで、土地を決める判断がだいぶラクになりました。

しかもね、わたし1社だけじゃなくて、候補だった土地それぞれで、別々の会社にも同じこと聞いたんです。そしたら会社によって「ここはあまりかからないと思いますよ」とか「ここは少し低いので多めにみたほうが」とか、言うことがちょっと違ったりして。それがまた参考になったんですよね。1社の言うことだけ信じてたら、たぶん判断を間違えてた気がします。聞けば聞くほど、土地の見え方が変わっていくのが面白かったです。何度も同じこと聞いてごめんなさい、って思いつつ、聞いてよかったです。

結果、実際の金額は70万くらいで、教えてもらった範囲にちゃんと収まってました。予想の範囲だったから、心臓に悪くなかったです。目安を先に聞くだけで全然ちがうって、これは声を大にして言いたい。値段が下がるわけじゃないけど、心の準備ができるかどうかは、本当に大きいです。

あとから思ったのは、こういう質問って遠慮しちゃう人が多いのかなってこと。「素人がこんなこと聞いて変に思われないかな」とか。でも担当の人いわく、むしろ事前に聞いてくれるお客さんのほうがあとでトラブルにならなくて助かる、って言ってました。だよね、って妙に納得しちゃって。聞かないで損するのは結局こっちなんですよね。

担当の人も、嫌な顔ひとつせず付き合ってくれました。いい人に当たったのも運がよかったのかもしれませんが、聞いて損したことは一度もなかったです。今思えば、あのしつこさが家づくりでいちばんの貯金だったのかも。あ、貯金って言い方は変か。まあ、いいか。

0円で拍子抜けした：43歳・男性

ずっと、ずっと身構えてたんです。地盤改良で100万くらい飛ぶって、あちこちで読んでたので。覚悟はできてる、いつ言われてもいいぞ、っていう感じで調査の日を待ってました。心臓のあたりが、ずっとそわそわしてて。

そしたら、です。調査の結果、うちの土地は地盤がしっかりしてて、改良は要りませんって言われたんですよ。0円。ゼロ。あんなに身構えてたのに。担当の人が「いい土地ですね」ってサラッと言って、僕はしばらく言葉が出ませんでした。嬉しいというより、力が抜けたというか、肩透かしというか。緊張で固まってたぶん、どっと疲れが出ました。

でも、これだけは言いたくて。0円だったのは結果論なんです。調査するまでは僕も、まわりの人も、誰も分からなかった。もし「このエリアは強いから大丈夫」って最初から信じ込んで予備費をゼロで組んでたら、万一改良が必要だったときに即アウトだったわけで。だから身構えてたこと自体は、間違ってなかったと思ってます。結果がよかっただけ。

あとで分かったんですが、選んだ土地がもともと地盤の強いエリアだったらしくて。たまたまです、本当に。僕がえらかったわけじゃない。運です。

確保してた予備費はそのまま残ったので、ウッドデッキをつけました。これは完全に予想外のごほうび。子どもがそこで夏にプール出して遊んでるのを見ると、まあ結果オーライだったかなと。あの予備費が改良費に消えてたら、このデッキは無かったわけで。

だからかからないこともあるのは本当です。でも、もし最初から「うちは0円だろ」って油断してたら、逆のパターンで詰んでた気もする。身構えてて損はなかった、ということにしておきます。妻は「考えすぎ」と笑ってましたけど。まあ、その考えすぎのおかげでデッキがあるんですよ、と心の中で返しておきました。

地盤改良費は複数社のプランを比べて固める

ここまで読んで分かるとおり、地盤改良費は「土地」と「会社の出す目安」で決まります。だからこそ、土地を決める前に複数の会社に同じ条件で相談するのがいちばんの対策です。

1社だけだと、その金額が高いのか普通なのか判断できません。同じ要望を何社かに渡して、地盤改良の目安も含めて見積もりを比べると、相場感がつかめてムダな上乗せにも気づけます。僕が350万も損したのは、まさにこの比較をサボったからでした。

とはいえ、何社にも一から連絡するのは大変です。そういうときは、まとめて資料請求できる持ち家計画のようなサービスを使うと、土地探しも含めて複数社の話を一度に集められます。

