注文住宅を考えるとき、最大の不安が「うちはいくらまで住宅ローンを借りられるの？」ですよね。借りられる額いっぱいで組むと、返済地獄に陥ることもあります。
この記事では、住宅ローンの借入目安を年収別にわかりやすく解説します。「借りられる額」と「無理なく返せる額」の違い、失敗しない決め方まで紹介します。
結論を先に言うと、借入目安は年収の5〜7倍、ただし“無理なく返せる額”は返済負担率を手取りの20〜25%以内に抑えた額です。
あいみつ借りられる額いっぱいで組むと、家は建っても暮らしの余裕が消えます。
同じ年収でも、上限いっぱいまで借りた人と、返せる額で抑えた人とでは、その後の暮らしの余裕がまるで違います。あなたがどちらの毎日を送りたいかを思い浮かべながら、目安を見てみてください。
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あいみつ｜「みんなの住宅失敗談」運営者。35歳・会社員（住宅・不動産業界の人間ではありません）。
- 2022年に35坪4LDKを建築
- 総額は約4,200万円
- 1社契約で350万円高くついた
- 2026年に不動産一括査定5社を実測
- 査定差は330万円
- 家づくりの失敗談を集めて発信中
合言葉は「家を買うときは必ず相見積もりを取れ」。プロフィールの続きを読む
住宅ローンはいくらまで借りられる？【年収別の目安】
金融機関の借入可能額は、一般に年収の5〜7倍が目安です。年収別の借入目安（年収7倍）はこちらです。
| 年収 | 借入目安（年収7倍） |
|---|---|
| 400万円 | 約2,800万円 |
| 500万円 | 約3,500万円 |
| 600万円 | 約4,200万円 |
| 700万円 | 約4,900万円 |
| 800万円 | 約5,600万円 |
ただしこれはあくまで“貸してもらえる上限”。上限まで借りるのは危険で、ここから「無理なく返せる額」に落とし込む必要があります。
あいみつ「借りられる額」と「返せる額」は、まったくの別物なんです。
「借りられる額」と「無理なく返せる額」は違う
無理なく返せる額の目安は、返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）を手取りの20〜25%以内に抑えることです。
| 返済負担率 | 評価 |
|---|---|
| 〜20% | 安心して返せる理想ライン |
| 20〜25% | 無理のない現実的な範囲 |
| 25〜30% | やや負担大・要見直し |
| 30%超 | 家計を圧迫・危険 |
教育費や老後資金、車の買い替えなども考えると、上限より一段低い額で組むほうが安全です。ボーナス払いに頼りすぎる組み方も避けましょう。
住宅ローンの借入額の決め方【3ステップ】
①手取りから返せる月額を逆算
まず手取り月収の20〜25%を上限に、毎月の返済額を決めます。今の家賃＋貯蓄できている額が一つの目安です。
②金利タイプを選ぶ
変動・固定（フラット35）・固定期間選択型があります。金利上昇リスクを取れるかで選ぶのが基本。返済額の試算は必ず複数パターンで。
③総予算から逆算して決める
返せる借入額＋頭金＝家＋諸費用の総予算。ここから建物にいくらかけられるかが決まります。費用相場と照らし合わせましょう。
住宅ローンで失敗しない注意点
住宅ローンでよくある後悔を避けるために、次の点に注意しましょう。
- 上限いっぱいで借りない
- ボーナス払いに頼りすぎない
- 金利上昇シナリオも試算
- 諸費用・頭金を別に確保
- 変動なら繰上返済の余力を
特に上限いっぱいの借入とボーナス払い依存は、後悔の二大原因です。余裕をもった計画が、長い返済を安心に変えます。
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申し込みのコツ：会社を選ぶ画面では「まとめて選択」か3社以上にチェック（1社だけでは比べられません）。電話番号・住所を正確に入力すると、提案が届きやすくなります。
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住宅ローンで後悔・成功した5人の体験談
ここからは、住宅ローンで後悔した・うまくいった5人のリアルな体験談です。
※体験談は取材・アンケート・公開されている評判をもとに、個人が特定されないよう一部再構成しています。
上限近くで借りて後悔（35歳）
審査が通ったって電話が来たのが、たしか一昨年の秋でした。年収550万くらいで、3,800万まで貸せますって言われて。
当時は「そんなに借りられるのか」って、正直ちょっと嬉しかったんですよ。それで結局、3,600万くらい組んじゃったんです。今思うと、あれが分かれ目だった気がします。
