マンション売却の内覧ブログを探す人へ｜売主2例の回数と経過

マンション売却の内覧は、3組の内見希望者のうち最初の家族と契約した例も、居住中に15〜16組ほど見学しても決まらず、引っ越し後に契約した例もあります。同じ回数をこなせば売れるとは言えません。価格や売却を急ぐ度合い、居住中か空室かなど、売主ごとの条件が違うためです。

内覧ブログで実際の経過を知りたい人に向け、この記事ではSUUMOが公開した売主の取材事例2件を出典付きで整理します。個人の日記や当サイトの独自取材ではありません。2017〜2018年の売却事例なので、現在の平均回数・期間の根拠にも使いません。

先に書いておくと、僕は戸建てに住んでいて、内覧で家を見せた経験はありません。2026年6月に住み替えを考えて査定を頼み、訪問査定で担当者を1人家に入れたことがあるだけです。

まず2例の内覧組数と契約までの経過を確認し、次に自分の内覧準備、来ない・来ても決まらない場合の確認へ進みます。すでに複数社を比較した人へ査定のやり直しを一律に勧めず、今の担当者とどこを確認するかを分けて考えます。

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マンション売却の内覧ブログ｜売主2例

SUUMOの取材事例では、内見希望者3組から契約に進んだ例と、居住中に15〜16組ほど内覧があり、引っ越し後に契約した例が確認できます。回数の多い・少ないだけで判断せず、売主の条件と経過を分けて読みます。

まず、2例の条件と売却の経過を見ていきましょう。

3組で契約・引越し後に契約の2例

確認すること	売主の事例1	売主の事例2
売却時期	2018年	2017年 〜2018年
内覧の組数	希望者3組	居住中 15〜16組ほど 引越し後 3〜4組
契約までの 経過	2018年7月 活動開始 同年9月契約	2017年 5〜6月開始 2018年5月 契約
途中の対応	売れなければ 住み続ける 方針	価格見直し 引越し 仲介会社変更

事例1では「3カ月間で内見希望者は３組だけでした」と語られ、最初の家族が再び連絡して契約に至っています。すぐに申込みがなかったことと、最終的に買わないことは同じではありません。出典はSUUMOの2022年5月25日公開記事です。

事例2では、居住中と引っ越し後で内覧組数を分けて説明しています。価格の見直しや仲介会社の変更も重なっているので、「空室にしたから売れた」「会社を変えれば売れる」という因果関係は、この1例では確かめられません。出典はSUUMOの2022年4月15日公開、2024年8月29日更新記事です。

どちらもSUUMOによる取材記事で、掲載元は個人情報に触れる内容等を一部変更する場合があると明記しています。取引資料を当サイトが独自検証したものではありません。

この2例は平均ではなく、内覧の組数・価格・売却期限・居住状況を一緒に見るための材料です。以下では、実際の負担の場面、期間の読み方、筆者の訪問査定との違いを整理します。

予定・片付け・応対・待つ時間が負担

内覧の負担は、予定・片付け・当日・応対・その後の5つに分けると、どこを先に決めれば軽くなるかが見えます。家族で「うちはどこが一番重いか」を話すときの下書きに使ってください。

場面	負担の中身	先に決める こと
①予定	連絡が来たら 家族で調整	受ける曜日と 時間
②片付け	前の晩から 家じゅう	見せる範囲
③当日	家族の 居場所	家に残るか 外出か
④応対	設備や 暮らしの質問	答える人と 答えの紙
⑤その後	返事待ちと 次の予定	報告の もらい方

知恵袋には、売り出して1か月で3組が来て、保留・見送り・ローンが通らずと続き、「精神的に疲れてきた」という相談がありました。決まりかけてはやり直しになるたびに、①と②がまた最初から始まります。

専任で3か月を2回続けた人の相談には「内覧のたびに掃除したり、かなりストレス」とありました。重いのは掃除そのものより、それが何度も、終わりの日が見えないまま来ることです。