申し込むと各社から連絡が来ます。電話が苦手な人は、備考欄に「連絡はメール希望」と書いておくと安心です。しつこい営業が不安なら、そこで断る一言を用意しておけば大丈夫です。

予算オーバーが心配な人は、注文住宅で予算オーバーしたときの対処法もあわせて読んでおくと、地盤改良費が出ても慌てずに調整できます。

家を建てる前に、無料の一括資料請求で複数社を比べるだけで、同じ家が数百万円安くなることも珍しくありません。僕が350万円損したのは、相見積もりをせず1社だけで決めたからです。気になるものから無料で取り寄せて、見比べてみてください。

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地盤改良費に関するよくある質問

最後に、地盤改良費でよく聞かれる質問にまとめて答えます。気になるところだけ読んでも大丈夫です。

地盤改良費は平均いくらですか？

おおよそ50〜200万円が目安です。やり方によって幅があり、表層改良なら30〜70万円ほど、柱状改良なら50〜100万円ほど、鋼管杭なら100〜200万円ほどが一般的とされています。土地で大きく変わります。

地盤改良費はなぜ契約後に判明するのですか？

地盤調査が土地を決めてから行われることが多いからです。契約の段階では正確な金額が出せず、見積もりに「別途」と書かれることが多くなります。だから契約前に目安を聞いておくのがおすすめです。

地盤改良費は予算にいくらみておけばいいですか？

最初から100万円前後を予備のお金として別枠でみておくと安心です。要らなければ家具や貯金にまわせます。ギリギリの予算に入れていないと、あとできつくなりやすいです。

地盤改良費は値切れますか？

基本的に値切るものではありません。家の安全に直結する工事なので、安くするより必要な工事をきちんとするのが大切です。気になるときは、やり方が妥当かを説明してもらいましょう。

地盤改良費が0円のこともありますか？

あります。地盤がしっかりしている土地なら改良が要らず、0円で済むこともあります。ただし事前には分からないので、かかる前提で予備費を用意しておくほうが安全です。

土地を見れば地盤の弱さは分かりますか？

完全には分かりません。昔に田んぼや池だった土地、低い土地、川や海に近い土地は弱めのことがあります。でもヒント止まりなので、最終的には調査が必要です。

地盤改良の工法はどう決まりますか？

地盤調査の結果で、弱い層の深さに合わせて決まります。浅ければ表層改良、そこそこ深ければ柱状改良、とても深ければ鋼管杭が選ばれることが多いです。選ぶのは基本的に専門の判断になります。

地盤改良費は会社によって違いますか？

同じ土地でも、頼む会社や工事のやり方で多少変わることがあります。だからこそ、複数社に同じ条件で見積もりを出してもらって比べると、相場感がつかめて安心です。

地盤改良をしないとどうなりますか？

弱い地盤に必要な改良をしないと、家が傾いたり沈んだりするおそれがあります。あとから直すのは大変なので、必要と判断されたら工事はしておくのが安全です。費用は安全のためのものと考えましょう。

地盤改良費を抑えるコツはありますか？

工事自体を安くするより、土地選びの段階で地盤の目安を確認しておくのがいちばんです。複数社に相談して近隣のデータをふまえた目安をもらえば、弱すぎる土地を避けたり予算を組みやすくなります。

まとめ｜地盤改良費は先に知って予算に入れておこう

地盤改良費は平均50〜200万円。土地と工事のやり方で変わり、契約後に金額が判明することが多いお金です。だからこそ、先に目安を知って予算に入れておくのが安心への近道です。

あらためて、この記事の内容をまとめます。

家は人生でいちばん大きな買い物です。地盤改良費のような「あとから乗るお金」で慌てないために、早めの情報収集が効いてきます。

金額の妥当さは1社だけでは分かりません。同じ条件で複数社に比べてもらうことで、地盤改良の目安も含めて納得して進められます。

僕のように比較をサボって損をしないよう、まずは目安を集めるところから始めてみてください。先に知っておくだけで、地盤改良費は「こわい不意打ち」ではなく「想定内のお金」に変わります。あなたの家づくりが、あとから青ざめることのない、安心できるものになりますように。

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