毎月の返済が10万ちょい。ボーナスでも別に少し払う形にして。組んだときは「家賃より2万高いだけ」って計算してたんですけど、固定資産税とか、火災保険の更新とか、そういうのを完全に忘れてました。家って住んでからのほうが金かかるんですよね。誰も先に教えてくれなかった、というか、調べなかった私が悪いんですけど。
いちばんきつかったのは、上の子が小学校に上がる年でした。ランドセルだ、習い事だ、で出ていくお金が一気に増えて。
悩む女性上限近くで借りると、ちょっとの出費でも一気に苦しくなるんですよね。
貯金が増えるどころか、毎月トントンかちょっとマイナス。妻と通帳見ながら、これ家のローンさえもう少し低ければって、何度も言い合いになりました。喧嘩ってほどじゃないけど、空気が重くなるやつです。
ファイナンシャルプランナーの人に最初に相談したとき、本当は手取りの2割くらいに抑えたほうがって言われてたんですよ。うちの手取りでいくと月8万弱。でも気に入った土地が予算オーバーで、どうしても欲しくて。あと2万くらいなら払えるだろって、自分に言い聞かせた記憶があります。あの2万が、こんなに重いとは。
じゃあ後悔してるかっていうと、家自体は好きなんです。庭で子どもがプール出して遊んでるのを見ると、これでよかったって思う瞬間もあって。ただ、お金の余裕がないと、心の余裕もちょっと削れるんだなというのは、住んでみて分かりました。
最近は繰上返済を少しずつ始めて、返済負担率を下げようとしてます。あと何年でラクになるんだろうって、たまにスマホの返済シミュレーションをいじってる自分がいて。なんか、終わりが見えないと落ち着かないんですよね、性格的に。
負担率を抑えて建てた（41歳）
借りたのは2,400万でした。世帯年収でいうと夫婦合わせて700万弱あったので、もっと借りられたんです。銀行の人にも、4,000万近くまでいけますよって言われました。でも、そこは最初から決めてました。月の返済は手取りの2割を絶対に超えない、と。
なんでそこまで慎重だったかというと、私の父が昔、ローンで結構苦労してたのを見てたからなんです。ボーナスが出るのを前提に組んでいて、会社の業績が傾いた年に一気にきつくなって。
子どもながらに、家の中の空気がピリピリしてたのを覚えてて。あれは嫌だなって、ずっと頭の片隅にありました。
具体的にやったのはこのあたりです。
安心する男性「返せる額」で組むと、暮らしにちゃんと余裕が出ますよね。
- 借入は世帯年収の3.5倍まで
- 返済は手取りの20%以内
- ボーナス払いはゼロ
- 頭金を500万入れた
おかげで月の返済は7万ちょっと。毎月2〜3万は普通に貯金に回せて、年に一回は家族で旅行も行けてます。家のグレードは正直、少し落としました。
床暖房は諦めたし、外構も後回し。でも住んでみると、なくても全然平気なもんですね。冬は厚手の靴下履けばいいだけだったし。
土間にちょっとしたスペースを作って、今はそこで朝コーヒー飲むのが好きで。日が差し込む時間に座ってると、ああ無理して建てなくてよかったなって、しみじみ思います。隣の家は立派なんですけどね。うちはうち、です。
変動金利の上昇が怖い（38歳）
そもそも、なんで変動にしたんだっけ、って最近よく考えるんです。3年前に組んだときは、変動が0.4%台で、固定だと1.8%とかで。差がでかすぎて、そりゃ変動でしょって、深く考えずに決めちゃったんですよね。借入は3,200万、年収はだいたい600万くらいでした。
で、最近です。ニュースで金利がどうこうって言葉を見るたびに、胃のあたりがキュッとするようになって。変動が1%上がるだけで、うちは月の返済が1万5千円くらい増える計算なんです。
銀行のサイトでシミュレーションして、その数字を見たときは、しばらく画面を閉じられませんでした。
悩む男性変動の安さは魅力だけど、上がったときの不安はずっと付いて回りますよね。
妻には「考えすぎ」って言われます。実際まだ返済額は変わってないし、上がったとしても払えなくはない額ではあるんです。
ただ、固定の人って、この不安がないんだよなと思うと、ちょっと羨ましくて。安心料って言葉、当時の私は完全にバカにしてたんですけど、今はその意味が分かる気がします。
一応、対策はしてます。金利が上がったときのために、毎月いくらか別口座に避難させてて。半分お守りみたいなもんです。あと繰上返済の余力も残してあって、いざとなったら元本を減らして月々を軽くする、っていう作戦です。たぶん、これで合ってると思うんですけど。
固定に借り換えるべきか、っていうのは、ここ半年ずっと迷ってます。借り換えにも費用がかかるし、今の低い金利を手放すのも惜しいし。妻と話しても結論が出ない。たぶん、こういうのって正解がないんでしょうね。性格の問題なのかもしれません、わりと。