毎週来るとはかぎりません。2週間1組も来ない時期もあれば、1週間に何組も重なる時期もあります。だからこそ、来た連絡にその場で合わせるのでなく、①〜⑤を先に決めておくと振り回されにくくなります。

成約までの日数と内覧回数は別

どれくらい続くかの目安は、首都圏の中古マンションで登録から成約まで平均82.5日です。東日本レインズが2026年1月に出した2025年のまとめの数字で、7日で割ると約11.8週、週末にして12回ほどになります。

ただし、これは売れた部屋だけの平均です。売れずに長引いている部屋は入っていないので、「82.5日で終わる」ではなく「売れた人でもこれくらいかかった」と読んでください。

ネットでは「内覧は平均6件」という数字もよく見かけます。元になった調査は、家を買った人が問い合わせた物件の数を聞いたもので、売っている家に何組来るかを数えた数字ではありません。何組来るかは、場所と価格と時期でかなり変わります。

筆者の経験は戸建ての訪問査定

人を1人家に入れるだけでも、家族はその日の朝から動きます。僕がそれを知ったのは、内覧ではなく訪問査定の日でした。

2026年6月、査定を頼んだ会社の1社に家を見てもらいました。土曜の午前に担当者が1人来て、家の中を一通り見て、外壁と基礎を見て、1時間もかからずに帰りました。そのときの話はイエウールの評判と僕の訪問査定の記録に書いています。

この査定は、住み替えを本気で検討して、自宅を売る選択肢があるか確かめるために依頼したものです。その後、僕は媒介契約を結ばず、売らずに住み続けることを選びました。

それでも妻は朝から掃除機をかけていて、僕が「査定額は掃除で変わらないよ」と言っても、手は止まりませんでした。来るのは1人、日時は決まっていて、1回きり。それでもこうでした。

内覧は、知らない家族が、決まっていない日に、売れるまで来ます。査定なら値段は掃除で変わりませんが、内覧では部屋の印象が買う人の気持ちに入るので、片付けを全部やめるわけにもいきません。だから「どこまでやるか」を最初に線引きしておくのが大事になります。

内覧が大変なら、4つの段取りを決める

住みながら売るなら、受けられる曜日・時間、見せる範囲、家族やペットの居場所、直前にやる準備の4点を、担当者と決めます。売り出す前はもちろん、すでに売却中でも相談できます。

連絡が来てから毎回考え直す負担を減らすためです。

①受けられる曜日・時間を伝える

最初に決めるのは、内覧を受けられる曜日と時間の枠です。枠を会社に伝えておけば、連絡のたびに家族で相談しなくてすみます。

売却を受ける側の営業の人が書いたnoteにも、依頼を受けた最初の週に、内見できる曜日や時間、鍵の受け渡しを売主と決めておく、とありました。会社にとっても先に知りたい情報なので、遠慮せず伝えてかまいません。

内覧は、土曜の10時〜16時と日曜の午前でお願いします。平日は、前の日までに連絡をいただければ19時以降なら受けられます。

ただ、枠をせまくしすぎると、見たい人が来られる日が減ります。最初は少し広めにしておき、2〜3週やってみて続かない枠だけ外すほうが、売れるまでの期間をのばさずにすみます。

1組が家にいる時間の目安も、このとき会社に聞いておくと、外出の段取りが立てやすくなります。

②見せる範囲と片付ける場所を決める

片付けは家じゅうではなく、買う人が必ず見たい場所から順に手を入れます。収納は開けて見られるものと考えておくと、当日あわてません。

場所	見られ方	準備
玄関	最初に 目に入る	靴を しまう
水回り	よく 見られる	水あかと におい
収納	開けて 見られる	開けてよい所 を決める
寝室・ 子ども部屋	広さを 見られる	床に物を 置かない
ベランダ	眺めと 広さ	洗濯物を 入れる