ボーナス払いでつまずいた（44歳）
正直に言うと、ボーナス払いを多めにしたのは、月々を軽く見せたかったからです。営業の人と話してるとき、月8万だとちょっと高いなって顔をしたら、じゃあボーナス時に上乗せしましょうって。それで月6万、ボーナス時に+25万みたいな組み方にしたんです。あのときは賢い選択だと思ってました。
借入は3,400万、年収は650万くらい。最初の数年は何の問題もなかったんです。ボーナスもちゃんと出てたし。
問題は、4年目でした。会社の業績がよくなくて、夏のボーナスが前年の半分くらいになって。
そのときやってしまったことを正直に書きます。
あいみつボーナス頼みは、ボーナスが減った瞬間に一気に苦しくなります。
- 夏の返済をカードのキャッシングで補填
- 翌月の生活費を切り詰め
- 妻に半年ほど黙っていた
これが、今思うといちばんダメな対応でした。一時しのぎのつもりが、利息で余計に首が締まるという、絵に描いたような失敗で。
結局、半年後に全部白状して、妻にこっぴどく怒られました。隠してたことのほうが怒られた気がします。
その後、銀行に相談に行って、ボーナス払いの比率を下げる見直しをしてもらいました。月々は上がったけど、心臓には良かったです。
今はボーナスをあてにしない組み方に変わって、夏が来てもビクビクしなくて済んでます。あのときの自分に言ってやりたいですよ、見栄張るなって。まあ、言っても聞かないでしょうけど、当時の私は。
頭金をいくら入れるか悩んだ（33歳）
「頭金は入れたほうがいいに決まってる」って、義理の父にずっと言われてたんです。コツコツ貯めた600万があって、それを全部頭金に入れろ、と。確かに入れれば返済はラクになる。でも私は、それでいいのかってずっと引っかかってました。
年収は450万くらいで、借りたい額は3,000万ちょっと。もし600万を全部入れたら、借入は2,400万まで下がって、月々もかなり軽くなる。計算上はそれが正解に見えるんです。ただ、手元の現金がほぼゼロになるのが、どうしても怖くて。
結局、悩みに悩んで、頭金は300万だけ入れました。残りの300万は手元に残したんです。理由は、子どもが生まれたばかりで、何があるか分からなかったから。
安心する男性頭金を全部入れず、手元に現金を残す判断はアリだと思います。
家を建てた直後に、車が壊れたり、医療費がかかったり、っていう話を職場の先輩から散々聞いてて。現金がないと、それこそまたローンを組むことになる、と。
義父には「中途半端だ」って、ちょっと呆れられました。でも私の中では、手元に現金があるという安心感は、利息以上の価値があるという結論でした。実際そのあと、給湯器が壊れて20万飛んだときに、ああ残しといてよかったって心底思いました。
今でも、あのとき全部入れてたらどうだったかなって、たまに考えます。月々の返済額はもう少し低かっただろうな、とか。まあ、過ぎたことなので。今は残した現金もちょっとずつ増えてきて、いずれまとまったら繰上返済に回そうかなと、ぼんやり思ってます。給湯器、また壊れないといいんですけど。
最後に、住宅ローンについてよくある質問にまとめて答えます。
よくある質問
この記事に関連して、よくいただく質問をまとめておきます。
- 住宅ローンは年収の何倍まで借りられますか？
-
住宅ローンは、銀行審査だと年収の5〜7倍が借入の目安です。ただ無理なく返せるのは、返済が手取りの20〜25%以内に収まる額まで。僕の年収550万なら、7倍で3,850万まで届く計算でも、実生活で安心して返せるのは3,000万くらいって感覚です。借りられる額と返せる額は完全に別物なので、ここを混同しないでください。
- 年収500万円でいくら借りられますか？
-
年収500万円の借入可能額は、銀行審査で3,500万〜4,000万円が目安です。返済負担率35%で計算した上限ですね。
ただ無理なく返せるのは2,500万〜3,000万円。僕は550万で約3,500万借りて、毎月の返済が地味にキツいので、500万で4,000万はまあまあ厳しいと正直に伝えたいです。
- 住宅ローンの変動金利と固定金利はどちらがいいですか？
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変動と固定の選び方は「家計余力で決める」が答えです。貯金が500万以上あって、金利1%上昇でも月返済を払える余力があるなら変動でOK。
逆にギリギリの借入なら固定で安心料を払う方が安全。僕は変動で組みましたけど、今は金利上昇のニュースを見るたびに固定にしとけば良かったかな、と少し揺れます。
- 頭金はいくら必要ですか？