知恵袋には、内覧に来た家族がキッチンの収納と食器棚の引き出しを全部開けて見ていった、という売主の話がありました。開けられたくない引き出しがあるなら、中を空けるか、担当者に「ここは私物です」と先に伝えておきます。

においは自分では気づきにくい所です。内覧の人は多いのに決まらないという相談に、水回りや収納のにおいを挙げる回答がついていました。家族以外の人に一度かいでもらうと分かります。

③家族とペットの居場所を決める

当日、家族全員が家で待つ必要はありません。案内は会社の担当者に任せ、1人だけ残るか、全員で出るかを決めておきます。

0歳の子どもがいる中でマンションを売った人のブログでは、夫婦のどちらかが子どもと出かけ、残った1人が応対する形にしていました。小さい子がいると、片付けた数分後には元どおりになる、とも書かれていました。

• 1人が残り、設備の質問に答える
• 子どもともう1人は近くへ出る
• ペットは外へ預けるか散歩へ
• 全員出るなら鍵と答えを渡す

ペットのことは隠さないでください。ペット不可のマンションで飼っていたので内見の日は預ける、という相談には、「アレルギーで探す人もいるので、必ず事前に伝えて」という回答がついていました。

知っている不具合や近所とのもめごとも、会社に先に伝えて書面に残してもらいます。

④換気・片付け・貴重品管理を一覧に

当日の準備は、30分前に家族の誰でもできることだけに絞ります。紙に書いて冷蔵庫に貼っておけば、毎回同じ手順で済みます。

1. 窓を開けて空気を入れかえる
2. 部屋の照明を全部つける
3. 洗濯物と生ごみを片付ける
4. 貴重品と書類をしまう
5. スリッパを玄関にそろえる

引っ越しの荷造りを始めていてダンボールが積んである、という相談には、乱雑でなければたいしたマイナスにはならない、という回答がついていました。完ぺきな部屋より、毎回同じ状態を出せることのほうが続けやすいです。

リストには作業だけでなく、窓を開ける人、貴重品をしまう人など担当も書いておきます。内覧の予約が入ったら同じ紙を見て分担できるので、準備のたびに一人が家族へ指示し続ける負担を減らせます。

戸建ては庭・駐車場・外壁も確認

住んでいる戸建ての内覧も、ここまでの順番はほぼ同じです。ちがうのは、庭・駐車場・外壁など外回りも見られることと、期間がやや長いことです。

東日本レインズの2025年のまとめでは、首都圏の中古戸建ては登録から成約まで平均100.9日、週末にすると14回ほどでした。居住中の戸建ての売主からは、質問もなく5分で帰る人がいる、という相談もあり、1組ごとの反応に一喜一憂しすぎないことも大事です。

外回りを準備するときは、玄関までの通路、車を止める場所、庭で足元が見えにくい所を先に担当者と確認します。室内の片付けだけで手いっぱいなら、見学者が実際に通る場所から順に整えると、準備する範囲を決めやすくなります。

場面	大変になる形	軽くなる形
予定	連絡のたびに 家族で調整	受ける枠を 先に決める
片付け	毎回 家じゅう	見せる所を 決めておく
当日	全員が 家で待つ	外出する人を 決めておく
来ない	理由が 分からない	止まった所で 分けて見る
会社	進め方を 聞かずに 任せる	担当者と 進め方を確認

内覧が来ない・売れない原因を段階で確認

内覧が来ないときは、問い合わせ・内覧・申込みのどこで止まっているかで、価格を見直すのか、会社の動き方を見直すのかが分かれます。いきなり値下げを決める前に、止まっている場所を確かめます。

問合せ・内覧・契約で対策を分ける

「来ない」には3つの段階があります。問い合わせが少ないのか、問い合わせはあるのに内覧にならないのか、内覧はあるのに決まらないのかで、打つ手がちがいます。

止まって いる所	疑うこと	会社に 頼むこと
問い合わせが 少ない	価格・写真・ 載せ方	掲載画面と 問い合わせ数
問い合わせは あるが 内覧なし	受けられる 日時がせまい	断った日時 の一覧
内覧はあるが 決まらない	価格・ におい・ 部屋の印象	来た人が 見送った理由

知恵袋には、売り出して2週間で内覧が1組もない、という相談がいくつもあります。2週間はまだ判断には早く、1か月ぶんの問い合わせ数と内覧数を並べてから、どの段に当たるかを見るほうが確かです。

問い合わせ自体が少ないなら、価格か写真か載せ方のどれかです。問い合わせがあるのに内覧まで行かないなら、価格より先に、受けられる日時がせまくて断っていないかを見ます。

専任・専属専任の登録・取引状況

専任か専属専任で頼んでいるなら、自分の部屋がほかの不動産会社にどう見えているかを、売主が自分で確かめられます。レインズは、不動産会社どうしが売り物の情報を共有する仕組みです。

専任・専属専任で頼むと、会社はレインズに登録して「登録証明書」を売主に渡す決まりです。東日本レインズの説明では、証明書に売主用のIDとパスワードが書かれていて、ネットの確認画面で登録の中身と「取引状況」を見られます。

• 公開中
• 書面による購入申し込みあり
• 売主都合で一時紹介停止中

取引状況はこの3つのどれかです。止めてほしいと言っていないのに「売主都合で一時紹介停止中」になっていたり、申込みの話を聞いていないのに「書面による購入申し込みあり」になっていたら、会社に理由を聞いてください。

売却の仕事をしている人のnoteには、売主は「内覧すら入らない」と聞いていた物件に、別の会社として電話したら「3番手まで申込みが入っている」と返された記録がありました。

知恵袋にも、専任で頼んだのにレインズに載っていなかったと分かり、契約をやめた人の相談があります。

値下げ前に反響・理由・近隣成約額

値下げを持ちかけられたら、数字で答えてもらう質問を3つしてから決めます。専任なら会社は2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上、活動の報告をする決まりなので、聞くのは当たり前のことです。

1. この1か月の問い合わせ数は
2. 内覧した人が見送った理由は
3. 近くで売れた似た部屋の値段は

専任で2か月、内覧3組のところで急に業者の買取を勧められて戸惑った、という相談もありました。買取が悪いわけではありませんが、3つの答えが出ないまま売り方を変えると、なぜ売れなかったのかが分からないまま値段だけが下がります。

問い合わせ自体が少ない場合と、内覧はあるのに断られる場合では、確かめたい原因が違います。報告を受けるときは、掲載後の反響数と内覧後に聞けた見送り理由を分け、価格以外に直せる点がないか担当者と整理してください。

会社変更前に契約期限・解約条件確認

会社を変えたいなら、専任・専属専任の契約期間の終わりが区切りです。宅地建物取引業法で期間は3か月までと決まっていて、更新は売主からの申し出があったときだけです。

つまり、黙っていれば自動で続くものではありません。期限の2週間ほど前に、前の項の3つの答えをそろえて、続けるか、別の会社にするか、複数の会社に頼める一般媒介にするかを決めます。

途中でやめる場合の決まりは契約によってちがうので、手元の媒介契約書で確かめてください。

空室で売るかは負担と住居費で決める

空室にすれば内覧はぐっと楽になりますが、そのぶん住む所のお金が売れるまで重なります。どちらが軽いかは、その家賃を何か月払えるかで決まります。

居住中と空室の手間・費用を比べる

住みながらと空室の差は、手間を払うか、お金を払うかです。知恵袋にも、近くの賃貸に仮住まいしてきれいにしてから売るか、ぎりぎりまで住みながら売るかで迷う相談がありました。