-
頭金は物件価格の1割が目安です。3,500万の家なら350万円ですね。頭金ゼロでも組めますが、金利が0.1〜0.2%上がる銀行が多く、総返済で100万単位の差が出ます。
あと、頭金で貯金を使い切ると引越し代や家具代でカード地獄になるパターンが多発するので、生活費6か月分は必ず手元に残してください。
- 返済負担率はどのくらいが安全ですか？
-
返済負担率は手取りベースで20〜25%が安全ラインです。額面30%は、銀行審査上はOKでも実生活はかなり苦しい。
手取り40万で月返済10万（25%）が、教育費や老後資金も貯められるラインかなと。35%超えると、子供の習い事や家族旅行を諦める場面が増えてきます。
- 住宅ローンを組むときの諸費用はいくらかかりますか？
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住宅ローンの諸費用は、借入額の3〜5%が目安です。4,000万借りるなら120万〜200万かかります。内訳は事務手数料・保証料・登記費用・印紙税・火災保険など。
これを頭金とは別に用意しないといけないので、頭金1割＋諸費用5%＝合計15%は手元に欲しい計算です。意外と見落とされがちな部分です。
- 住宅ローンの審査が通らない場合はどうすればいいですか？
-
審査が通らない場合は、他借入の完済・カード枚数の削減・別銀行の打診の3つを試してください。リボ残債や奨学金が地味に効いてることが多いです。
あとフラット35は審査基準が違うので、民間NGでもフラット35なら通るケースあり。1行ダメだから諦めず、最低3行は当たる前提で動くといいです。
- 住宅ローンの繰上返済はやった方がいいですか？
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繰上返済は、住宅ローン控除期間（10〜13年）が終わってからやるのが基本です。控除中の繰上返済は控除額が減るのでもったいない。
手元の現金を生活費6か月分＋教育費まで残した上で、余剰分を繰上返済に回すのが正解。期間短縮型の方が利息軽減効果は大きいですよ。
- 住宅ローンとペアローンはどっちがおすすめ？
-
ペアローンは借入額を増やせる代わりに、離婚・死亡時のリスクが大きくなります。住宅ローン控除が2人分使えるメリットはあるけど、片方が亡くなっても残った人のローンは消えません（団信は本人分のみ）。
世帯年収を増やすために安易にペアにせず、借入額を抑える方を優先するのが安全策だと思います。
- 住宅ローンの返済期間は35年と20年でどっちがいい？
-
返済期間は、まず35年で組んで余裕ができたら繰上返済、が個人的な推奨です。月返済が下がる分、家計に余裕が生まれるので。
20年で組むと月返済が1.5倍になって、子育て期と教育費ピークが重なると詰みやすい。35年で組んでも、繰上返済で実質25年完済は可能です。
実際に借りすぎて住宅ローン地獄に陥った10名の話は、住宅ローン地獄で後悔した10名の体験談と教訓もあわせて読んでみてください。あいみつ自身が350万損した話と10名のリアルな体験談をまとめています。
無理のない予算で建てるためには、複数社で見積もりを取るのが鉄則です。詳しくは注文住宅の一括資料請求サイトおすすめランキングTOP8で、僕がやれなかった「比較の取り方」をまとめています。
あわせて読みたい関連記事です。
参考記事：ハウスメーカーで年収を聞かれる理由｜350万損した僕が勧める答え方
まとめ：上限ではなく“無理なく返せる額”で組もう
住宅ローンの借入目安は年収の5〜7倍ですが、本当に大事なのは「無理なく返せる額」。返済負担率を手取りの20〜25%以内に抑え、余裕をもって組みましょう。
あらためて、この記事の要点をまとめます。
- 借入目安は年収5〜7倍
- 返せる額は返済負担率で
- 上限より一段低く組む
- ボーナス払い依存はNG
家の予算が決まったら、複数社で見積もりを比べて適正額を確かめましょう。まずは持ち家計画で、厳選された会社のカタログをまとめて無料でもらうのがおすすめです。
住宅ローンは、何十年も家族と過ごす日々の土台です。返済に追われる暮らしではなく、子どもの進学にも旅行にもちゃんとお金を回せる、そんな安心できる毎日のために、最初の借入額だけは焦らず決めてあげてください。
家づくり、こんなところで止まっていませんか？
- 何を基準に選ぶか分からない
- 共働きで、会社を調べる時間がとれない
- 総額でいくらできるか見えない
- 土地探しと家づくりの進め方が不明
- 1社の話だけで決めていいか迷っている
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