比べること	住みながら	空室で
内覧の手間	毎回の 片付けと 家族の外出	鍵を預けて 任せられる
見え方	家具の置き方 が分かる	部屋の広さ が分かる
増えるお金	ほぼ無い	仮住まいの 家賃など
引っ越し	売れた後に 1回	仮住まいなら 2回
税の期限	気にしなくて よい	住まなく なって 3年目の年末

今のローンの返済と管理費・修繕積立金は、どちらを選んでも売れるまで続きます。空室にすると、その上に住む所のお金がもう1つ乗る、と考えてください。

比較する際は、片付けに割ける時間と、転居後の支出を別々に書き出してください。負担が大きいからすぐ空室にするのではなく、内覧を受ける時間を絞る方法でも続けられるかを、費用の見積もりと一緒に考えます。

仮住まいは家賃・初期費用・引越代

空室にして増えるお金は、仮住まいの家賃×売れるまでの月数に、仮住まいの初期費用と、引っ越し1回ぶんを足した額です。売れるまでの月数が読めないので、3か月と6か月の2通りで出しておきます。

たとえば家賃11万円の部屋に仮住まいするなら、家賃だけで3か月33万円、6か月66万円です。ここに初期費用と引っ越し代が乗ります。次の家を先に買う場合は、家賃の代わりに2つ目のローンが重なるので、組めるかどうかを銀行に先に聞いておきます。

• 6か月ぶん払えるなら空室も候補
• 払えないなら住みながら
• 小さい子がいるなら空室も比べる
• 家で仕事をするなら空室も比べる

空室にしても、手間がゼロになるわけではありません。空き家にした戸建ての売主が「スリッパは自分で用意するのか」と聞いている相談もあり、換気や郵便受けの確認など、通う手間は残ります。

転居後の3千万円特別控除の期限

先に引っ越すなら、住まなくなってから3年を過ぎる日がある年の12月31日までに売らないと、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除が使えません。国税庁のタックスアンサーNo.3302にある条件です。

2026年10月に引っ越したなら、3年を過ぎる日は2029年10月なので、期限は2029年12月31日です。空室にして長引いても、この期限まではまだ余裕がある人が多いはずですが、カレンダーに書いておくと安心です。

もう1つ、住み替え先で住宅ローン控除を使うつもりなら、この特例と同じ時期に両方は使えない決まりがあります。売る年と次の家に入る年が近いときは、売る前に税務署か税理士に確かめてください。

会社選びは内覧対応と報告方法を確認

内覧の受け方も、来ないときの動き方も、会社によって変わります。だから査定を頼む段階で、住みながらの内覧をどう進めるかを複数の会社に聞いて比べるのがいちばん効きます。契約の前なら、こちらも聞きやすいです。

聞くこと	答えで見る所
内覧が多い 曜日と時間は	うちの枠で 足りるか
売主が不在でも 案内できるか	鍵の預け方まで 話が出るか
写真はいつ誰が撮るか	片付ける日を くれるか
内覧のあと 何を報告するか	見送った理由 まで聞けるか
1か月来ないとき 何を変えるか	値下げ以外の 手が出るか

答えの中身だけでなく、答え方も見ます。「大丈夫です、すぐ売れます」だけで終わる会社より、曜日や報告の中身まで具体的に返ってくる会社のほうが、内覧が続いたときに相談しやすいはずです。

僕が5社に査定を頼んだときは、同じ家なのに査定額に330万円の幅がありました。金額は並べれば見えますが、内覧の進め方のちがいは、聞かないと見えません。

内覧そのものを減らしたいなら、不動産会社が直接買う「買取」もあります。一般の買う人が何組も見に来ることはなくなりますが、仲介より値段は下がりやすいので、仲介と並べて比べてから選びます。

両方を1回で並べられる窓口はいえカツLIFEの評判と3つの売却方法で調べました（使えるのは9都府県だけです）。

なお、査定額は「このくらいで売れそう」という各社の見立てで、その値段で売れると決まったわけではありません。売るかどうかを家族でまだ話せていないなら、査定より先に、手狭になる時期を家族で確かめておくと話が進みます。

子どもの年齢ごとの目安は4人家族に70平米は狭いか、限界がくる時期にまとめています。

内覧の回数・立会い・片付けの疑問

マンション売却の内覧は、何組くらい来ますか？

決まった数はありません。知恵袋でも、2週間で0組、2か月で2〜3組、ブログでは約5か月で15組ほどと幅があります。期間の目安なら、首都圏の中古マンションは登録から成約まで2025年の平均で82.5日です。

住んでいるマンションの内覧は断れますか？

持ち主が決めることなので断れます。ただ、中を見ないで買う人は少ないので、断るより「この日時なら受けられます」と枠を示すほうが売れるまでの期間をのばしません。

内覧に売主は立ち会ったほうがいいですか？

どちらでもかまいません。案内は会社の担当者に任せられます。全員出かけるなら、鍵の預け方と、設備や管理費などのよく聞かれる答えを紙にして担当者に渡しておきます。

住みながらの内覧で、生活感やダンボールがあっても大丈夫ですか？

乱雑でなければ大きなマイナスにはなりにくいです。住んでいる部屋だと買う人も分かって見に来ます。玄関・水回り・収納・ベランダを先に整え、ほかは床に物を置かない程度で足ります。

内覧の日、ペットはどうすればいいですか？

散歩に連れ出すか、外に預けます。ペットを飼っていることは隠さず、会社に先に伝えてください。アレルギーのある人もいるので、においとケージ周りの掃除を先にしておきます。

内覧のあと「買いたい」と言われたら、断ることはできますか？

売買契約を結ぶ前なら、売るかどうかは売主が決められます。ただ、会社との媒介契約の取り決めは契約ごとにちがうので、書面で確かめてください。次の住まいが決まるまで売れない事情があるなら、売り出す前に担当者に伝えておきます。

マンションの内覧が来ないとき、すぐ値下げしたほうがいいですか？

先に、問い合わせ・内覧・申込みのどこで止まっているかを確かめます。問い合わせがあるのに内覧まで行かないなら、価格より受けられる日時の問題かもしれません。1か月ぶんの数を会社に出してもらってから決めます。

内覧の前にハウスクリーニングは必要ですか？

必ず要るものではありません。自分で落としきれない水回りだけ頼む、という使い方もあります。マンションを売った人のブログには、買った人は入居前にクリーニングを入れるつもりで、中をあまり見なかったという話もありました。

内覧が大変で売れないなら、貸すのはどうですか？

貸すのも1つの道です。住宅ローンが残っている部屋を貸すときの扱いはローンの契約によるので、先に借りている銀行に相談してください。売る場合と貸す場合を同じ申し込みで並べられる窓口は、マンションナビの評判と売ると貸すの比べ方で調べています。

内覧ブログと同じ回数でマンションが売れると考えてよいですか？

同じ回数で売れるとは言えません。紹介した売主2例も、売却時期・価格の見直し・居住状況が違います。回数を自分のノルマにせず、どの条件で契約に進んだかを読み比べてください。

まとめ：実例を自分の条件で読み直す

内覧ブログや売主の取材事例は、他人が何組で売れたかを自分のノルマにするためではなく、売却の経過や途中の判断を知るために役立ちます。紹介した2例を平均と考えず、自分の価格・期限・居住状況と照らし合わせ、続けられる内覧対応を担当者と整理してください。

あらためて、この記事の内容をまとめます。

家を売る期間は、家族の週末を数か月ぶん預けることでもあります。どの会社に任せるかで、その週末の過ごし方が変わります。

住み替えを考え始めたなら、査定を頼むときに5つの質問をして、答えの具体さで比べてください。僕が5社に出したときの査定額と各社のちがいは、不動産一括査定のおすすめ5選に全部並べています。